12月30日，財政部、稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布關(guān)于個人銷售住房增值稅政策的公告，明確調(diào)整個人售房增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)，該公告自2026年1月1日起正式施行。

根據(jù)公告內(nèi)容，個人（不含個體工商戶中的一般納稅人）將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。與此同時，《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第五條第一款同步停止執(zhí)行。對于2026年1月1日前個人銷售住房涉及的增值稅尚未申報繳納的，符合本公告規(guī)定的可按新政策執(zhí)行。

深圳樂有家的數(shù)據(jù)測算顯示，以個人購買過戶價500萬元的住房為例，若購買不足2年對外銷售，按照新政策執(zhí)行后，增值稅可節(jié)省9.25萬元，直觀體現(xiàn)了政策對交易成本的降低作用。

影響：降低成本，釋放購房需求

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，此次新政的核心影響在于將持有2年以下住房的售房增值稅率從5%降至3%，直接實現(xiàn)2年以內(nèi)房產(chǎn)交易成本下降2%，而持有2年以上住房的免稅政策保持不變。

關(guān)于稅費政策調(diào)整的原因，李宇嘉分析，新房與二手房市場分化導(dǎo)致的“賣舊買新”循環(huán)受阻，是市場疲弱的直接原因，而降低稅費是貫徹國家政策導(dǎo)向、實施逆周期調(diào)節(jié)的重要可選舉措。從實際需求來看，降低持有2年以內(nèi)住房的交易稅費，能夠減少交易摩擦，促進房源掛牌銷售，避免業(yè)主因交易成本過高、潛在買家不足而大幅降價出售，有利于穩(wěn)定房價。

他指出，此前5%的全額增值稅征收率帶來了較高的交易成本，一套300萬元的住房增值稅即達15萬元，對剛需買家和置換賣家均構(gòu)成較大壓力，當(dāng)前購房者對交易成本敏感度較高，降低稅費的訴求強烈。此外，2022-2024年房地產(chǎn)紓困政策多集中于降低首付、下調(diào)利率，稅費調(diào)整政策相對較少，此次增值稅調(diào)整正是響應(yīng)國家促進合理消費、降低消費制約的要求，契合百姓訴求。

在政策對市場的影響方面，李宇嘉認(rèn)為，新政將有效降低交易成本、減少摩擦，釋放受稅費門檻限制的購房需求；緩解短期持有房源的出售困難，減少大幅降價售房的情況；同時打通“賣舊買新”循環(huán)堵點，促進二手房與新房市場、剛需與改善需求的良性互動。

展望：政策已處于歷史最寬松階段

結(jié)合此次新政，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進梳理了近三年尤其是2024年以來的房地產(chǎn)稅費調(diào)整脈絡(luò)。他指出，當(dāng)前房地產(chǎn)三大稅費（契稅、增值稅、個人所得稅）政策已處于歷史最寬松階段。增值稅方面，疊加此次調(diào)整與此前的滿2年免稅政策，形成了全周期的寬松支持；契稅方面，各地已將140平方米及以下住房契稅降至1%，部分地區(qū)還推出契稅補貼、允許公積金支付契稅等政策，使契稅成本近乎為零；個人所得稅方面，持有五年以上住房轉(zhuǎn)讓免征個稅，未滿五年普通住宅轉(zhuǎn)讓個稅最高按房價1%征收，大部分房屋轉(zhuǎn)讓可實現(xiàn)個稅減免。

對于政策效果與市場展望，嚴(yán)躍進表示，稅費政策的全面寬松形成了有利于住房消費的政策環(huán)境，既降低了交易成本，也有助于穩(wěn)定市場預(yù)期。當(dāng)前房屋價格已基本調(diào)整到位，購房者信心逐步增強，疊加首付比例降至15%、貸款利率處于低位等利好政策，當(dāng)前房屋買賣迎來了歷史上最為寬松、最給力的政策環(huán)境。預(yù)計2026年房地產(chǎn)市場交易將趨于活躍向好，這不僅有助于去庫存，更將對穩(wěn)定樓市、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展產(chǎn)生積極影響，最終惠及住房消費。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此次個人售房增值稅政策調(diào)整，是房地產(chǎn)需求端支持政策的重要補充，將與此前一系列利好政策形成合力，推動房地產(chǎn)市場逐步實現(xiàn)止跌回穩(wěn)，為行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型奠定基礎(chǔ)。

采寫：南都·灣財社記者 孫陽