文/言叔

財(cái)政部年底扔出了一顆"重磅炸彈"——

從2026年1月1日起，個(gè)人賣房的增值稅要降了！

簡(jiǎn)單說(shuō)，就是買房不足兩年就賣掉的，增值稅征收率從5%降到3%；滿兩年的繼續(xù)免稅。

聽(tīng)著是好事，但咱們得掰開(kāi)揉碎了看。

01

先來(lái)點(diǎn)實(shí)在的。

以一套500萬(wàn)的房子為例，如果買了不到兩年就想賣掉，按原來(lái)的5%稅率要交25萬(wàn)增值稅，現(xiàn)在按3%算只要15萬(wàn)，一下子省了10萬(wàn)。

對(duì)于千萬(wàn)級(jí)別的豪宅，這個(gè)數(shù)字更可觀——能省下20萬(wàn)。

這可不是小錢，夠在二線城市付個(gè)首付了。

但這里有個(gè)"坑"要注意：

這個(gè)所謂的"增值稅"，其實(shí)不是按房子的增值部分來(lái)算的，而是按整個(gè)成交價(jià)來(lái)征收。

換句話說(shuō)，哪怕你買的時(shí)候是1000萬(wàn)，賣的時(shí)候也是1000萬(wàn)，一分錢沒(méi)漲，還是要交稅。

這就很奇怪了，既然叫"增值稅"，為什么不按"增值"部分來(lái)征收呢？

這本質(zhì)上更像是銷售稅或者印花稅，名字和實(shí)際對(duì)不上號(hào)。

財(cái)政部這次調(diào)整，表面上是"讓利于民"，實(shí)際上打的什么算盤？

按照拉弗曲線的理論，降低稅率反而可能增加稅收總額。

道理很簡(jiǎn)單：

稅率太高，大家都不愿意交易了，稅基就小了；稅率降低，交易活躍起來(lái)，雖然稅率低了，但交易量上去了，總稅收可能反而增加。

不過(guò)這個(gè)理論在房地產(chǎn)市場(chǎng)上能不能奏效，還真不好說(shuō)。

現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)什么狀況？二

手房?jī)r(jià)格連續(xù)兩個(gè)月跌幅擴(kuò)大，熱點(diǎn)城市繼續(xù)領(lǐng)跌，市場(chǎng)預(yù)期疲軟。

新房交易也開(kāi)始轉(zhuǎn)弱，連"好房子"項(xiàng)目去化都開(kāi)始下降，轉(zhuǎn)向"價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)"。

在這種情況下，光靠降低2個(gè)百分點(diǎn)的稅率，能起多大作用？

02

針對(duì)這個(gè)降稅的政策，言叔也問(wèn)了不少業(yè)內(nèi)專家。

對(duì)于這個(gè)政策，市場(chǎng)上基本有以下幾種聲音：

第一種聲音認(rèn)為，這個(gè)政策名不副實(shí)。

"增值稅"按全價(jià)征收，不是按增值額計(jì)稅，應(yīng)該調(diào)整計(jì)稅邏輯。

現(xiàn)在這樣叫"增值稅"確實(shí)有點(diǎn)誤導(dǎo)人。

第二種聲音覺(jué)得，稅率下調(diào)對(duì)提升二手房掛牌量的作用可能大于促進(jìn)交易量。

政策可能推動(dòng)更多房東入市"試水"，但能不能真正成交，還要看買賣雙方的價(jià)格預(yù)期。

第三種聲音則把這次政策調(diào)整視為后續(xù)扶持政策的"信號(hào)槍"，結(jié)束了市場(chǎng)自10月以來(lái)的政策空窗期。

至少說(shuō)明政府還在關(guān)注樓市，愿意出手相助。

言叔也查了下新聞報(bào)道，有意思的是，早在2024年11月，就有專家主張全面取消2年以內(nèi)住房交易增值稅。

現(xiàn)在這個(gè)政策調(diào)整，在他們看來(lái)還是顯得"扭扭捏捏"，出臺(tái)時(shí)機(jī)也相對(duì)滯后。

從政策脈絡(luò)來(lái)看，2016年"營(yíng)改增"時(shí)，個(gè)人賣房不滿2年的按5%征收增值稅；2024年末，北上廣深取消了普通住宅與非普通住宅的分類劃分，增值稅征收方式與其他城市一致；現(xiàn)在又把征收率從5%降到3%。

這一步步的調(diào)整，本質(zhì)是反映出政策制定者既想刺激市場(chǎng)，又不敢"大放水"的矛盾心理。

03

那么，這個(gè)政策到底能不能刺激樓市呢？

從短期來(lái)看，降低交易成本確實(shí)能釋放一部分被稅費(fèi)門檻限制的需求。

對(duì)于一些因稅費(fèi)成本較高而猶豫是否出售房屋的房東來(lái)說(shuō)，新政策可能成為推動(dòng)其做出決策的重要因素。

特別是對(duì)于"賣舊買新"的改善型需求，降低舊房出售成本后，他們更有能力和意愿將舊房出售，進(jìn)而換購(gòu)新房。

但從中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本問(wèn)題不是稅費(fèi)高低，而是供需關(guān)系和預(yù)期問(wèn)題?，F(xiàn)在市場(chǎng)上最大的問(wèn)題是"賣舊買新"循環(huán)受阻，二手房"剛需化、低總價(jià)"的特征、新房"改善化、高總價(jià)"的特征都非常明顯，兩個(gè)市場(chǎng)開(kāi)始分化。

在這種情況下，光靠降低2個(gè)百分點(diǎn)的稅率，恐怕難以扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)的基本面。

總的來(lái)說(shuō)，這次增值稅政策調(diào)整，更像是一個(gè)"小動(dòng)作"而非"大信號(hào)"。

一方面，它確實(shí)能降低交易成本，對(duì)市場(chǎng)有一定刺激作用；但另一方面，相對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的深層次問(wèn)題，這個(gè)政策的力度還是偏小了。

不過(guò)，從政策連續(xù)性的角度來(lái)看，這至少表明政府還在持續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)，愿意通過(guò)政策調(diào)整來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，這種政策信號(hào)本身可能比實(shí)際效果更重要。

至于這個(gè)政策能不能讓樓市迎來(lái)"小陽(yáng)春"，還是要看后續(xù)會(huì)不會(huì)有更有力的政策出臺(tái)。

畢竟，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，信心比黃金更重要。

作者：言叔，資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員，堅(jiān)信 “認(rèn)知才是最大的不動(dòng)產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。