在不確定中錨定方向，在迷茫之中點(diǎn)亮希望

2025年12月30日，邢臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)特聘副會(huì)長(zhǎng)、房地產(chǎn)研究中心主任潘世雨和他的朋友們齊聚一堂，共同參與一場(chǎng)以“韌性提質(zhì)，破局換新”為主題的跨年演講活動(dòng)。

下午3點(diǎn)30分，在眾人期待的目光中，被業(yè)內(nèi)親切稱為“老潘”的潘世雨穩(wěn)步走上講臺(tái)。作為一位在邢臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)深耕33年的資深專家，潘世雨已成功舉辦多次跨年演講活動(dòng)，每次都能為行業(yè)奉獻(xiàn)一場(chǎng)干貨滿滿的思想盛宴。

“各位邢臺(tái)的父老鄉(xiāng)親，各位樓市的奮斗者，各位關(guān)注這座城市發(fā)展的朋友們，大家下午好！”老潘的開場(chǎng)白樸實(shí)無華，卻瞬間拉近了與所有人的距離。現(xiàn)場(chǎng)觀眾包括開發(fā)商、銷售中介機(jī)構(gòu)從業(yè)者、新媒體代表，還有普通的購(gòu)房者和業(yè)主，他們是邢臺(tái)樓市的親歷者，也是這座城市的建設(shè)者。

直面現(xiàn)實(shí)，尋找確定性

演講伊始，老潘直擊當(dāng)前市場(chǎng)的核心問題：“焦慮與迷茫，是今年許多人心中共同的情緒?！狈?jī)r(jià)還會(huì)跌嗎？我的房子現(xiàn)在還值多少錢？這個(gè)行業(yè)還有未來嗎？邢臺(tái)的樓市，到底該往哪兒走？這些問題，不僅縈繞在每一個(gè)行業(yè)從業(yè)者的心頭，也是眾多購(gòu)房者和業(yè)主的共同困惑。

老潘沒有回避這些尖銳的問題。他指出，當(dāng)前邢臺(tái)樓市確實(shí)面臨三大挑戰(zhàn)：庫(kù)存壓力突出、價(jià)格預(yù)期重塑、購(gòu)房者觀望情緒濃厚。但他在承認(rèn)“寒冷”的同時(shí)，也為大家指出了被忽略的溫暖與機(jī)遇。

“承認(rèn)寒冷，才能正確穿衣?！崩吓说倪@句話，道出了面對(duì)現(xiàn)實(shí)的真正意義。他不是來放大焦慮的，而是像老朋友拉家常一樣，與大家共同尋找腳下能走的路。

政策引領(lǐng)，品質(zhì)升級(jí)

值得關(guān)注的是，老潘特別提到了2025年邢臺(tái)本地出臺(tái)的《關(guān)于支持好房子建設(shè)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》（即“26條”）。這些政策從安全耐久、舒適健康、綠色低碳、智慧智能、人文關(guān)愛五個(gè)維度，把“好房子”的模樣具體化了。

“政策不是萬能藥，但它是方向燈。”老潘強(qiáng)調(diào)，國(guó)家不希望房地產(chǎn)硬著陸，老百姓更不希望自己的基本居住權(quán)益受損。他特別提到，2025年9月全國(guó)“好房子”建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)在邢臺(tái)召開，40多個(gè)城市的住建局局長(zhǎng)、50多家知名房企的負(fù)責(zé)人齊聚邢臺(tái)考察觀摩，這完全可載入邢臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)的史冊(cè)。

破局換新，尋找增長(zhǎng)點(diǎn)

在面對(duì)市場(chǎng)困境的同時(shí)，老潘更多地分享了破局之道。他認(rèn)為，房地產(chǎn)下半場(chǎng)的重點(diǎn)必須從“蓋房子”轉(zhuǎn)向“服務(wù)房子”和“服務(wù)人”，這里藏著巨大的藍(lán)海市場(chǎng)。

“什么是破局？破局不是把桌子掀了重來，而是給桌子增加新功能，讓它更適合一家人圍坐吃飯、聊天?！崩吓擞蒙鷦?dòng)的比喻，解釋了房地產(chǎn)行業(yè)在存量時(shí)代如何找到新的價(jià)值增長(zhǎng)點(diǎn)。

120分鐘的演講，老潘既剖析了當(dāng)前市場(chǎng)的困境，也指明了破局的方向?，F(xiàn)場(chǎng)觀眾時(shí)而凝神靜聽，時(shí)而報(bào)以熱烈掌聲。演講結(jié)束后，多位與會(huì)者表示，老潘的分享為他們來年的決策提供了寶貴參考。

正如老潘在演講中所說：“2026年不一定會(huì)更好，但你可以變得更好?！边@句話，或許正是所有樓市參與者新一年前行的最好座右銘。

以下是潘世雨跨年演講全文：

韌性提質(zhì)，破局換新

——在不確定中錨定方向，在迷茫之中點(diǎn)亮希望

2025邢臺(tái)樓市老潘說房跨年演講

演講人：潘世雨　　時(shí)長(zhǎng)：120分鐘

開 場(chǎng)

與老鄉(xiāng)們聊聊心里話

各位邢臺(tái)的父老鄉(xiāng)親，各位樓市的奮斗者，各位關(guān)注這座城市發(fā)展的朋友們，大家下午好！

我是潘世雨，有人喊我老潘，也有人叫我潘老師。我在邢臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打了33年，見證過行業(yè)的潮起潮落，如今仍在這片熟悉的領(lǐng)域里堅(jiān)守。又到了辭舊迎新的時(shí)刻，此刻我最想說的一句話是：咱們邢臺(tái)樓市的從業(yè)者、開發(fā)商、中介兄弟、供應(yīng)商伙伴，還有廣大的購(gòu)房者、業(yè)主家人們，這一年，大家真的辛苦了。

我知道，此刻坐在臺(tái)下的各位，心里或許都裝著各自的牽掛：有人在為滯銷的房源發(fā)愁，有人在為該不該出手買房輾轉(zhuǎn)反側(cè)，有人在為企業(yè)明天的現(xiàn)金流焦慮，也有人單純對(duì)這個(gè)行業(yè)、對(duì)市場(chǎng)的未來感到困惑。“焦慮”與“迷?！保蚁?，這大概是今年很多人心中共同的關(guān)鍵詞。房?jī)r(jià)還會(huì)跌嗎？我的房子現(xiàn)在還值多少錢？這個(gè)行業(yè)還有未來嗎？咱們邢臺(tái)的樓市，到底該往哪兒走？

今天我們聚在這里，不是為了放大焦慮，更不是為了空喊口號(hào)、畫一張兌現(xiàn)不了的大餅。我們是要直面這些現(xiàn)實(shí)問題，像老朋友拉家常一樣，站在邢臺(tái)這片我們深愛的土地上，聊聊眼前的困境，也一起找找腳下能走的路。

所以，今天我跨年演講的核心議題是：市場(chǎng)真的沒希望了嗎？我的回答是，有，希望一直都在。這份希望不在遙遠(yuǎn)的幻想里，而在我們對(duì)現(xiàn)實(shí)的清晰認(rèn)知中，更在我們對(duì)“確定性”的牢牢把握里。

這就是我們今天的主題——“韌性提質(zhì)，破局換新”。對(duì)邢臺(tái)而言，“韌性”源于對(duì)人民群眾“好房子”向往的堅(jiān)定回應(yīng)；“換新”則是要抓住“城市更新”與“品質(zhì)革命”這一歷史機(jī)遇。大家或許會(huì)問，為什么要用“韌”這個(gè)字？

在這里，我給大家分享一個(gè)小知識(shí)點(diǎn)：

2026年，日本的年度漢字是“熊”，據(jù)說與北海道熊傷人事件的社會(huì)影響相關(guān)；

海峽兩岸的年度漢字是“勢(shì)”，“勢(shì)”字象征著歷史大勢(shì)不可阻擋，承載著兩岸民眾對(duì)和平的共同期盼；

而中國(guó)的年度漢字，是“韌”。這個(gè)字的當(dāng)選，精準(zhǔn)反映了2025年中國(guó)社會(huì)在復(fù)雜環(huán)境中展現(xiàn)出的堅(jiān)韌精神與持久耐力，更凸顯了在挑戰(zhàn)中保持定力、創(chuàng)新進(jìn)取的時(shí)代特征。我覺得，這個(gè)“韌”字，用來形容當(dāng)下的我們、當(dāng)下的邢臺(tái)樓市，再貼切不過。

如果讓你選一個(gè)2026年的年度漢字，你會(huì)選什么？

有人會(huì)說“難”，有人會(huì)說“窮”，有人會(huì)說“跌”，也有人會(huì)說“躺”……我相信，對(duì)大多數(shù)人而言，2026年的年度漢字大概率是偏負(fù)面的。

其實(shí)還有一個(gè)字，我覺得也特別貼合當(dāng)下的心境——遠(yuǎn)看是個(gè)喜慶的“囍”字，可放大了仔細(xì)看，卻是四個(gè)緊緊靠在一起的“苦”字。

2025年，大家過得苦嗎？確實(shí)苦。但我想說，一代人有一代人的長(zhǎng)征路，一代人有一代人的上甘嶺。更重要的是，再苦的日子，也終會(huì)有苦盡甘來的那天。

接下來這兩個(gè)小時(shí)，咱們不搞那些云里霧里的數(shù)據(jù)堆砌，就像老鄰居串門一樣，嘮點(diǎn)實(shí)在嗑。我就想和大家好好探討一件事：在這個(gè)處處充滿不確定的年頭，咱們邢臺(tái)人關(guān)于“家”的那點(diǎn)念想，怎樣落地生根？

今天我主要分享三個(gè)部分的內(nèi)容：

第一，我們一起看清現(xiàn)實(shí)，客觀聊聊邢臺(tái)樓市的“冷”與“暖”；

第二，在新時(shí)代背景下，什么才是邢臺(tái)需要的“好房子”，好房子究竟該如何定義；

第三，我們一起尋找可能的“破局”之路，看看樓市新的增長(zhǎng)點(diǎn)在哪里。

最后，我們回歸初心，我們的希望究竟在何處。

PART 0 1

看清現(xiàn)實(shí)——邢臺(tái)樓市的“冷”與“暖”

1. 凜冬已至：我們必須正視的三大挑戰(zhàn)

回顧一下近兩年邢臺(tái)樓市的基本面。

大家看，這是近兩年邢臺(tái)市區(qū)新房月度成交量的大致走勢(shì)。這條曲線，早已不是我們熟悉的陡峭上升坡，而是變成了起伏不定的丘陵，甚至在某些月份，還出現(xiàn)了明顯的谷底。二手房市場(chǎng)的情況也類似，掛牌量一直高位徘徊，成交周期卻從過去的幾十天，拉長(zhǎng)到了現(xiàn)在的幾個(gè)月甚至更久。

房?jī)r(jià)方面，整體呈現(xiàn)“穩(wěn)中有調(diào)”的態(tài)勢(shì)。請(qǐng)注意，我用的是“調(diào)”，不是斷崖式的“跌”。但我們必須清醒地看到，部分前期炒作過熱、配套遲遲未能兌現(xiàn)的區(qū)域，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了比較明顯的回調(diào)；而核心區(qū)、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的價(jià)格雖然相對(duì)堅(jiān)挺，交易流動(dòng)性卻大大降低了。

這些數(shù)據(jù)背后反映出的幾個(gè)關(guān)鍵問題，我們必須直面：

第一個(gè)問題，庫(kù)存壓力突出。 尤其是七里河新區(qū)、高鐵新區(qū)、經(jīng)開區(qū)，肉眼可見的建成和在建房源，需要很長(zhǎng)時(shí)間才能消化。這些區(qū)域的去化周期大約在30個(gè)月甚至更久。市場(chǎng)部分區(qū)域去化緩慢，根源在于這些房子多是2022-2024年設(shè)計(jì)施工的，現(xiàn)在的購(gòu)房者已經(jīng)看不上了——嫌房子設(shè)計(jì)老舊、層高低、品質(zhì)差，不愿出手。說白了，這就是同質(zhì)化庫(kù)存與高品質(zhì)房源短缺的結(jié)構(gòu)性矛盾，產(chǎn)品與新時(shí)代的居住需求嚴(yán)重錯(cuò)配。

怎么辦？答案只有一個(gè)：打造差異化產(chǎn)品，通過實(shí)質(zhì)性的品質(zhì)提升破解困局。

第二個(gè)問題，價(jià)格預(yù)期正在重塑。 買賣雙方的心理價(jià)位，一直是一場(chǎng)激烈的拉鋸戰(zhàn)。在“房住不炒”的大背景下，純投資需求已經(jīng)徹底退場(chǎng)，剛性需求和改善性需求成為市場(chǎng)絕對(duì)主力，尤其是剛進(jìn)入城市的新市民、年輕人。

現(xiàn)在的購(gòu)房決策公式很明確：客戶決策權(quán)重 =（功能空間 × 品質(zhì)細(xì)節(jié) × 社區(qū)服務(wù)）÷ 價(jià)格抗性。項(xiàng)目的品質(zhì)溢價(jià)能力，成了決定成交的關(guān)鍵。

2025年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中關(guān)于房地產(chǎn)的表述，我們必須字斟句酌地理解。對(duì)比2024年和2025年的會(huì)議主題，用詞的變化很有深意：

2024年12月是“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，

2025年12月則是“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”。

怎么看這種不同？很明顯，2025年強(qiáng)調(diào)“持續(xù)用力”，2026年強(qiáng)調(diào)“著力”，前者的力度感更強(qiáng)。這意味著，2026年的救市力度可能不及2025年。更直白地說，2026年國(guó)家的發(fā)展重心已經(jīng)不再是房地產(chǎn)，而是高科技產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)也不再是萬眾矚目的明星行業(yè)，將回歸為一個(gè)普通行業(yè)。

第三個(gè)問題，購(gòu)房者的觀望情緒濃厚。 這種觀望情緒，就像一層寒霜，覆蓋在市場(chǎng)表面。但我想送給大家一句金句，請(qǐng)務(wù)必記住：“承認(rèn)寒冷，才能正確穿衣?！狈裾J(rèn)問題的存在，才是最大的風(fēng)險(xiǎn)。今天在座的每一位，不管是賣房的還是買房的，首先都需要一顆“承認(rèn)現(xiàn)實(shí)”的平常心。

2. 微光匯聚：被忽略的三個(gè)溫暖與機(jī)遇

第一個(gè)暖意，來自最真實(shí)、最質(zhì)樸的居住需求。 房子，歸根結(jié)底是用來住的。邢臺(tái)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程還在繼續(xù)，每年依然有大量年輕人從縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)來到市區(qū)工作、安家，這是“剛需的暖”。更重要的是，“改善型需求”正在成為市場(chǎng)的中流砥柱。

我給大家講幾個(gè)真實(shí)的場(chǎng)景：

① 小伙子要結(jié)婚，女方家庭說：“咱不要求多大、多豪華，但房子得是新的、靠譜的婚房?！边@是愛情與家庭催生的居住需求；

② 家里添了二胎，老人過來幫忙帶孩子，原來的兩居室擠不下了，家長(zhǎng)們會(huì)說：“必須換個(gè)三居室，最好有個(gè)陽(yáng)臺(tái)，能讓老人和孩子曬曬太陽(yáng)?！边@是家庭結(jié)構(gòu)變化催生的改善需求；

③ “孩子明年要上小學(xué)了，得趕緊考慮學(xué)區(qū)房了?！边@是對(duì)下一代教育的期盼催生的住房需求。

這些需求，不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)波動(dòng)而消失，只是被暫時(shí)延遲了。它們就像地下的火種，一直在默默燃燒，只等待一個(gè)合適的釋放出口。

第二個(gè)暖意，來自政策的持續(xù)關(guān)懷。 中國(guó)樓市是典型的政策型市場(chǎng)，很多人可能覺得政策“藥效”不如從前了，甚至已經(jīng)無感。但請(qǐng)大家注意，政策的導(dǎo)向正在發(fā)生深刻變化——從過去的“大水漫灌”，轉(zhuǎn)向更精準(zhǔn)的“滴灌”。

咱們看看邢臺(tái)本地最近的舉措：邢臺(tái)市住建局在11月28日出臺(tái)了《關(guān)于支持好房子建設(shè)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，也就是大家常說的“26條”。這“26條”從安全耐久、舒適健康、綠色低碳、智慧智能、人文關(guān)愛五個(gè)維度，把“好房子”的模樣具象化了，甚至超越了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，制定出了貼合邢臺(tái)實(shí)際的本土化建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。這26條政策，覆蓋了土地、設(shè)計(jì)、質(zhì)量、建設(shè)、庫(kù)存、配套6大維度，亮點(diǎn)很突出。

我們重點(diǎn)說說這三大亮點(diǎn)：

1. 全周期服務(wù)降本增效。 要求“凈地”出讓、分期繳款、綠色審批、“建成一棟、交付一棟”，本質(zhì)上就是優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，為企業(yè)減負(fù)；

2. 設(shè)計(jì)解放與品質(zhì)提升。 允許場(chǎng)地抬高、首層庭院設(shè)計(jì)，優(yōu)化陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算；鼓勵(lì)使用高品質(zhì)外立面材料，從規(guī)劃源頭就鼓勵(lì)產(chǎn)品創(chuàng)新；

3. 民生保障強(qiáng)力支持。 把建設(shè)“好房子”的項(xiàng)目?jī)?yōu)先納入融資白名單；公積金單繳存最高可貸60萬元，雙繳存最高可貸80萬元，疊加后最高能到128萬元；支持商改住、非住宅轉(zhuǎn)租賃，保障未交付住宅購(gòu)房者子女的入學(xué)權(quán)益，等等。

   
   

這里我想送給大家第二句金句：“政策不是萬能藥，但它是方向燈。”國(guó)家不希望房地產(chǎn)硬著陸，老百姓更不希望自己的基本居住權(quán)益受損。國(guó)家出臺(tái)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的政策，目的是讓房地產(chǎn)行業(yè)從一路狂飆的磁懸浮列車，平穩(wěn)轉(zhuǎn)變?yōu)閯蛩傩旭偟钠胀熊?。這盞燈，照亮的是“房子是用來住的”這個(gè)根本方向。

第三個(gè)暖意，是全國(guó)“好房子”建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)在邢臺(tái)舉辦。 2025年9月29日，這個(gè)重磅會(huì)議在咱們邢臺(tái)召開，40多個(gè)城市的住建局局長(zhǎng)、50多家知名房企的負(fù)責(zé)人齊聚邢臺(tái)，實(shí)地觀摩了鳳麟天闕、元宏國(guó)際公元、棠悅府、天一名著、紅樹長(zhǎng)河灣等五大標(biāo)桿項(xiàng)目。這件事，完全可以載入邢臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)的史冊(cè)。2025一整年，有超過3000名外地地產(chǎn)從業(yè)者專程來邢臺(tái)研學(xué)。2024年、2025年，連續(xù)兩年住建部在我市召開全國(guó)性的好房子現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，這在全國(guó)地級(jí)市里都是難得的榮譽(yù)！

今年5月，邢臺(tái)房協(xié)推出了“泉城好房”品牌創(chuàng)建活動(dòng)，已有38個(gè)新建商品房項(xiàng)目申報(bào)參創(chuàng)?；顒?dòng)以“按時(shí)交付、交房即交證、符合《住宅項(xiàng)目規(guī)范》”為核心要求，通過高標(biāo)準(zhǔn)評(píng)選、多維度展示、全渠道傳播，帶動(dòng)更多項(xiàng)目向“好房子”標(biāo)準(zhǔn)看齊。我們還組建了60余人的專家團(tuán)，深入各個(gè)項(xiàng)目開展巡檢，取得了顯著成果。咱們本地的優(yōu)秀項(xiàng)目有很多，比如天旭闔院、天一名著、麒麟云筑、紅樹長(zhǎng)河灣、棠悅府、元宏國(guó)際、鳳麟天闕、海棠云頌、月晟天璽胤、清河縣東眾壹號(hào)院等等，能明顯感受到，開發(fā)商們建設(shè)“好房子”的熱情越來越高。

3. 錨定方向：穿越周期率的三大確定性

第一個(gè)確定性：房子徹底回歸“居住屬性”。 金融投機(jī)屬性被完全剝離，房子作為家庭生活空間的本質(zhì)，從未像今天這樣清晰。以后評(píng)價(jià)一套房子的好壞，第一標(biāo)準(zhǔn)是“住得舒不舒服”，而不是“漲得快不快”。這也是一個(gè)金句吧。

第二個(gè)確定性：邢臺(tái)城市發(fā)展的基本面向好。 這不是一句空話，而是我們能親眼看到的變化：邢臺(tái)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型正在積極推進(jìn)，高端裝備制造、新能源、食品加工等一批優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目陸續(xù)落地；交通網(wǎng)絡(luò)不斷優(yōu)化，褡褳機(jī)場(chǎng)、高鐵樞紐、高速公路等重大交通工程穩(wěn)步推進(jìn)；城市更新、老舊小區(qū)改造持續(xù)發(fā)力，“一街一河五湖十六泉”陸續(xù)建成，城市的居住環(huán)境越來越優(yōu)越。房子是城市的細(xì)胞，城市健康發(fā)展，房子才有真正的活力。

第三個(gè)確定性：產(chǎn)品力成為決定價(jià)值的絕對(duì)核心。 未來，哪怕是同一個(gè)地段，不同品質(zhì)的房子，價(jià)格也可能天差地別。就像買車一樣，同樣是家用轎車，品質(zhì)、品牌、服務(wù)不同，價(jià)值就能拉開很大差距。樓市已經(jīng)進(jìn)入“產(chǎn)品力為王”的時(shí)代。

PART 0 2

韌性提質(zhì)——好房子的邢臺(tái)定義

什么叫“韌性”？不是硬扛，是像咱邢臺(tái)的棗樹，耐旱耐瘠，把根扎深，是為了結(jié)出更甜的果子。提質(zhì)，就是結(jié)出那顆“好果子”。

1. 回歸本質(zhì)：從“住上”到“住好”的轉(zhuǎn)變

回望房地產(chǎn)行業(yè)二十多年的發(fā)展變遷，一個(gè)清晰的趨勢(shì)擺在我們面前：行業(yè)正從“有沒有房子”的增量時(shí)代，全面邁向“房子好不好”的品質(zhì)時(shí)代。這不是簡(jiǎn)單的產(chǎn)品升級(jí)，而是居住本質(zhì)的價(jià)值回歸。

2025年3月，“好房子”三個(gè)字首次寫入政府工作報(bào)告；《住宅項(xiàng)目規(guī)范》也于2025年5月1日起正式施行，也就是新國(guó)標(biāo)——3米層高、4層及以上住宅必須配備電梯、隔聲性能升級(jí)等標(biāo)準(zhǔn)，為居住品質(zhì)劃定了硬性底線。如今，超過六成的購(gòu)房者聚焦改善戶型，120-140平方米的戶型成為市場(chǎng)主力，改善型需求占比超過60%，三居室的需求全面超過兩居室，這些數(shù)據(jù)都印證著人們對(duì)好房子的剛性需求。

2. 三重維度：安全、功能和溫度的邢臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)

在房子回歸居住屬性的確定性前提下，大家肯定會(huì)問：“什么樣的房子才是好房子？”什么是邢臺(tái)人真正需要的“好房子”？我認(rèn)為，它必須包含三個(gè)核心層次：安全底線、功能適配、溫度社區(qū)?？偨Y(jié)為三個(gè)維度，像一只鼎的三只腳，缺一不可。

第一只腳，叫“安全與耐久”——這是房子的“命根子”。 去年暴雨，咱們邢臺(tái)有些小區(qū)的地下車庫(kù)變成了“水簾洞”，有些房子的墻面滲水滲得像“地圖”；但泉北大街有個(gè)小區(qū)，因?yàn)榉浪团潘到y(tǒng)做得扎實(shí)，幾乎沒受什么影響，事后業(yè)主群里全是對(duì)開發(fā)商的感謝。這說明什么？平時(shí)看不見的地方，才最能考驗(yàn)開發(fā)商的良心。以后咱們看房，別光盯著樣板間多漂亮，要多問問建材型號(hào)，多看看工地管理，最好趕在雨天再去轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)。

第二只腳，叫“功能與生活”——這是房子的“身子骨”。 我見過一個(gè)很不合理的設(shè)計(jì)：140平方米的大三居，衛(wèi)生間小得洗澡都能碰到胳膊肘，廚房只有5個(gè)平方，客廳卻足足有40多平方，大得能開三輪車。這不是生活情調(diào)，而是面積浪費(fèi)，是面積配比失衡。咱們邢臺(tái)人過日子講究實(shí)在，比如三代同堂的家庭，需要的是清晰的動(dòng)靜分區(qū)：老人起得早，臥室得安靜、朝陽(yáng)；孩子要學(xué)習(xí)，書房得遠(yuǎn)離客廳的嘈雜；女主人做飯，廚房最好連著北陽(yáng)臺(tái)，方便晾衣服……這些看似瑣碎的細(xì)節(jié)，才是日常生活的核心需求。

第三只腳，叫“社區(qū)與溫度”——這是房子的“精氣神”。 是房子保值增值的秘訣。房子交付，只是服務(wù)的開始。一個(gè)好的物業(yè)，能讓老小區(qū)煥發(fā)新生；一個(gè)糟糕的物業(yè)，卻能讓新小區(qū)迅速破敗。

我有個(gè)朋友住在橋西的一個(gè)小區(qū)，他們物業(yè)組建了一支“退休老人巡邏隊(duì)”——由退休業(yè)主組成，每天在小區(qū)里轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，看見誰(shuí)家孩子跑遠(yuǎn)了就提醒一聲，看見誰(shuí)家門窗沒關(guān)好就幫忙招呼一下，鄰里之間特別和睦。再看看金盾花園、長(zhǎng)城花苑、恒大城等小區(qū)，都是幾年前甚至十幾年前的老樓盤，但因?yàn)槲飿I(yè)負(fù)責(zé)任，綠化維護(hù)得好，公共設(shè)施及時(shí)修繕，還經(jīng)常組織鄰里活動(dòng)，現(xiàn)在的二手房?jī)r(jià)格比周邊同檔次小區(qū)每平米高出近一千塊。這就是好物業(yè)的價(jià)值。

對(duì)于開發(fā)商朋友，我想說：提質(zhì)不是讓你用黃金貼瓷磚，而是把細(xì)節(jié)做到位——把走廊的聲控?zé)魮Q成感應(yīng)更靈敏的，把單元門禁修得更牢靠，提前給電動(dòng)車棚規(guī)劃好充電樁位置……這些舉措成本不高，但業(yè)主會(huì)記在心里?，F(xiàn)在的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，不是比誰(shuí)的硬件更酷炫，而是比誰(shuí)能真正把業(yè)主的“事”當(dāng)成自己的“事”，這才是最核心的競(jìng)爭(zhēng)力。

3. 品質(zhì)革命：開發(fā)人員的自我革新之路

第一，向精細(xì)化管理要效益。 過去高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的“三高模式”下，行業(yè)內(nèi)的浪費(fèi)現(xiàn)象很嚴(yán)重；現(xiàn)在，必須精打細(xì)算，但“精打細(xì)算”絕不是“偷工減料”。比如宋志剛領(lǐng)導(dǎo)的神慧咨詢公司，就是通過科學(xué)管理、優(yōu)化流程和工藝，減少無效成本，把省下來的錢精準(zhǔn)投入到影響房屋安全、節(jié)能、耐用性和居住舒適度的關(guān)鍵部位。同樣的預(yù)算，是花在華而不實(shí)的入戶大堂，還是花在更優(yōu)質(zhì)的外墻保溫材料和更靜音的排水管道上？答案不言而喻。

要把設(shè)計(jì)“偷面積”轉(zhuǎn)變?yōu)椤百?zèng)生活”。利用“首層庭院”“優(yōu)化陽(yáng)臺(tái)”“地下空間利用”等政策紅利，設(shè)計(jì)出可變空間、親子庭院、家庭廳等實(shí)用空間，既提升得房率，又增加生活情趣。

更要從“造房子”升級(jí)為“造社區(qū)”——在社區(qū)內(nèi)嵌入城市書房、健身房、共享客廳、瑜伽室、四點(diǎn)半課堂等配套設(shè)施，而且這些配套不能只在售樓時(shí)展示，交房后必須持續(xù)運(yùn)營(yíng)，真正構(gòu)建“五分鐘社區(qū)生活圈”，讓房子因?yàn)閮?yōu)質(zhì)社區(qū)而增值保值。

第二，構(gòu)建良性的本地生態(tài)鏈。 咱們邢臺(tái)有不少優(yōu)秀的本地建材商、施工隊(duì)，過去很多都是單純的甲乙方關(guān)系；現(xiàn)在，行業(yè)需要抱團(tuán)取暖，建立長(zhǎng)期共贏的合作關(guān)系。比如呂巖峰領(lǐng)導(dǎo)的坤峰建筑，現(xiàn)在邢臺(tái)多個(gè)知名樓盤都是他們的客戶，這就是靠實(shí)力建立的信任。本地企業(yè)可以一起研發(fā)適合邢臺(tái)氣候的施工工法，共同保障材料供應(yīng)的穩(wěn)定和品質(zhì)，形成“一榮俱榮、一損俱損”的產(chǎn)業(yè)共同體。說到底，“韌性提質(zhì)”不是靠豪華建材堆砌，而是把每一分錢都花在提升業(yè)主美好生活體驗(yàn)上。

4. 火眼金睛：購(gòu)房人員的新時(shí)代必修課

從“購(gòu)房小白”變成“品質(zhì)達(dá)人”。教大家?guī)讉€(gè)簡(jiǎn)單實(shí)用的“看房小技巧”。

雨天看滲漏： 專門挑下雨天去看房，重點(diǎn)檢查地下室、墻面墻角、窗戶邊緣有沒有水漬、霉點(diǎn)，這是檢驗(yàn)房屋防水的最佳時(shí)機(jī)；

傍晚看采光： 下午日落之前去看，能直觀看到房屋的自然采光時(shí)長(zhǎng)和效果，避免買到“黑房子”；

細(xì)節(jié)看工藝： 親手試試門窗開合是否順滑、密封是否嚴(yán)密；看看墻角線是否筆直，用小錘子敲一敲地面，檢查有沒有空鼓；

最重要的提醒： 一定要看清《商品房買賣合同》附件中的“交付標(biāo)準(zhǔn)”，里面明確寫明了裝修材料的品牌、型號(hào)、規(guī)格，口頭承諾一律不作數(shù)，白紙黑字才是最可靠的保障。

PART 0 3

破局換新——尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)

什么是破局？破局不是把桌子掀了重來，而是給桌子增加新功能，讓它更適合一家人圍坐吃飯、聊天。

1. 破局思維一：從“開發(fā)銷售”到“運(yùn)營(yíng)服務(wù)”

第一個(gè)新增長(zhǎng)點(diǎn)，就是從“蓋了賣”到“賣了管”。

經(jīng)過40年的高速發(fā)展，中國(guó)在“物質(zhì)層面”已經(jīng)相當(dāng)豐富，甚至超過了西方部分發(fā)達(dá)國(guó)家，大基建和房地產(chǎn)的增量歷史任務(wù)已基本完成。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重心，已經(jīng)從“炒地皮”轉(zhuǎn)向了“高科技”；未來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心，必然是科技創(chuàng)新、高端制造業(yè)、新能源、數(shù)字經(jīng)濟(jì)，而不是靠開發(fā)商蓋房子、賣房子。

接下來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重心將從“物”轉(zhuǎn)向“人”，聚焦于人的服務(wù)，尤其是情緒價(jià)值的供給，這將是下一個(gè)紅利風(fēng)口。

房地產(chǎn)下半場(chǎng)的重點(diǎn)必須從“蓋房子”轉(zhuǎn)向“服務(wù)房子”和“服務(wù)人”，這里藏著巨大的藍(lán)海市場(chǎng)。咱們邢臺(tái)市區(qū)有多少2000年前后建成的老小區(qū)？這些小區(qū)普遍存在管道老化、停車位緊張、沒有電梯等問題，但它們不是包袱，而是實(shí)實(shí)在在的機(jī)遇！

① 老舊小區(qū)改造與物業(yè)管理升級(jí)。 邢臺(tái)有大量2000年左右建成的六層住宅，這些房子地段優(yōu)越，但設(shè)施陳舊。通過專業(yè)公司參與改造——加裝電梯、改造管網(wǎng)、新增停車位、引入智能物業(yè)，不僅能大幅提升居民生活質(zhì)量，還能讓房產(chǎn)價(jià)值明顯提升。比如邢臺(tái)橋東區(qū)三中北側(cè)的平安家園，原本是個(gè)老舊社區(qū)，經(jīng)過系統(tǒng)改造后，環(huán)境煥然一新，租金和二手房成交價(jià)都有了顯著上漲，居民滿意度很高。

② “物業(yè)”變“服務(wù)”。 優(yōu)質(zhì)物業(yè)能帶來10%-15%的二手房溢價(jià)，這就是物業(yè)守護(hù)資產(chǎn)終身價(jià)值的力量。未來，物業(yè)公司要積極發(fā)展“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”，拓展托幼、托老、社區(qū)商業(yè)、家政服務(wù)等增值業(yè)。讓服務(wù)成為開發(fā)企業(yè)品牌延伸的載體，成為新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。這就是“價(jià)值再造”——從一錘子買賣，變成細(xì)水長(zhǎng)流的服務(wù)，這不僅是生意，更是功德。

2. 破局思維二：擁抱每個(gè)家庭的“住房多樣化”

第二個(gè)新增長(zhǎng)點(diǎn)，就是房子要“量體裁衣”

① 保障性租賃住房。 這是國(guó)家大力倡導(dǎo)的發(fā)展方向。隨著邢臺(tái)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，開發(fā)區(qū)、高新區(qū)會(huì)聚集越來越多的年輕技術(shù)人才，他們的需求不是大戶型住宅，而是交通便利、裝修時(shí)尚、社交空間豐富的青年公寓或小型住宅——月晟國(guó)貿(mào)中心就是這類產(chǎn)品的典型代表。為新市民、青年人提供價(jià)格適中、戶型小巧、配套齊全的租賃住房，是一個(gè)穩(wěn)定且規(guī)?？捎^的市場(chǎng)，開發(fā)商或?qū)I(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)完全可以參與建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。咱們邢臺(tái)在這方面已經(jīng)有了成功經(jīng)驗(yàn)：交建地產(chǎn)開發(fā)的七里河祥和城智慧小區(qū)，其保障房運(yùn)營(yíng)模式獲得了住建部推廣；天和人家保障房也斬獲多項(xiàng)榮譽(yù)，還打造了430套保障性租賃住房，精準(zhǔn)適配新市民需求。

② 適老化改造住房。 隨著社會(huì)老齡化程度不斷加深，很多老舊小區(qū)的老人面臨上下樓困難、居家安全隱患等問題。有沒有想過專門為老人設(shè)計(jì)“適老化住宅”？比如衛(wèi)生間全裝扶手、地面做防滑處理、緊急呼叫按鈕觸手可及……這種房子，在特定人群眼中，比豪華大平層更珍貴。開展專業(yè)的適老化改造（加裝扶手、防滑地面、緊急呼叫系統(tǒng)等），甚至開發(fā)建設(shè)專門的適老化社區(qū)或公寓，是一個(gè)充滿人文關(guān)懷且市場(chǎng)需求旺盛的賽道。

3. 破局思維三：房地產(chǎn)與城市產(chǎn)業(yè)共生共榮

第三個(gè)新增長(zhǎng)點(diǎn)，就是要讓房地產(chǎn)與城市“同頻共振、共生共榮”。

房地產(chǎn)怎么和城市“談戀愛”？我認(rèn)為不同主體有不同的發(fā)力方向：

致我們的政府部門： 感謝你們?cè)凇氨＝粯?、穩(wěn)民生”上的艱苦努力。未來，懇請(qǐng)繼續(xù)用好“因城施策”的工具箱，在土地供給、規(guī)劃審批、政策扶持上，更精準(zhǔn)地引導(dǎo)市場(chǎng)向“高品質(zhì)、多樣化、重運(yùn)營(yíng)”的方向轉(zhuǎn)型。你們是規(guī)則的制定者和市場(chǎng)的守護(hù)者，你們的定力與智慧，至關(guān)重要。

致所有的開發(fā)商與同行： 請(qǐng)收起抱怨和僥幸。這是一個(gè)淘汰賽，也是一個(gè)資格賽。請(qǐng)敬畏市場(chǎng)，敬畏客戶，敬畏專業(yè)。把每一分錢都花在提升產(chǎn)品和服務(wù)上。請(qǐng)記住，唯一能穿越周期的，不是規(guī)模，是口碑；不是杠桿，是信用。要擁抱“工匠精神”和“服務(wù)精神”，從城市建設(shè)的“旁觀者”“收割者”，轉(zhuǎn)變?yōu)椤皡⑴c者”“共建者”——未來的市場(chǎng)，屬于產(chǎn)品主義者、長(zhǎng)期主義者、運(yùn)營(yíng)專家和城市合伙人。

致每一位房產(chǎn)從業(yè)者（中介、顧問等）： 你們的角色，正在發(fā)生歷史性的變化。你們不再僅僅是信息的傳遞者和交易的促成者。你們必須成長(zhǎng)為“居住生活顧問”。要懂產(chǎn)品、懂金融、懂法律，更要懂生活、懂人心。用你們的專業(yè)，為客戶甄選真正匹配他們生活的家。你們的價(jià)值，正在被重新定義和大幅提升。要向?qū)I(yè)致敬——就像12月18日清河清城賓館2025年房地產(chǎn)行業(yè)交流大會(huì)上表彰的“金牌從業(yè)者”那樣，專業(yè)價(jià)值在未來會(huì)越來越重要；

致廣大的購(gòu)房者和業(yè)主： 請(qǐng)保持理性，但不必絕望。房子終究是為了服務(wù)你們的生活。摒棄投機(jī)心態(tài)，從家庭真實(shí)、長(zhǎng)期的需求出發(fā)。同時(shí)，也要積極學(xué)習(xí)，提升自己的辨別能力。你們是市場(chǎng)的最終裁判，你們用腳投票的選擇，將直接決定未來市場(chǎng)會(huì)提供什么樣的產(chǎn)品。要回歸居住本質(zhì)，在“買舊與買新”“買大與買小”之間理性選擇，更要關(guān)注房屋的全生命周期價(jià)值和社區(qū)的成長(zhǎng)性。

4. 行動(dòng)指南：致每一位樓市同行者的心里話

基于以上思考，我想給在場(chǎng)的各位朋友提幾點(diǎn)樸素的建議：

① 給從業(yè)者（包括開發(fā)商、中介、供應(yīng)商等）： 請(qǐng)徹底放下“暴利時(shí)代”的幻想，把核心精力放在蓋好房子、做好服務(wù)、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)上。在當(dāng)前環(huán)境下，活下來，并且健康地活下來，就是最大的勝利。未來，大部分房企會(huì)被淘汰或并購(gòu)重組，優(yōu)勝劣汰是所有行業(yè)走向成熟的必然過程。我預(yù)判，未來全國(guó)的開發(fā)商不會(huì)超過500家，咱們邢臺(tái)市可能也就十來家，甚至不足10家。

② 給購(gòu)房者和業(yè)主： 買房前先問自己三個(gè)問題：我真的需要嗎？住在這里會(huì)舒服嗎？它能改善我的生活嗎？按需購(gòu)房、量力而行，才是理性選擇。對(duì)于已經(jīng)有房產(chǎn)的業(yè)主，與其焦慮于紙面價(jià)格的波動(dòng)，不如用心經(jīng)營(yíng)好自己的家——只關(guān)注房子的居住價(jià)值，永遠(yuǎn)沒有“虧不虧”的說法。

③ 給相關(guān)第三方（包括媒體、金融機(jī)構(gòu)、政府部門等）： 媒體要多一些理性建設(shè)和積極建議，少一些焦慮渲染，別拿個(gè)例當(dāng)普遍現(xiàn)象；金融機(jī)構(gòu)要推出更多適配合理居住需求的金融產(chǎn)品；政府部門要在政策精準(zhǔn)落地、市場(chǎng)秩序維護(hù)、預(yù)期引導(dǎo)上持續(xù)發(fā)力。

我們需要共同建設(shè)一個(gè)透明、健康、可預(yù)期的市場(chǎng)生態(tài)。

結(jié) 尾

我們的希望在哪里

最后，我想和大家聊聊“希望”。在困難的時(shí)候，希望有時(shí)候和黃金一樣珍貴。

1. 希望之根：堅(jiān)定兩個(gè)不可動(dòng)搖的信念

請(qǐng)大家再次記住這兩個(gè)最根本的確定性：

第一，房子的居住需求是持久的；

第二，好房子永遠(yuǎn)是有市場(chǎng)的。

①戰(zhàn)略思維：城市更新是房地產(chǎn)最大的“確定性機(jī)遇”。 2026年，住建部明確將“高質(zhì)量開展城市更新”列為首要任務(wù)。這不是普通的舊改，而是兼具民生意義、發(fā)展意義、安全意義的重大工程。對(duì)房企而言，這意味著要從“增量開發(fā)”全面轉(zhuǎn)向“存量煥新”與“功能重塑”。

2026年，由市交建集團(tuán)主導(dǎo)的中鋼邢機(jī)老廠區(qū)城市更新項(xiàng)目將穩(wěn)步推進(jìn)，項(xiàng)目以工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)為特色，規(guī)劃建設(shè)醫(yī)養(yǎng)、教育配套與精品街區(qū)，打造城市更新樣板，進(jìn)一步優(yōu)化城市功能。

② 邢臺(tái)路徑：從“老舊小區(qū)改造”到“完整社區(qū)建設(shè)”。 結(jié)合邢臺(tái)實(shí)際，老舊小區(qū)改造不能只停留在物理層面的翻新，更要通過建設(shè)“口袋公園”、共享綠地、適老化設(shè)施等，把存量商業(yè)、辦公物業(yè)改造為保障性租賃住房、人才公寓，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤活，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定收益。

2. 初心之地：房子、生活與我們的邢臺(tái)

邢臺(tái)古城墻的滄桑、達(dá)活泉公園的晨練人群、園博園的璀璨夜色、新興產(chǎn)業(yè)園的蓬勃朝氣、家庭在灑滿陽(yáng)光的陽(yáng)臺(tái)澆花的溫馨場(chǎng)景、社區(qū)里老人下棋、孩子嬉戲的歡樂畫面……

大家看，這就是我們的邢臺(tái)。這座有著3500年建城史的城市，這片我們祖輩生活、我們正在建設(shè)、子孫后代還將繼續(xù)耕耘的土地，藏著我們最深厚的情感與牽掛。

讓房子回歸“家”的本質(zhì)。

什么是家？對(duì)在邢鋼工作了半輩子的王師傅來說，家是今年用公積金貸款換的一套電梯房，讓患風(fēng)濕的老伴能輕松下樓曬太陽(yáng)；對(duì)做生意的劉女士來說，家是晚上加班晚歸時(shí)，能看到門衛(wèi)大叔窗口那盞讓人安心的燈光；對(duì)剛來邢臺(tái)工作的小趙來說，家是一間不用太大、但能讓他安心準(zhǔn)備工程師考試的整潔公寓。

什么是房子？房子不只是鋼筋混凝土的建筑物，更是萬家燈火中那盞等你回家的燈，是孩子能在小區(qū)里自由奔跑的笑聲，是父母老去時(shí)能保障他們生活便利、守護(hù)他們尊嚴(yán)的空間?！皹鞘小边@個(gè)話題再宏大，最終都要落到一個(gè)個(gè)家庭、一個(gè)個(gè)鮮活的“人”身上。

邢臺(tái)是我們共同的家。這里的樓市健康了，居住環(huán)境變好了，我們的生活、我們下一代的生活，才能真正變得更好。這才是我們所有人共同奮斗的終極意義。

3. 前行之燈：在冬天里積蓄春天的力量

朋友們，冬天固然寒冷，但請(qǐng)相信，春天總會(huì)如期而至。

大自然有它的規(guī)律，經(jīng)濟(jì)周期也有它的規(guī)律可循。

2025年，無論你經(jīng)歷了什么，都即將畫上句號(hào)；

2026年，正在向我們緩緩走來。2026年或許依然充滿困難和挑戰(zhàn)，但一定也孕育著新的機(jī)遇。

2026年不一定會(huì)更好，但你可以變得更好。

愿我們都能，在不確定中找到自己的確定，在迷茫之中守住自己的希望；

愿我們的邢臺(tái)，韌性生長(zhǎng)，煥新前行！

韌性，是咱邢臺(tái)人骨子里的那股“犟勁兒”；

提質(zhì)，是我們對(duì)美好生活的不懈追求；

破局，是我們要直面現(xiàn)實(shí)的那份勇氣；

換新，是我們共同奔赴的美好未來。

希望，就藏在我們平常的日子里。

別被宏觀的焦慮吞沒，2026年，咱們都活得實(shí)在一點(diǎn)：

開發(fā)商們，請(qǐng)像給自家蓋房子一樣用心；

賣房的朋友們，請(qǐng)像給自家兄弟姐妹參謀一樣真誠(chéng)；

買房的家人們，請(qǐng)像選擇未來十年的生活一樣慎重。

我們每個(gè)人都是房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者，也是它的塑造者。

讓我們攜手并肩，共同迎接一個(gè)更健康、更可持續(xù)、更美好的邢臺(tái)人居新時(shí)代！

回頭看，輕舟已過萬重山；向前看，前路漫漫亦燦爛；

抬頭看，人間煙火甚浪漫；低頭看，滿路荊棘已過半。

你要熬，熬到苦盡甘來；你要等，等到春暖花開。

希望你：腳下有路，遠(yuǎn)方有光；舉步之時(shí)，宏圖盡展；心有所安，家有所暖！

老潘說房的跨年演講到此結(jié)束。謝謝大家！祝各位新年快樂，

謝謝各位，

謝謝我的家鄉(xiāng)——邢臺(tái)！再見！

演講最后，老潘寄語(yǔ)所有樓市參與者：讓我們攜手并肩，共同迎接一個(gè)更健康、更可持續(xù)、更美好的邢臺(tái)人居新時(shí)代！在不確定中尋找確定性，在迷茫中守護(hù)希望，這正是老潘帶給我們最寶貴的跨年禮物。