觀點(diǎn)網(wǎng) 香港尖沙咀柯士甸路上，一座19層的建筑靜待新生。

近日消息，招商局商業(yè)房托基金（下稱招商房托）披露以2.06億港元收購(gòu)一個(gè)酒店物業(yè)?！按隧?xiàng)交易符合基金的增長(zhǎng)策略”，招商房托的管理人在回應(yīng)此次收購(gòu)時(shí)表示。這家原本專注于寫(xiě)字樓和零售物業(yè)的房地產(chǎn)投資信托基金，首次將目光投向了學(xué)生公寓領(lǐng)域。

據(jù)悉，招商房托后續(xù)已計(jì)劃將酒店改造成85個(gè)床位的學(xué)生公寓，瞄準(zhǔn)當(dāng)?shù)厝找媾蛎浀膰?guó)際學(xué)生群體。

這次收購(gòu)不僅改變了一棟建筑的命運(yùn)，更揭示了香港房地產(chǎn)投資市場(chǎng)正在發(fā)生的變化：在寫(xiě)字樓空置率攀升、零售物業(yè)面臨挑戰(zhàn)的當(dāng)下，為不斷涌入的國(guó)際學(xué)生提供住宿，正持續(xù)成為行業(yè)的新藍(lán)海。

首次進(jìn)軍學(xué)生公寓市場(chǎng)

資料顯示，此次被交易的酒店物業(yè)原名為Residence G酒店（又有信息顯示為Hmlet Austin Avenue酒店），位于香港九龍柯士甸路2號(hào)（前稱柯士甸路2-2A號(hào)）。

項(xiàng)目總樓面面積約24,364平方呎，建筑層數(shù)19層，現(xiàn)擁有29間客房。按成交價(jià)計(jì)算，折合每間客房約710萬(wàn)港元。

據(jù)悉，項(xiàng)目前身為商業(yè)寫(xiě)字樓，其后改裝為酒店。港媒報(bào)道，物業(yè)曾于2016年由澳門(mén)投資者以約3.4億港元購(gòu)入，即平均每間客房?jī)r(jià)值約1,172萬(wàn)港元。按成交價(jià)計(jì)算，原業(yè)主持貨9年，虧損近40%。

在交易前，業(yè)主方似乎曾在2025年11月委托萊坊測(cè)量師行進(jìn)行估值，當(dāng)時(shí)物業(yè)價(jià)值為2.13億港元。招商房托此次2.06億港元買(mǎi)入，也較估值折讓3.3%。

這筆交易最引人注目的是收購(gòu)方的計(jì)劃：該酒店將由招商房托改造為擁有85個(gè)床位的現(xiàn)代化學(xué)生公寓。低層區(qū)域則將被改造為共享生活空間，容納包括休息室與健身中心等設(shè)施。

項(xiàng)目目標(biāo)將于2026年8月前完成改建工程并投入營(yíng)運(yùn)，以配合香港2026/27學(xué)年的招生安排。

據(jù)觀察，改造后的公寓或主要面向毗鄰的香港理工大學(xué)學(xué)生，以充分利用了其優(yōu)越的地理位置。來(lái)自原酒店此前的宣傳資料顯示，其只需要10分鐘步行就可以抵達(dá)香港理工大學(xué)。

圖片來(lái)源：百度地圖，商業(yè)客截取整理（藍(lán)圈為項(xiàng)目所在，綠圈為香港理工大學(xué)）

Residence G酒店從最初的寫(xiě)字樓被改造成酒店，如今又將轉(zhuǎn)型為學(xué)生公寓，成為城市功能隨時(shí)代需求而變的縮影。

而對(duì)于招商房托來(lái)說(shuō)，這次收購(gòu)不僅是單純的擴(kuò)充資產(chǎn)，更是其投資戰(zhàn)略的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

這家房托原本專注于中國(guó)內(nèi)地的寫(xiě)字樓和零售物業(yè)，此次是其首次進(jìn)軍香港學(xué)生公寓資產(chǎn)類別。

資料顯示，在此之前招商房托的物業(yè)組合包括6項(xiàng)資產(chǎn)，總可租面積290,223平方米，分別位于深圳和北京。

其中包含5個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目：深圳蛇口工業(yè)區(qū)的新時(shí)代廣場(chǎng)、數(shù)碼大廈、科技大廈、科技大廈二期，北京招商局航華科貿(mào)中心；以及一座購(gòu)物中心：深圳蛇口花園城。

2025年上半年業(yè)績(jī)顯示，在市場(chǎng)供需失衡壓力及部分項(xiàng)目大面積租約到期影響，招商房托整體物業(yè)組合經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)不穩(wěn)定情況，整體出租率從2024年末的90.6%下降至84.5%，各項(xiàng)物業(yè)的租金亦出現(xiàn)了不同程度的波動(dòng)。

期內(nèi)，該基金實(shí)現(xiàn)收益2.25億元，同比減少15.5%，物業(yè)收益凈額下降16%至1.69億元。

當(dāng)時(shí)，基金管理人就曾在業(yè)績(jī)會(huì)上明確，未來(lái)一兩年，招商房托計(jì)劃利用杠桿去取得更多的項(xiàng)目。收購(gòu)標(biāo)的也不局限于商業(yè)物業(yè)，只要是能夠?yàn)橥顿Y者帶來(lái)回報(bào)的這些物業(yè)都會(huì)去考慮，包括酒店、學(xué)生公寓等等。

“可能第一步會(huì)小一點(diǎn)，穩(wěn)妥一點(diǎn)，像學(xué)生公寓這些可能是比較好的一個(gè)標(biāo)的，我們希望在不久的將來(lái)，會(huì)有好消息給大家”，基金管理人當(dāng)時(shí)表示。

如今好消息傳來(lái)。招商房托在最新收購(gòu)公告就明確指出，此舉旨在“豐富其資產(chǎn)組合，提升長(zhǎng)期收入及每基金單位分派的穩(wěn)定性”。

學(xué)生公寓熱潮

香港房地產(chǎn)投資市場(chǎng)正在經(jīng)歷調(diào)整，寫(xiě)字樓空置率居高不下，傳統(tǒng)零售物業(yè)面臨挑戰(zhàn)，而學(xué)生公寓作為逆周期資產(chǎn)類別，開(kāi)始吸引越來(lái)越多機(jī)構(gòu)投資者的目光。

近年來(lái)，香港學(xué)生公寓市場(chǎng)正經(jīng)歷前所未有的繁榮期，這一趨勢(shì)背后是多重因素共同作用的結(jié)果。

供需失衡構(gòu)成了市場(chǎng)火熱的基本面。根據(jù)美聯(lián)工商鋪2025年8月的數(shù)據(jù)顯示，香港現(xiàn)有學(xué)生公寓床位僅約4.4萬(wàn)個(gè)，但這些床位仍難以滿足源源不斷的來(lái)港學(xué)生。

2025年上半年，為配合香港建設(shè)“國(guó)際教育樞紐”的目標(biāo)，香港教育局宣布從2024/25學(xué)年起，八所政府資助大學(xué)（香港理工大學(xué)在次列）錄取非本地學(xué)生（包括內(nèi)地及國(guó)際學(xué)生）的限額，由原來(lái)的20%提升至40%。9月，限額擬進(jìn)一步增至50%。

隨著政策推行，市場(chǎng)預(yù)期未來(lái)三年將增加近2萬(wàn)名學(xué)生赴港留學(xué)，床位短缺問(wèn)題將進(jìn)一步惡化。美聯(lián)工商鋪就預(yù)測(cè)，隨著留學(xué)生增加，到2028年總床位需求將飆升至17.5萬(wàn)個(gè)。但現(xiàn)時(shí)香港私人學(xué)生公寓的供應(yīng)率僅0.4%，遠(yuǎn)低于歐洲5%的平均水平。

這種供需失衡直接推動(dòng)了學(xué)生公寓租金的快速上漲?！敖曜饨鹪鲩L(zhǎng)率超過(guò)10%，過(guò)去12個(gè)月（約為2024年中期-2025年中期）更達(dá)15%，高于住宅租金增長(zhǎng)及酒店房租增長(zhǎng)。” 美聯(lián)工商鋪指出。

據(jù)了解，2025年香港有五所大學(xué)進(jìn)入亞洲前20名，穩(wěn)定的教育質(zhì)量吸引了不少國(guó)際學(xué)生。這些留學(xué)生往往來(lái)自經(jīng)濟(jì)條件較好的家庭，愿意為高品質(zhì)的住宿環(huán)境支付溢價(jià)。

同時(shí)，政策環(huán)境的積極變化為學(xué)生公寓市場(chǎng)提供了強(qiáng)大動(dòng)力。2025年7月，香港政府推出“城中學(xué)舍計(jì)劃”，鼓勵(lì)市場(chǎng)力量以自資和私營(yíng)方式將現(xiàn)有商廈改造為學(xué)生公寓。

這項(xiàng)計(jì)劃的關(guān)鍵突破，包括拓寬“酒店”用途定義，將合資格的私營(yíng)學(xué)生公寓納入酒店類別，使大部分“商業(yè)”用地?zé)o需規(guī)劃程序即可改裝。

政府還調(diào)整了計(jì)算地積比率及上蓋面積的標(biāo)準(zhǔn)，將被改造的學(xué)生公寓視為非住用樓宇，允許酒店或商廈保留原有總樓面面積。這些政策突破大大降低了改造門(mén)檻和時(shí)間成本。

不少投資機(jī)構(gòu)借機(jī)遇深入香港學(xué)生公寓市場(chǎng)。商業(yè)客此前就曾報(bào)道，中原集團(tuán)旗下中原投資是市場(chǎng)中的活躍參與者，旗下學(xué)生公寓品牌“壹社CampusOne Communities”已取得不錯(cuò)的成績(jī)。

報(bào)道稱，該公司的首個(gè)學(xué)生公寓項(xiàng)目“一步居．117”于2025年8月在尖沙咀開(kāi)業(yè)后，短短兩個(gè)月內(nèi)已達(dá)到百分之百入住率。隨后，中原投資又收購(gòu)了位于西半山的服務(wù)式公寓“般咸軒”，計(jì)劃改建為提供200個(gè)床位的學(xué)生公寓。

“學(xué)生公寓為商業(yè)樓宇提供了一條生路。”中原集團(tuán)主席施永青在“一步居．117”的開(kāi)幕儀式上致辭時(shí)說(shuō)。

來(lái)自美聯(lián)工商鋪研究部數(shù)據(jù)顯示，2025年前10個(gè)月，香港本地酒店、賓館及全幢住宅改作學(xué)生公寓的成交共有16宗，總價(jià)值達(dá)61億港元。

除此之外，2025年12月以來(lái)也有多個(gè)案例，包括華潤(rùn)隆地9.5億港元接手鄧成波家族旗下位于青山公路葵涌段443至451號(hào)的“悅品酒店?荃灣”，計(jì)劃將物業(yè)改裝為學(xué)生宿舍，預(yù)計(jì)可提供逾千個(gè)宿位；灣仔駱克道366號(hào)迷你型酒店“星網(wǎng)商務(wù)精品酒店”全幢以約2.05億港元易手，收購(gòu)方為聯(lián)合出版集團(tuán)，項(xiàng)目將被改造為學(xué)生公寓；

招商局置地以約1.4億港元購(gòu)入香港紅磡住宅樓盤(pán)“晉匯”全幢，預(yù)計(jì)將其改裝為學(xué)生宿舍；老牌發(fā)展商協(xié)成行向香港城市規(guī)劃委員會(huì)遞交申請(qǐng)，擬將旗下位于旺角的寫(xiě)字樓項(xiàng)目“協(xié)成行旺角中心商廈”改裝為學(xué)生公寓。

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