界面新聞記者 | 王妤涵

2025年，深圳商辦市場在“擴大內需”戰(zhàn)略與產業(yè)轉型的浪潮中，呈現出截然不同的兩面。一邊是多個重磅購物中心接連開業(yè)，掀起打卡消費熱潮；另一邊則是甲級寫字樓市場在供需壓力下步入冷靜調整期。

戴德梁行統(tǒng)計數據顯示，2025年深圳優(yōu)質購物中心迎來76.3萬平方米的新增供應，創(chuàng)下近年高位。盡管需求端以61.3萬平方米的凈吸納量積極回應，但供應擴張的步伐更快，導致空置率微升至9.1%，平均租金同比下調10.7%。

寫字樓市場的壓力更為顯著。全年71.2萬平方米的新增供應涌入市場，而凈吸納量26.4萬平方米雖同比大增59.6%，卻仍不及新增供應的一半。全市甲級寫字樓存量因此突破908萬平方米大關，平均租金亦隨之下滑11.7%，至每月每平方米149.4元。

“盡管當前寫字樓市場整體需求增長動能偏弱，但也涌現出一些結構性機會?！贝鞯铝盒醒芯吭焊痹洪L張曉端對界面新聞分析稱，“TMT行業(yè)貢獻了深圳約三分之一的租賃需求，未來隨著‘十五五’規(guī)劃的落地，依托深圳扎實的高新技術產業(yè)基礎及高科技產業(yè)的擴容與能級提升，將持續(xù)釋放企業(yè)的總部布局、研發(fā)與團隊擴張需求，這有望為深圳寫字樓市場注入關鍵的增量動力。”

寫字樓仍存去化壓力，TMT成需求端主力

從供應端來看，2025年，深圳甲級寫字樓新增供應高達71.2萬平方米，創(chuàng)下近年峰值；與之形成反差的是，全年凈吸納量僅26.4萬平方米，不足新增供應的四成，供需缺口進一步拉大。

據戴德梁行統(tǒng)計，截至2025年末，深圳甲級寫字樓存量已突破908.2萬平方米，再疊加未來四年超500萬平方米的計劃供應，市場去化壓力較大。

無論是南山、福田這樣的傳統(tǒng)核心片區(qū)，還是前海、光明等新興板塊，都難逃供應沖擊，“價格內卷”成為常態(tài)，租戶的議價權也隨之顯著提升。

供需矛盾的壓力，最終直接傳導至租金端。受宏觀經濟不確定性與供需失衡的雙重影響，企業(yè)對控制辦公成本的需求愈發(fā)強烈，這也直接推動寫字樓租金持續(xù)走低。

截至2025年四季度末，深圳甲級寫字樓平均租金跌至每月每平方米149.4元，較上年末下滑11.7%。不過不同片區(qū)的表現分化明顯：核心區(qū)優(yōu)質項目憑借完善的配套與優(yōu)越的區(qū)位，租金降幅相對可控；而新興片區(qū)的部分項目，為了爭奪客戶不得不放下身段，通過大幅降價、延長免租期等方式讓利，區(qū)域租金差距進一步拉大。

深圳甲級寫字樓租金走勢圖 圖源：戴德梁行

即便整體需求疲軟，市場中仍不乏結構性亮點，細分行業(yè)的支撐作用尤為突出。界面新聞從戴德梁行處了解到，2025年，TMT行業(yè)貢獻了深圳約三分之一的甲級寫字樓租賃需求（以租賃面積計算）。

尤其是人工智能（AI）產業(yè)的爆發(fā)式增長，成為年度最大亮點。從底層算力、大模型開發(fā)到行業(yè)應用，產業(yè)鏈各環(huán)節(jié)企業(yè)租賃活躍度顯著提升，甚至催生了專門面向AI企業(yè)的主題孵化樓宇。

與此同時，中國企業(yè)“出海”的浪潮，也清晰映射在辦公需求上?？缇畴娚唐脚_、品牌出海企業(yè)，以及為其服務的物流、支付、營銷等配套公司，在2025年表現活躍，錄得多宗大面積成交。深圳作為供應鏈與外貿樞紐，正成為這批企業(yè)走向全球的“戰(zhàn)略指揮中心”。

此外，面對存量壓力，政策層面也積極應對。2025年深圳推出的商辦分區(qū)管控、鼓勵“商改住”“工改?！钡却胧?，為存量商辦物業(yè)轉型提供了可行路徑，有助于優(yōu)化市場存量結構，緩解長期供應壓力。

零售物業(yè)集中供應，業(yè)態(tài)迭代加速

與寫字樓市場的冷靜調整不同，2025年深圳零售物業(yè)市場在激烈的競爭中展現出蓬勃的創(chuàng)造力和吸引力。

供應端的提質升級是全年主線。76.3萬平方米的優(yōu)質購物中心新增供應，不僅擴大了存量規(guī)模，更以現象級的創(chuàng)新重塑了商業(yè)體驗。

比如，前海冰雪世界將全球最大室內滑雪場植入商業(yè)綜合體，開創(chuàng)“商業(yè)+文旅+體育”的融合新模式；懷德萬象匯以巨大體量填補了深圳西部大型商業(yè)空白；深圳灣萬象城二期與K11 ECOAST則憑借頂尖的建筑設計、藝術策展與濱海景觀，一躍成為城市級美學地標與熱門打卡地。

新開業(yè)的深圳灣萬象城二期街區(qū) 界面新聞記者王妤涵拍攝

除了這些大型商業(yè)體外，社區(qū)型商業(yè)、非標商業(yè)也同步發(fā)力，PA Mall等存量項目則通過改造升級重煥生機，共同完善了深圳商業(yè)的層級布局。

與此同時，深圳購物中心的業(yè)態(tài)結構也在悄然發(fā)生變化。

從2025年深圳購物中心新入駐商家的占比來看，零售業(yè)態(tài)仍牢牢占據主導地位，占比達49.3%；餐飲業(yè)態(tài)占比升至40.7%，成為拉動客流的重要引擎；生活服務類業(yè)態(tài)占比也微增至5.4%。

2025年深圳購物中心新入駐商家業(yè)態(tài)占比圖 圖源：戴德梁行

其中，“它經濟”的崛起尤為亮眼，寵物業(yè)態(tài)已從早期的寵物銷售、洗護服務，逐步延伸至寵物玩具、日化用品等快消零售領域，不少購物中心還專門設置寵物活動專區(qū)、提供手推車租借等服務，打造“寵物友好”場景。

與此同時，數碼電子及智能家電品牌的擴張勢頭也不容忽視，受益于“以舊換新”政策紅利與深圳科創(chuàng)產業(yè)的增長，影石、大疆、韶音等本土品牌年內紛紛加碼線下門店，使其業(yè)態(tài)占比連續(xù)兩年升至4.8%。

在業(yè)態(tài)的蓬勃發(fā)展之下，購物中心的需求增長，仍舊難以完全吸納供應的迅猛漲勢。

戴德梁行統(tǒng)計數據顯示，2025年深圳優(yōu)質購物中心凈吸納量61.3萬平方米、同比增長3.0%，但空置率也提升至9.1%。激烈的市場競爭下，租金下行也成為必然，平均租金同比下降10.7%至每月每平方米697.1元。

核心商圈與非核心商圈的分化也愈發(fā)明顯，業(yè)主們不得不放下“重招商、輕運營”的舊思路，通過精細化運營提升租戶粘性，以求在競爭中站穩(wěn)腳跟。

此外，值得關注的是，入境旅游市場的強勁復蘇為深圳零售市場帶來了額外動力。

2025年前三季度，深圳入境過夜游客量顯著增長，其中外國游客及臺灣同胞人次同比增幅均超過50%，旅游外匯收入同比大增35.6%，達到75.9億美元?！安粩嘣鲩L的入境游客有望直接拉動高端零售、特色文旅產品、智能數碼等消費需求，為深圳零售市場注入新活力?！贝鞯铝盒写笾腥A區(qū)副總裁程家龍對界面新聞指出。這股新增的高質量客源，為核心商圈的高端商業(yè)項目帶來了切實的消費增量。