2025年，要結(jié)束了。

首先讓我們停下手頭的工作，祝賀自己，即便磕磕絆絆，但總算有驚無(wú)險(xiǎn)地又過(guò)了一年！

那么，回過(guò)頭看今年的廣州樓市：沒(méi)有發(fā)生大家期待的反彈，沒(méi)有出現(xiàn)很多人擔(dān)心的崩盤(pán)。

卻也完成了，最深刻的一場(chǎng)洗牌。

01

總體表現(xiàn)平穩(wěn)

房票貢獻(xiàn)突出！

要總結(jié)今年的市場(chǎng)，其實(shí)沒(méi)有那么復(fù)雜。

幾個(gè)核心數(shù)據(jù)，足以說(shuō)明一切。

▍土地市場(chǎng)

對(duì)比去年，宅地供應(yīng)量下降33%，成交量下降30%，成交均價(jià)下降6%，溢價(jià)率微漲0.1%。

簡(jiǎn)單概括，宅地供應(yīng)規(guī)模持續(xù)收窄，主打“提質(zhì)減量”，呈現(xiàn)地塊小、容積率低和配套齊全的特征，以提高開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍的積極性以及未來(lái)去化速度。

可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)幾年廣州新房市場(chǎng)的主流，將是小而美的社區(qū)，密度樓層相對(duì)低的產(chǎn)品。

另外，開(kāi)發(fā)商對(duì)于天河、海珠、白云和番禺宅地更熱情，外圍區(qū)基本靠區(qū)屬城投公司兜底。

這預(yù)示著，市場(chǎng)對(duì)外圍區(qū)仍是信心不足。

▍住宅市場(chǎng)

一二手住宅總成交量為1777.7萬(wàn)㎡，網(wǎng)簽172567套，相較去年分別微跌5.8%以及5.2%。

整體表現(xiàn)仍算平穩(wěn)，直白點(diǎn)說(shuō)：

成功跨過(guò)去了！

▍新房市場(chǎng)（剔除回遷房和保障房）

對(duì)比去年，供應(yīng)以及成交面積雙雙探底，分別下跌12%以及11%；成交套數(shù)下跌10.6%；網(wǎng)簽均價(jià)34438元/㎡，下滑4%。

關(guān)于新房數(shù)據(jù)，還得跟房票關(guān)聯(lián)起來(lái)看：

根據(jù)@科學(xué)城投資集團(tuán) 最新數(shù)據(jù)，今年以來(lái)，黃埔改造項(xiàng)目通過(guò)房票認(rèn)購(gòu)商品房6353套、64萬(wàn)平方米、112億元。

而這，還只是黃埔一個(gè)區(qū)的房票數(shù)據(jù)。要知道，今年，天河、白云也發(fā)了不少的房票。

粗略計(jì)算，最終全市很可能有10%新房成交，來(lái)自房票的貢獻(xiàn)！感謝各村村民，你們就是今年廣州新房市場(chǎng)的中堅(jiān)力量，明年有望再接再厲。

而針對(duì)近期所謂的“房票新政”，建議大家還是不信謠、不傳謠。

▍二手市場(chǎng)

對(duì)比去年，成交108812套，微跌1.8%；成交均價(jià)26420元/㎡，下降6.7%。

其中，天河越秀因?yàn)橐皇趾勒?yīng)增加，成交量驟減明顯；相反，外圍區(qū)從化、增城和南沙因?yàn)樾路抗?yīng)減少，二手房?jī)r(jià)跌出性價(jià)比，成交反而改善。

這里要著重說(shuō)一下，今年二手房成交占比進(jìn)一步擴(kuò)大，成交套數(shù)占住宅市場(chǎng)的63%，而去年僅59%。

由此可見(jiàn)，在廣州買(mǎi)房，選二手的人越來(lái)越多！

這個(gè)趨勢(shì)，是不是挺反常的呢。

眾所周知，目前新房戶型越來(lái)越好，社區(qū)配置越來(lái)越高。從居住舒適度和物業(yè)保值性來(lái)說(shuō)，似乎沒(méi)有理由不買(mǎi)新房，選二手房。

但是 ，這一點(diǎn)正好說(shuō)明——在絕對(duì)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)面前，所有錦上添花的東西，都可以被購(gòu)房者拋棄。

價(jià)格，已經(jīng)成為左右廣州買(mǎi)家決策的關(guān)鍵因素。

這是因?yàn)?，比同地段新房便宜，砍價(jià)空間更大，就是二手房的核心優(yōu)勢(shì)。加上剛出臺(tái)的新政，明年起，滿兩年的二手房免增值稅，不滿兩年收3.18%。

明年的二手房市場(chǎng)，估計(jì)會(huì)更熱鬧。

▍商辦投資

商業(yè)、辦公和公寓三類(lèi)產(chǎn)品，從供應(yīng)、成交到成交均價(jià)幾乎全線同比下滑，市場(chǎng)的活躍度明顯下降。

公寓成交均價(jià)微漲，也是得益于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的變化，成交主場(chǎng)重回主城區(qū)。

這也很好理解，普通人買(mǎi)房都慎之又慎，哪里還有信心以及魄力涉足商辦市場(chǎng)？

02

豪宅越豪越熱

改善剛需下沉

看完宏觀數(shù)據(jù)，接下來(lái)將視線聚焦，來(lái)看各區(qū)、各級(jí)市場(chǎng)的新房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。

▍全市銷(xiāo)售TOP10

根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)（統(tǒng)計(jì)至12月26日，下同），今年廣州新房成交金額冠軍，由新王保利玥璽灣拿下。亞軍和季軍，分別是保利天曜（《在珠江新城，千萬(wàn)級(jí)預(yù)算！找到廣州樓市的「孤品」！》）和保利天奕。

也就是說(shuō)，保利一人包攬了前三甲，且剛好就在珠金琶豪宅帶上！

廣州豪宅發(fā)展方向，清晰明了。

接下來(lái)的長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府（《又到年底交付季！有娃家庭摯愛(ài)的小區(qū)，終于出現(xiàn)了！》）、保利珠江天悅、萬(wàn)科理想花地、西派天河序也都是去年熱銷(xiāo)TOP10紅盤(pán)。

未來(lái)方洲和海絲城都是去年下半年開(kāi)盤(pán)，今年保持熱銷(xiāo)，成為黃埔區(qū)內(nèi)第一梯隊(duì)。

綠城·馥香園（《海珠西修羅場(chǎng)，“小魔王”要來(lái)了！》），榜單上唯一一個(gè)改善級(jí)全新盤(pán)，還是從最卷板塊海珠西中殺出來(lái)的，可見(jiàn)含金量之高。

▍豪宅市場(chǎng)

按照總價(jià)劃分，來(lái)看看各級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)。

5000萬(wàn)以上網(wǎng)簽套數(shù)TOP10——

今年成交113套，均價(jià)164476元/平；去年成交59套，均價(jià)165153元/平。

3000~5000萬(wàn)網(wǎng)簽套數(shù)TOP10——

今年錄得282套，成交均價(jià)121146元/平；去年成交234套，均價(jià)約117503元/平。

1000~3000萬(wàn)網(wǎng)簽套數(shù)TOP10——

全市成交約2891套，均價(jià)77104元/平；而去年同期成交套數(shù)為4313，均價(jià)77871元/平。

總結(jié)一下，今年的廣州豪宅市場(chǎng)是越豪，賣(mài)越好。

5000萬(wàn)以上頂豪成交套數(shù)激增，翻了將近一倍，3000～5000萬(wàn)陣型依然表現(xiàn)不俗，量?jī)r(jià)微漲。

反觀1000～3000萬(wàn)市場(chǎng)，成交套數(shù)少了1/3。

另外，看下套均價(jià)的TOP10。

廣州·鵬瑞1號(hào)（《廣州·鵬瑞1號(hào)，價(jià)值1億元的藝術(shù)品不見(jiàn)了？》）還是NO.1，而入市不久的金茂越秀·璞樾|墅急追而上，緊隨其后！

▍改善市場(chǎng)

800~1000萬(wàn)網(wǎng)簽套數(shù)TOP10，由天河、海珠和番禺三分天下，卻沒(méi)有一個(gè)全新盤(pán)上榜。

500~800萬(wàn)網(wǎng)簽套數(shù)TOP10，海珠西和白鵝潭兩大改善板塊占比最多，綠城·馥香園和越秀·桂悅東曉作為今年入市的全新盤(pán)成功上位。

300~500萬(wàn)網(wǎng)簽套數(shù)TOP10，天河?xùn)|和老黃埔勢(shì)均力敵，反映出剛改買(mǎi)家購(gòu)房偏好廣州東。

▍剛需市場(chǎng)

200~300萬(wàn)網(wǎng)簽套數(shù)TOP10，幾乎是被黃埔番禺包場(chǎng)，萬(wàn)科和廣州地鐵地產(chǎn)各有兩盤(pán)入列。

200萬(wàn)以下網(wǎng)簽套數(shù)TOP10，就是增城、南沙、花都等外圍區(qū)的主場(chǎng)。

關(guān)于改善以及剛改市場(chǎng)，我對(duì)比了去年數(shù)據(jù)，最大特征就是下沉，例如均價(jià)和套均價(jià)的降低。

此外，各級(jí)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力也在下沉。譬如原本屬于1000多萬(wàn)市場(chǎng)的目標(biāo)客戶，今年很可能進(jìn)入到800～1000萬(wàn)級(jí)別市場(chǎng)去置業(yè)。

一方面，是市場(chǎng)信心仍未得到完全修復(fù)，大家買(mǎi)房更加保守；另一方面，也有新規(guī)產(chǎn)品迭代的因素，讓新一批買(mǎi)家買(mǎi)建面更小的房子，就能得到更多使用面積，總價(jià)自然也就低了。

最后，來(lái)給大家一些置業(yè)建議——

綜合全年市場(chǎng)表現(xiàn)、業(yè)主口碑和粉絲關(guān)注度，我們?cè)u(píng)出2025年度廣州標(biāo)桿項(xiàng)目。

他們的獲獎(jiǎng)理由不盡相同，但都是同區(qū)域、同類(lèi)品中的佼佼者。其中，既有豪宅和高改樓盤(pán)，也有適合年輕人、價(jià)格相對(duì)親民的剛改項(xiàng)目。

如果你有買(mǎi)房打算，卻沒(méi)有太多頭緒，不妨收藏榜單對(duì)號(hào)入座！

以上，就是2025年廣州樓市表現(xiàn)，這其中的很多數(shù)據(jù)，又是大部分廣州人今年生活的縮影：

這一年，失落，焦慮，釋?xiě)眩砷L(zhǎng)。

下一年，期待，挑戰(zhàn)，向前，新生。

謹(jǐn)以此文，與各位共勉。在這也提前祝大家，元旦假期快樂(lè)！

注：1*部分圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系作者。2*本文只供參照，不構(gòu)成投資建議。