深圳商報·讀創(chuàng)客戶端首席記者 劉瓊

2025年深圳商辦市場，最受矚目的業(yè)態(tài)有哪些？2026年趨勢如何？1月6日，戴德梁行發(fā)布2025/2026年度深圳房地產(chǎn)市場報告，重點分析深圳零售商業(yè)與甲級寫字樓現(xiàn)狀和未來趨勢。

根據(jù)報告，2025年深圳優(yōu)質(zhì)購物中心新增供應量76.3 萬平方米，總存量達到 793.7 萬平方米；截至2025年末，深圳全市甲級寫字樓存量規(guī)模達到908.2萬平方米，未來四年有望投入使用的甲級寫字樓計劃供應量或?qū)⒊^ 500 萬平方米。

“寫字樓未來供應量不容小覷，科技產(chǎn)業(yè)或成需求端核心增長引擎?！按鞯铝盒醒芯吭焊痹洪L、華南及華中區(qū)研究部主管及董事張曉端接受深圳商報采訪時表示，依托深圳在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，企業(yè)在總部布局、研發(fā)中心設(shè)立及團隊擴張需求將持續(xù)釋放，科技企業(yè)有望為深圳寫字樓市場注入增量需求。

優(yōu)質(zhì)購物中心凈吸納量同比增長3%

2025年深圳零售物業(yè)市場的供應端表現(xiàn)頗為“亮眼”。全年共有前海冰雪世界、懷德萬象匯、深圳灣萬象城二期及K11 ECOAST等多個標桿項目集中開業(yè)。與此同時，社區(qū)型購物中心、非標類商業(yè)的持續(xù)入市，以及P存量項目的煥新調(diào)改，進一步完善了全市商業(yè)消費的多元布局。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2025年深圳優(yōu)質(zhì)購物中心凈吸納量達61.3萬平方米，同比增長3.0%。但消費需求增速仍未及供應規(guī)模的快速擴張，在激烈的市場競爭壓力下，深圳優(yōu)質(zhì)購物中心平均租金下降至每月697.1元/每平方米。

未來三年，深圳將有165.7萬平方米的優(yōu)質(zhì)購物中心計劃投入使用。張曉端分析指出，新項目入市在吸引流量的同時，也將加劇消費需求分流。“產(chǎn)品創(chuàng)新與運營管理能力將成為購物中心不得不面對的重要課題”。

寵物經(jīng)濟與數(shù)碼家電成重要增長點

業(yè)態(tài)創(chuàng)新成為零售市場的核心抓手。從新入駐商家結(jié)構(gòu)來看，2025年零售業(yè)態(tài)以49.3%的占比保持主導低位，餐飲業(yè)態(tài)占比提升0.8個百分點至40.7%，生活服務(wù)類占比微升至5.4%。

值得關(guān)注的是，“它經(jīng)濟”（寵物經(jīng)濟）在購物中心的業(yè)態(tài)愈加多元化。由過往的展示出售、洗護服務(wù)延伸至寵物玩具、寵物日化用品等快消品零售。此外，也有不少購物中心通過設(shè)立寵物活動專區(qū)、提供寵物手推車租借等“寵物友好”配套服務(wù)，進一步完善消費場景適配性。

與此同時，數(shù)碼電子及智能家電品牌的擴張勢頭同樣迅猛。張曉端分析，“以舊換新”政策的持續(xù)紅利，疊加深圳科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健增長與技術(shù)迭代，為相關(guān)品牌提供了堅實的擴張土壤。2025年，影石、大疆、韶音等本土科技品牌均新增數(shù)家門店，帶動數(shù)碼電子及智能家電業(yè)態(tài)占比連續(xù)兩年上升至4.8%。

入境旅游市場的復蘇則為零售市場帶來額外增量。戴德梁行大中華區(qū)副總裁、華南及華中區(qū)董事總經(jīng)理程家龍表示，受益于中國免簽國家范圍持續(xù)擴大，“中國游”熱度攀升帶動深圳入境旅游市場顯著增長。“不斷增長的入境游客，有望直接拉動高端零售、特色文旅產(chǎn)品、智能數(shù)碼等消費需求，為深圳零售市場注入新的增長活力?！?/p>

科技賽道撐起寫字樓租賃需求

數(shù)據(jù)顯示，2025年深圳甲級寫字樓新增供應量達71.2萬平方米，凈吸納量為26.4萬平方米，雖同比增長59.6%，但不及新增供應量的一半。

張曉端認為，盡管寫字樓市場整體需求增長動能偏弱，但也涌現(xiàn)出一些結(jié)構(gòu)性機會 。TMT行業(yè)貢獻了全年最多的甲級寫字樓租賃需求，占比約達總需求的三分之一。其中，AI產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展帶動相關(guān)企業(yè)租賃活躍度提升；新興消費電子類企業(yè)因業(yè)務(wù)擴張產(chǎn)生職場升級需求，正逐步成為租賃需求增長的主力來源。

跨境相關(guān)行業(yè)在寫字樓市場表現(xiàn)搶眼。2025年，品牌出海類企業(yè)、跨境電商平臺及配套的物流供應鏈企業(yè)在寫字樓市場表現(xiàn)活躍，錄得多宗大面積租賃成交；與此同時，寫字樓運營服務(wù)商市場活躍度有所恢復，憑借靈活的租賃時長、計費規(guī)則及完善的辦公配套，更加貼合初創(chuàng)企業(yè)與中小企業(yè)的需求。

未來供應端的影響不容小覷。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，截至2025年末，深圳甲級寫字樓存量已達908.2萬平方米，結(jié)合土地出讓與在建工程進度，未來四年計劃供應量或?qū)⒊^500萬平方米。

張曉端指出，科技產(chǎn)業(yè)或成需求端核心增長引擎。依托深圳在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)方面的扎實基礎(chǔ)，人工智能、半導體、先進材料、生物制造等高科技產(chǎn)業(yè)的規(guī)?；瘮U容與能級提升，科技賽道有望成為寫字樓租賃與投資市場的核心增長力量。

（受訪者供圖）