回顧2025年，全國房地產(chǎn)市場在鞏固止跌回穩(wěn)過程中深度調(diào)整。2024年四季度及此前多輪房地產(chǎn)利好政策，已構(gòu)建了歷史最寬松最友好的購房政策環(huán)境，為2025年住房消費需求釋放和供求關(guān)系向好創(chuàng)造了扎實基礎(chǔ)。但市場運行中也依然能看到堵點和難點，尤其是2025年二季度開始，明顯可感受出需求動力相對不足等風(fēng)險，亦產(chǎn)生了一系列其他問題。這說明在鞏固止跌回穩(wěn)過程中需持續(xù)發(fā)力。到了年底部分城市銷售行情有所好轉(zhuǎn)，和房價調(diào)整到位并帶動“以價換量”有關(guān)，同時也持續(xù)增強(qiáng)了市場信心?？偨Y(jié)2025年全國房地產(chǎn)市場的運行，具有市場存壓特征，但同時也使得我們對市場運行規(guī)律有更為清晰的認(rèn)識。

本文選自上海易居房地產(chǎn)研究院《2025-2026年度全國房地產(chǎn)市場報告》，本報告是易居研究院一年更新一次的重磅房地產(chǎn)市場研究成果，著眼于分析與預(yù)判全國房地產(chǎn)市場運行情況。本文主要回顧2025年，年度的市場關(guān)鍵詞可總結(jié)為：市場存壓。

一

市場成交

（一）全國商品房成交面積：連續(xù)四年調(diào)整

2025年1-11月份，全國新建商品房銷售面積78702萬平方米，同比下降7.8%?；谇?1月增速和12月份新觀察的運行情況，本報告估算出2025年全年全國新建商品房銷售面積約89107萬平方米，即近9億平方米，其同比降速約8.5%。最近兩年商品房銷售面積均位于10億平方米規(guī)模線以下水平，反映出市場深度變化。需要說明的是，年度最終數(shù)據(jù)應(yīng)以國家統(tǒng)計局公布的為準(zhǔn)。

觀察歷史數(shù)據(jù)和最近幾年運行情況，全國房地產(chǎn)銷售市場出現(xiàn)較長周期和較大深度調(diào)整。在經(jīng)歷2016-2021年持續(xù)攀升的繁榮期后，2022-2025年經(jīng)歷罕見的四年長周期下行，充分說明市場處于深刻的調(diào)整過程之中。連降四年，和房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化有直接關(guān)系，也警示市場需求不足風(fēng)險?；?025年市場觀察，我們認(rèn)為，市場交易規(guī)模偏弱的現(xiàn)象，也衍生出其他一些問題，包括價格變化、市場信心和金融風(fēng)險問題等。

觀察2025年新建商品房銷售市場的月度數(shù)據(jù)，即全國商品房年初累計銷售面積同比增速曲線。除去異動數(shù)據(jù)，本輪樓市降溫周期始于2021年5月，隨后該曲線總體處于下行狀態(tài)，進(jìn)而對年度數(shù)據(jù)產(chǎn)生持續(xù)性的拖累。觀察2025年月度交易數(shù)據(jù)，年初幾個月跌幅有所收窄，源于2024年四季度系列購房政策效應(yīng)的積極釋放，其加快了新房等項目銷售。但是2025年二季度尤其是5月份開始，全國層面該指標(biāo)跌幅有所擴(kuò)大，并延續(xù)至年底。對該問題需客觀認(rèn)識。一是二手房交易總體不錯，銷售市場的形勢分析需把新房二手房進(jìn)行統(tǒng)籌，并理性看待。二是要認(rèn)識到潛在購房需求不足的問題，后續(xù)要在政策效應(yīng)進(jìn)一步釋放以及需求挖掘方面發(fā)力，尤其要重視去庫存工作。

（二）城市分類：三類城市均存壓

城市分類方面，2025年各線城市在鞏固止跌回穩(wěn)方面都具有緊迫感。尤其是一線城市的市場新情況，對行業(yè)的影響更大。本部分對各線城市的表現(xiàn)進(jìn)行系統(tǒng)分析，以理解各線城市房地產(chǎn)市場運行的邏輯和脈絡(luò)，更好把握后續(xù)的工作方向和發(fā)力點。

一線城市市場表現(xiàn)總體優(yōu)于二線和三四線城市，進(jìn)一步說明基本面不錯的城市具有更好的復(fù)蘇基礎(chǔ)。其在2021年市場表現(xiàn)較好，源于“資產(chǎn)荒”背景下各類資金加快進(jìn)入房地產(chǎn)市場。但2022年開始出現(xiàn)明顯的下跌態(tài)勢，并延續(xù)到2024年三季度。2024年四季度開始一線城市交易明顯放量，和限購調(diào)整優(yōu)化、購房首付比例下調(diào)至15%等有關(guān)。2025年前4月總體保持積極向好態(tài)勢，包括豪宅項目等出現(xiàn)了日光等積極表現(xiàn)。但5月份開始市場感受到新壓力，包括豪宅交易等面臨客群減少等問題。年底局部市場雖表現(xiàn)積極，但市場焦慮感不容忽視。

二線城市市場進(jìn)一步深度調(diào)整。本部分選取32個二線城市進(jìn)行分析。對比2016-2021年的銷售數(shù)據(jù)，2022-2023年出現(xiàn)明顯萎縮，到了2024年更是步入低點。到了2025年出現(xiàn)了一些新情況，比如說市場調(diào)整時間較長和較為徹底的城市，如合肥、南京和重慶等，在年底有積極表現(xiàn)，其給市場注入了信心。

三四線城市面臨較大壓力，但市場關(guān)注度相對要少。從降溫周期時長來看，其超過全國水平。其中重點城市降溫周期持續(xù)約4年，而三四線城市則高達(dá)6年。從各三四線城市2025年的反饋情況看，購房需求潛力不足、房價深度調(diào)整等都是普遍的問題。從政策層面看，疊加購房補(bǔ)貼等一系列支持，各地全年持續(xù)做好提振銷售等工作。

（三）二手房成交：呈現(xiàn)以價換量特征

二手房市場對最近兩年房地產(chǎn)總市場具有重要作用，同時也成為研究房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的重要子市場。其中2025年4個一線城市二手房交易表現(xiàn)不錯，因其總體上呈現(xiàn)了較好的交易量回升態(tài)勢。對2017年以來歷年一線城市1-11月份二手住宅（即不包括商鋪、車位等）成交套數(shù)進(jìn)行統(tǒng)計，相關(guān)數(shù)據(jù)分別為：2017年：488241套；2018年：426619套；2019年：487986套；2020年：607074套（歷史最高）；2021年：589640套；2022年：379582套（歷史最低）；2023年：441920套；2024年：496532套；2025年：519021套。對這9年即1-11月份的數(shù)據(jù)進(jìn)行簡單算術(shù)平均計算，為492957套。具體看2025年數(shù)據(jù)，一線城市二手住宅市場表現(xiàn)出積極的復(fù)蘇勢頭和持續(xù)向好態(tài)勢。截至11月，4個城市全年二手住宅累計成交519021套，不僅超越2024年同期水平（496532套），同比增長約5%，更是近四年來首次突破51萬套大關(guān)，達(dá)到近9年的第三高水平，僅次于2020和2021年。

一線城市二手房交易積極態(tài)勢值得肯定。首先，它標(biāo)志著市場在經(jīng)歷2022年的周期性深度大調(diào)整后，已連續(xù)三年實現(xiàn)穩(wěn)步回升，復(fù)蘇軌跡清晰且穩(wěn)健。其次，前11月統(tǒng)計的519021套的成交量已明顯高于近9年的平均線（492957套），說明市場活躍度已回歸行業(yè)平均線以上。其充分說明，2023年房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化以來，得益于各地積極有力且精準(zhǔn)的購房政策支持，市場基本面積極修復(fù)。同時，我們認(rèn)為，這也得益于其他動力的驅(qū)動，包括市場自發(fā)的信心修復(fù)、價格調(diào)整到位后真實需求的釋放，以及置換鏈條的逐步暢通等。

二

市場供應(yīng)

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資：連續(xù)四年深度調(diào)整

2025年1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為78591億元，同比增長-15.9%。根據(jù)前11月同比增速做類推，預(yù)估全年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為83232億元，同比增長-17.0%。我們認(rèn)為，從年度數(shù)據(jù)看，最近四年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)投資額數(shù)據(jù)乏力，是投資端萎縮和不振的重要原因，其比較真實反映了房企在供給端擴(kuò)張方面遇到的阻力和堵點。第一、此類指標(biāo)壓力大且已連續(xù)下跌四年，說明房地產(chǎn)市場在深度調(diào)整。直觀的感受即是，最近幾年重點房企拿地規(guī)模明顯萎縮，并對各地土地財政等帶來較大沖擊。第二、要客觀看待此類指標(biāo)，尤其是在嚴(yán)控增量過程中，開發(fā)投資等指標(biāo)出現(xiàn)調(diào)整也符合預(yù)期。第三、這說明房企銷售沒有真正回暖，進(jìn)而影響了資金回籠速度和再投資能力。同樣，也說明房企債務(wù)問題還需加快處置，否則會制約房企新一輪投資工作。

從2025年房地產(chǎn)開發(fā)投資的月度數(shù)據(jù)看，其總體處于跌幅擴(kuò)大態(tài)勢，且4月份開始跌幅從個位數(shù)變?yōu)閮晌粩?shù)，深刻說明開發(fā)投資工作遇到新阻力。當(dāng)然從利好點來看，各地尤其是重點城市的投資端表現(xiàn)積極，部分城市中該指標(biāo)保持正增長態(tài)勢，且優(yōu)質(zhì)地塊交易有較好溢價率。另外開發(fā)投資端中，部分民營房企積極購地也是亮點。我們認(rèn)為，大型房企總體在深度調(diào)整，給了很多民營中小房企投資拿地的機(jī)會。此類企業(yè)債務(wù)約束少，也使得開發(fā)投資指標(biāo)的質(zhì)量更高。

（二）房屋新開工面積：連續(xù)六年調(diào)整

2025年1-11月份，全國房企房屋新開工面積為53457萬平方米，同比增速-20.5%。根據(jù)前11月同比增速做簡單類推，得出2025年全年全國房屋新開工面積約為58375萬平方米，同比增速約為-21%。

觀察該指標(biāo)歷年表現(xiàn)，新開工出現(xiàn)非常明顯的萎縮，且連續(xù)六年出現(xiàn)節(jié)奏放緩現(xiàn)象，這和購地及開發(fā)投資等指標(biāo)走勢同頻。第一、新開工和房企投資拿地、房企資金狀況等有密切關(guān)系。最近幾年房企購地明顯更為保守，土地交易市場也主要集中在大城市核心區(qū)域，加之銷售端規(guī)模減少，都會影響新開工指標(biāo)。第二、各地對新開工有較多支持，尤其是在開工建設(shè)規(guī)劃和審批方面給予了支持。另外從開發(fā)周期來看，重點城市預(yù)售節(jié)奏有所加快，以更好鼓勵房企開工和加快項目預(yù)售。

觀察2025年月度數(shù)據(jù)，房企新開工指標(biāo)呈現(xiàn)降幅擴(kuò)大態(tài)勢。當(dāng)然從重點城市新開工指標(biāo)來看，各地積極有序推進(jìn)。尤其在2025年《住宅項目規(guī)范》落地的基礎(chǔ)上，房企新開工動力更強(qiáng)，圍繞擴(kuò)陽臺、增得房率等操作，更好促進(jìn)新開工和市場需求有力對接。另外，新開工指標(biāo)深度調(diào)整，對于房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系自我調(diào)節(jié)具有積極作用，也使得后續(xù)供求關(guān)系朝著再均衡方向前進(jìn)。

（三）房屋竣工面積：保交房工作有力推進(jìn)

2025年1-11月份，全國房屋竣工面積為39454萬平方米，同比增長-18.0%。根據(jù)前11月的同比增速做簡單類推，得出2025年全年全國房屋竣工面積大約為59732萬平方米，同比增速為-19%。從竣工指標(biāo)的歷年變動來看，其調(diào)整要滯后于房地產(chǎn)各指標(biāo)尤其是開發(fā)投資等指標(biāo)，出現(xiàn)負(fù)增長符合預(yù)期。當(dāng)然也要看到，各地保交房工作扎實有力推進(jìn)，尤其是融資協(xié)調(diào)機(jī)制等發(fā)揮積極作用，更好促進(jìn)樓盤及時交付，亦更好保護(hù)了購房者合法權(quán)益。

觀察月度數(shù)據(jù)，2025年1-11月份，全國房屋竣工面積同比增速為-18.0%。雖然該指標(biāo)有較大降幅，但從實際反饋來看，2025年各地房屋交付情況總體不錯。尤其是在融資協(xié)調(diào)機(jī)制和白名單制度推進(jìn)過程中，各地加強(qiáng)了“應(yīng)保盡?！惫ぷ鳎磳⒏囗椖考{入到有關(guān)機(jī)制中，全面有力推進(jìn)保交房等工作。

三

庫存去化

（一）百城庫存與去化：去化周期為歷史高位

本部分選取了全國100個典型城市新建商品住宅市場進(jìn)行研究，具體城市名單詳見《全國百城庫存報告》。從100個城市庫存（包括期房和現(xiàn)房）走勢看，2025年庫存并沒有持續(xù)大規(guī)模攀升，但去化周期卻明顯拉長。這說明當(dāng)前去庫存方面的壓力，并不主要是由庫存規(guī)模攀升所產(chǎn)生的，而是由購房需求明顯不足、部分需求進(jìn)入二手房市場等引起的?？傮w上2025年四季度庫存去化周期處于歷史高位水平，這也使得2026年去庫存工作變得更加緊迫。

庫存指標(biāo)方面，截至2025年10月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為41448萬平方米，同比減少12.3%。在庫存規(guī)模連續(xù)50個月同比正增長的背景下，當(dāng)前已出現(xiàn)連續(xù)33個月的下降。庫存規(guī)模下降，和房地產(chǎn)開發(fā)投資連降4年、房屋新開工連降6年等有關(guān)，即供給端的萎縮影響到了供貨能力，但客觀上也有助于促進(jìn)供求關(guān)系再平衡。

去化周期方面，本報告定義：庫存去化周期（存銷比）=當(dāng)月新建商品住宅庫存面積/最近6個月新建商品住宅成交面積平均值。根據(jù)歷史走勢，去化周期的合理區(qū)間大概為12-14個月，高于該區(qū)間說明庫存規(guī)模偏大，低于該區(qū)間則說明庫存規(guī)模偏小。2025年10月份，全國100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為27.4個月，意味著市場消化完這些庫存需要27.4個月。觀察歷史數(shù)據(jù)，該指標(biāo)已步入歷史高位，且明顯超過2014年和2024年的最高位水平，說明去庫存的市場壓力空前大，也說明推進(jìn)去庫存工作具有緊迫性。

（二）城市分類：三類城市壓力均較大

從100城一、二、三四線城市的分地區(qū)看，2025年10月份，一、二、三四線100個城市新建商品住宅去化周期分別為17.1、22.6和40.3個月。三類城市去化周期相比均衡值都屬于偏高水平，同時也屬于歷史上較高水平，尤其三四線城市的壓力最大。但我們認(rèn)為，從本輪房地產(chǎn)市場的壓力分析來看，重點不在于三四線城市，而是要積極關(guān)注一線城市。1）以豪宅市場為例，盡管市場反應(yīng)積極，但從去化情況看，2025年5月開始一線城市豪宅的去化速度明顯放緩，且在下半年出現(xiàn)了分銷等新動態(tài)。2）即便是過去市場銷售最好的大戶型，其去化速度也有所放緩。相反中小戶型的項目去化情況反而更佳。3）一線城市中要格外重視二手房掛牌帶來的影響，其對新房去庫存產(chǎn)生了較大影響，也要求我們具備“大庫存”的思路。

四

市場價格

（一）商品房成交均價：小幅調(diào)整

2025年1-11月份，全國商品房成交均價為9546元/平方米，同比跌幅3.4%。我們據(jù)此推算，2025年全年全國商品房成交均價跌幅大致為3.5%。觀察歷史數(shù)據(jù)，在2023年房價上漲的情況下，2024年和2025年房價連續(xù)兩年下跌，但跌幅可控。第一、當(dāng)前全國房價迎來了直感上較明顯的深度調(diào)整。部分項目價格調(diào)整后發(fā)揮了積極的去庫存導(dǎo)向，但也有部分項目面臨價格“漲也不是，跌也不是”的難題。第二、房價的預(yù)期引導(dǎo)工作在強(qiáng)化，尤其是過多唱空房價的現(xiàn)象受到管制。第三、價格調(diào)整的深度性，也為后續(xù)房價企穩(wěn)帶來了更為扎實的基礎(chǔ)。

觀察2025年的月度數(shù)據(jù)，全國房價跌幅總體處于持續(xù)擴(kuò)大態(tài)勢。一方面說明供求關(guān)系產(chǎn)生了重要影響，在供求壓力下房價調(diào)整符合預(yù)期。另一方面也要求各地積極做好房價穩(wěn)定工作。尤其是在當(dāng)前市場環(huán)境下，價格若穩(wěn)不住，很容易影響市場信心，也會影響購房者入市。另外觀察2025年的房價走勢新情況，具有一些新動向。比較典型的就是部分大城市的項目降價后，出現(xiàn)了老業(yè)主維權(quán)等輿情，進(jìn)一步說明穩(wěn)房價工作的重要性。

（二）70城房價指數(shù)：仍處負(fù)區(qū)間

本部分對全國70個大中城市房價指數(shù)進(jìn)行分析，主要包括：一手房價格指數(shù)環(huán)同比漲幅、一二三線城市分類、新房價格上漲城市數(shù)量等三個維度。

觀察70個大中城市一手房價格指數(shù)。根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，2025年11月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.4%，同比漲幅為-2.8%。從單月來看，房價指數(shù)出現(xiàn)積極變化，即環(huán)比指標(biāo)有所改善，這和年底置業(yè)等需求積極釋放有關(guān)。但觀察全年數(shù)據(jù)，此類指標(biāo)仍處于負(fù)區(qū)間，也說明穩(wěn)房價工作的重要性和緊迫性。

從一二三線城市分類來看，2025年11月份一二三線城市的房價指數(shù)環(huán)比漲幅分別為-0.5%、-0.3%和-0.4%，同比漲幅則為-1.3%、-2.2%和-3.5%。各類城市的指標(biāo)總體偏弱，說明去庫存壓力對房價指數(shù)帶來了負(fù)面影響。當(dāng)然價格深度調(diào)整也為后續(xù)止跌回穩(wěn)創(chuàng)造了新基礎(chǔ)。

從房價上漲的城市數(shù)量指標(biāo)也可以看出，房價指標(biāo)表現(xiàn)偏弱。這里以新房價格指數(shù)為例進(jìn)行分析。2025年11月份房價上漲的城市數(shù)量有所增加，從此前的6個變?yōu)?個。此類城市包括：合肥、襄陽、南京、貴陽、沈陽、上海、重慶和揚州。其中合肥、南京和重慶等二線城市呈現(xiàn)“超跌回調(diào)”的積極態(tài)勢。但若觀察全年走勢和對比歷史走勢，可以看出2025年全年房價上漲的城市數(shù)量還是偏少，當(dāng)然側(cè)面也說明各地在以價換量。

（來源：易居研究院）