房價一跌再跌，網(wǎng)上也總看到“斷供潮”“法拍房激增”的說法，搞得人心惶惶。正好看到瑞銀最近出了一份相關的分析，咱們今天就結合這些信息聊聊：中國的房貸，暴雷的風險到底大不大？

先說一個挺有意思的現(xiàn)象。

你可能覺得，現(xiàn)在政策放寬了，首付比例一降再降，大家應該更愿意貸款買房了吧？

但數(shù)據(jù)恰恰相反。從2018年到2024年，愿意貸很多款（比如貸款額占到房價七成以上）的家庭比例，其實是在下降的。

這說明什么？

說明這些年來，大家買房子都更加謹慎，寧可多積攢些首付，也不愿意背負太多債務。

說白了，現(xiàn)在核心問題不是沒資格買，而是很多人覺得買不起，或者是對未來的收入、對房價的走勢沒信心。

所以僅僅放開限購，效果或許真比較有限，關鍵還是得看看買房的實際負擔能不能降下去。

那隨著房價下跌，一個直接的擔憂就來了：會不會有越來越多人的房子，變得“資不抵債”？也就是市場價跌得比剩下的房貸還少，成了所謂的“負資產”。瑞銀估算，今年這樣的房子大概有70萬套，而到2027年，這個數(shù)字可能飆升到330萬套。聽起來挺嚇人的，對吧？銀行是不是要捏一把汗了？

先別急。

這里有個很重要的邏輯：房子成了負資產，不代表業(yè)主就一定會斷供。

想象一下，你買的房子市價跌了，但只要你工作收入穩(wěn)定，月供還得起，你會僅僅因為房價跌了就選擇斷供、讓銀行把房子收走嗎？

大概率不會。

因為斷供的后果很嚴重，征信壞了，以后貸款、出行甚至孩子上學都可能受影響。

要是還能夠撐得下去，大多數(shù)人都會選擇硬著頭皮堅持。

這就和當年香港的情況相差無幾，即便負資產的比例相當高，真正違約斷供的實際上還是少數(shù)。

瑞銀的調查也支撐了這一點：目前只有大概1.2%的房貸借款人，月供超過了他們的月收入。也就是說，絕大多數(shù)房主目前的現(xiàn)金流還是能覆蓋月供的。所以，從整個銀行系統(tǒng)來看，單純的住房按揭貸款，短期內引發(fā)系統(tǒng)性風險的可能性確實不高。

可是，這并不代表我們就能夠松懈警惕。真實的“灰犀�！�，極有或許隱藏在別的地方，也就是“經(jīng)營貸”。

銀行支持小微企業(yè)經(jīng)營的貸款原本是“經(jīng)營貸”，可前些年，特別是一線城市房價熱鬧的時候，有不少資金換了途徑，就流進到樓市里面去了。

很多小企業(yè)主用它來炒房，尤其是在廣州、深圳這類地方。

現(xiàn)在，麻煩來了。

第一，經(jīng)營貸期限很短，平均也就兩三年，到期就得還本或者重新申請。

第二，它的規(guī)模非常龐大，有三十多萬億。

瑞銀報告指出，2026到2027年將是一個還款高峰，大約有36萬億的經(jīng)營貸到期。

問題就是，這些當年拿經(jīng)營貸來買房的人，很多剛好就買到了房價的高峰點上。

現(xiàn)在一線城市房價普遍回調，廣州和深圳有的地方，甚至都快跌一半了，房子已經(jīng)大幅縮水了。

到期還錢的時候，他們從哪兒找這么多現(xiàn)金。

如果還不上，銀行就可能處置抵押的房產。

瑞銀預測，經(jīng)營貸的違約率可能會遠高于房貸，這可能導致幾百萬套房子被迫流入法拍或二手房市場，給房價帶來更大的下跌壓力。

這才是更值得警惕的風險點。

另外，不知道你注意到?jīng)]有，現(xiàn)在二手房的掛牌量是越來越多了。根據(jù)一些平臺的數(shù)據(jù)，從2022年到現(xiàn)在，主要城市的掛牌量增長了約50%。雖然最近增速好像放緩了，但結合目前市場信心偏弱、房東降價意愿增強的情況來看，市場消化這些房子的壓力依然不小。

事情說到這里，咱們可以稍微總結一下。就房貸本身而言，由于中國家庭普遍的還款習慣和對征信的看重，短期內大規(guī)模暴雷、直接沖垮銀行系統(tǒng)的概率不大。銀行未來幾年可能需要多計提一些壞賬準備，利潤會受影響，但總體上應該能消化。

不過，有兩件事咱們心里得有數(shù)。

第一，銀行整體是安全的，不代表每家銀行都安全。一些地方性小銀行，基礎薄弱、資產質量相比較差，抵御風險的能力比較弱，它們面臨的壓力，比大型國有銀行大得多。因此，要是你有存款存放在小銀行，未來兩3年，或許可以考慮轉到更穩(wěn)健的大銀行，來尋求安穩(wěn)。

第二，也是更重要的一點：銀行安全了，不等于房價就穩(wěn)住了。

我們要理解政策可能的邏輯：管理層最關心的是金融系統(tǒng)的穩(wěn)定，不讓風險蔓延到銀行。

房屋價值出現(xiàn)貶值情況，可是貸款仍然可以正常償還，這就被叫做軟著陸，要是大范圍出現(xiàn)斷供導致銀行手里全是壞賬以及法拍房，這樣便歸為硬著陸了。

所以，一旦確保銀行系統(tǒng)沒有崩盤的危險，出臺強力政策“救房價”的緊迫性可能就會下降。

對房東來說，最理想的局面或許是：銀行承受著一定的壓力（這樣才有動力推動政策支持），但又不至于真的出事。

在這個平衡之中，普通人的資產價值，可能就需要自己多擔待了。

總之，風暴眼或許不在尋常的房貸月供上，但水下的暗流——尤其是龐雜的經(jīng)營貸問題，以及持續(xù)的市場信心疲軟——依然值得我們持續(xù)關注。

日子要過，月供要還，但多一份清醒的認識，總能讓我們在變化中站得更穩(wěn)一些。