濟(jì)南一份超級(jí)重磅的法規(guī)1月1日正式施行，這份法規(guī)和我們每個(gè)濟(jì)南人都息息相關(guān)，這份法規(guī)的名字叫做《濟(jì)南市城市更新條例》

這份文檔的重磅程度我就不過多渲染了、法規(guī)解讀新聞發(fā)布會(huì)、官方消息非常多，以我個(gè)人的觀感來看，這份法規(guī)的看點(diǎn)遠(yuǎn)比濟(jì)南十五五規(guī)劃文件的要多。

因?yàn)樗鼜姆ㄒ?guī)的角度，闡明和解釋了下一步濟(jì)南城市更新的方向。

比如最近比較熱的長盛小區(qū)原拆原建調(diào)研、已經(jīng)成型濟(jì)南商埠片區(qū)10街區(qū)的原拆原建項(xiàng)目，以及未來極有可能大范圍推廣的各類原拆原建項(xiàng)目。

堪稱濟(jì)南老破小的及時(shí)雨，如果你對(duì)拆遷依然非常關(guān)注，建議認(rèn)真閱讀和收藏轉(zhuǎn)發(fā)...

因?yàn)檎煞ㄒ?guī)的字?jǐn)?shù)較多，作為房產(chǎn)自媒體，我選取和樓市相關(guān)的以及大家比較關(guān)心的問題來解讀（當(dāng)然也會(huì)參照官方的解讀）。

01

城市更新的含義包含很多，不單單是大家關(guān)注的城中村老破小的拆遷，像是野山野河的提升改造都統(tǒng)籌到城市更新的范疇之中。

注意紅框部分的第三條，改造提升與拆除重建并舉，以保留項(xiàng)目提升為主，小編也曾多次強(qiáng)調(diào)過，城市更新和棚改的理念不是很契合，大規(guī)模的拆遷已經(jīng)是上個(gè)時(shí)代的故事了....

城市更新相關(guān)工作找誰，對(duì)于絕大多數(shù)粉絲來說，街道辦事處有沒有動(dòng)靜就在證明了一切...

第一章第二章我認(rèn)為重點(diǎn)的內(nèi)容在這里，像是編制計(jì)劃落地項(xiàng)目很多流程上的東西我就不摘了...

網(wǎng)上經(jīng)常有人問，比如全樓就一戶不同意，我們項(xiàng)目還能不能拆遷？

很明顯是可以的，大家注意這兩條的關(guān)鍵詞。

首先作為物業(yè)權(quán)利人是沒有決定權(quán)的，另外經(jīng)本人同意或業(yè)主功能決定報(bào)有關(guān)部門依法審查通過的實(shí)施方案，做好配合工作。

如果說物業(yè)關(guān)系復(fù)雜，大家還可以依法表決。

針對(duì)不同物業(yè)的城市更新，要求各有不同，有些紅框上框出來了。

大家比較關(guān)注的是近些年上頭支持的原拆原建，在這份法規(guī)里明確說了，支持自主更新、原拆原建。

第二十條原文如下：

實(shí)施危險(xiǎn)住房改造更新的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定以加固、改建、重建、拆除等方式進(jìn)行更新。支持老舊住房自主更新、原拆原建。

實(shí)施城中村改造更新的，應(yīng)當(dāng)采取拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合等方式，消除安全隱患，改善居住條件。

實(shí)施老舊小區(qū)更新的，應(yīng)當(dāng)完善消防、燃?xì)?、供水、排水、供電、供熱、通信、停車、充電等基礎(chǔ)設(shè)施，具備條件的應(yīng)當(dāng)增設(shè)養(yǎng)老、助餐、文化體育、托育托幼以及適老化、適兒化等公共服務(wù)設(shè)施，為居民生活提供便利，提升居住環(huán)境。

推進(jìn)老舊小區(qū)及其周邊區(qū)域連片改造，建設(shè)完整社區(qū)，完善基本公共服務(wù)設(shè)施、便民商業(yè)服務(wù)設(shè)施、市政配套基礎(chǔ)設(shè)施、公共活動(dòng)空間，構(gòu)建城市便民生活圈。

如果說前面偏口號(hào)，那么下面的具體實(shí)施就很有誠意了。

有些老破小地塊的容積率停車位無法達(dá)到現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求，上面說了沒問題，只要不低于現(xiàn)狀即可，甚至容積率都好說：

第二十八條 城市更新項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合現(xiàn)行的規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。城市更新中建筑間距、建筑退距、建筑密度、日照標(biāo)準(zhǔn)、綠地率、停車位等確實(shí)無法達(dá)到現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求的特殊類型更新項(xiàng)目，在保障公共安全、維護(hù)相關(guān)利害關(guān)系人合法權(quán)益的前提下，可以按照不低于現(xiàn)狀條件為底線進(jìn)行更新。特殊類型更新項(xiàng)目的認(rèn)定范圍和程序由市人民政府作出規(guī)定。

第二十九條 為保障居民基本生活需求、補(bǔ)齊城市短板、開展歷史文化名城保護(hù)而實(shí)施的城市更新改造項(xiàng)目，在對(duì)周邊不產(chǎn)生負(fù)面影響的前提下，可以進(jìn)行容積率核定優(yōu)化，具體辦法由市人民政府制定。

如果說這些東西是針對(duì)居民的，那么剩下的內(nèi)容就是針對(duì)開發(fā)商的，主打一個(gè)不操心....

只要是參與城市更新，可以想收徒弟過渡期政策，而且一些非常低效的土地，像一些老的廠房，某些開發(fā)商不愿意走招拍掛手續(xù)，你可以通過自行轉(zhuǎn)讓或者入股的方式拿到土地。

比如某些片區(qū)老破小土地比較小，開發(fā)商一算賬不劃算，你可以通過房屋收購、置換、股權(quán)合并等一系列操作進(jìn)行產(chǎn)權(quán)歸集，實(shí)現(xiàn)土地上的擴(kuò)容。

甚至某些讓人頭疼的消防標(biāo)準(zhǔn)，如果確實(shí)搞不定，相關(guān)部門可以組織專家論證。

其實(shí)說到這，大家也就明白了，政策上大開綠燈，為了城市更新也算是操碎了心...

下面是最關(guān)鍵的問題，錢從哪里來？

某些人總是想免費(fèi)換新房，說實(shí)在的在現(xiàn)在的環(huán)境下稍微難點(diǎn)，絕大多數(shù)的老舊社區(qū)并不在山大路，沒有那么多買單人。

這個(gè)法規(guī)給了幾個(gè)選項(xiàng)：

財(cái)政支持，成立基金啊等等

社會(huì)力量參與，說白了就是開發(fā)商，上面還特別提出鼓勵(lì)國有企業(yè)來布局

產(chǎn)權(quán)人共擔(dān)，這點(diǎn)很好理解，絕大多數(shù)的老舊社區(qū)并不具備拆遷的可能，如果居民反饋強(qiáng)烈，自己掏錢唄。

還有金融政策的支持，這點(diǎn)不多說了。

02

官方的解讀也有一些很有價(jià)值的內(nèi)容，比如先體檢后更新，說白了上頭要評(píng)估要經(jīng)過市場調(diào)研，比如這段時(shí)間長盛小區(qū)的調(diào)研就是明證。

要是大家都不同意更新改造，那肯定相關(guān)部門會(huì)尊重群眾的意見。

官方解讀還提到了典型案例，像舜泰廣場體育公園項(xiàng)目，通過立體開發(fā)分層出讓，有效補(bǔ)充停車和商業(yè)功能。

再比如對(duì)于原址改造的老舊住房，居民可持原產(chǎn)權(quán)證書便捷換發(fā)新證。為解決居民在改造過渡期或回遷后的融資需求，居民可憑改造安置協(xié)議提前辦理新房屋的“預(yù)告登記”申請(qǐng)抵押貸款，切實(shí)保障其財(cái)產(chǎn)權(quán)益與融資便利。

整體的解讀就這樣，如果大家想仔細(xì)研究就去百度一下，畢竟篇幅有限，小編只能把重要的東西挑出來給大家看看，如有疏漏，以官方為準(zhǔn)。

03

簡單談?wù)剬?duì)于這份法規(guī)的看法。

因?yàn)榘殡S著房地產(chǎn)的下行，很多人對(duì)拆遷改造有著超預(yù)期的期望，但是我們一定要保持清醒的頭腦，現(xiàn)在2025年并非2015年。

直白一點(diǎn)，絕大多數(shù)的老舊小區(qū)并沒有短時(shí)間內(nèi)拆遷的可能性。

有的時(shí)候翻翻評(píng)論，很多人聲淚俱下的控訴往往頗為可笑，

比如房屋漏水、房齡老舊、采光受限，這些房屋的通病均存在80年代修建的集體用房上。

這些老破小的房屋遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)夠不上危房的標(biāo)準(zhǔn)，起碼不是拆遷和更新的硬標(biāo)準(zhǔn)。

如果你對(duì)這點(diǎn)有異議的話，我建議你去經(jīng)緯路上走一走看一看，看看那些真正的平房真正的危房到底是什么樣子。

只有清晰的認(rèn)識(shí)這一點(diǎn)，你才能看懂這套法規(guī)出臺(tái)的意義所在。

別說現(xiàn)如今房地產(chǎn)形勢不好，前些年形勢好的時(shí)候，也沒有幾家開發(fā)商愿意涉足舊城改造項(xiàng)目。

這里面的原因無外乎關(guān)系復(fù)雜、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、資金成本高、開發(fā)時(shí)間長等等一系列原因。

說句更加直白的話，光某某就能讓開發(fā)商滿頭是包，什么運(yùn)渣土的必須是某某小舅子，否則就鬧事，這種新聞?dòng)泻芏唷?/p>

一朝被蛇咬，十年怕井繩。

不管是拆遷也好，城市改造也罷本身不是什么太好的資金選項(xiàng)，這一點(diǎn)各位要明白。

但是現(xiàn)實(shí)的情況是，開發(fā)商奄奄一息，廣大群眾依然有著迫切改善生活環(huán)境的需求，這份法規(guī)的出臺(tái)就知名了方向。

還有一些人也是好笑，房價(jià)上不去，他拍手稱贊，開發(fā)商死掉了，他拍手稱贊，土地流拍了，他拍手稱贊，現(xiàn)在相關(guān)部門告訴他，現(xiàn)在光靠相關(guān)部門的話資金緊張，他反而跳腳了...

還是拜登說的好，你不能想拆遷的時(shí)候，才盼著樓市和房價(jià)欣欣向榮。

所以說新形勢新內(nèi)容，我認(rèn)為原拆原建已經(jīng)徹底掃清了政策障礙，接下來的問題是錢從何處來。

包括開篇的圖上有人在問，原拆原建如何理解？

我的理解是如果免費(fèi)升級(jí)好像不需要調(diào)研吧....

畢竟有些人連衛(wèi)生費(fèi)都不交，又怎么可能繳改造費(fèi)呢？

我們能看到官方對(duì)于城市更新項(xiàng)目所做的努力。

接下來我們看看到底何時(shí)能夠在濟(jì)南能夠落地一個(gè)，居民負(fù)擔(dān)部分費(fèi)用的原拆原建項(xiàng)目。

以我得知的消息看，長盛小區(qū)恐怕很難成為第一個(gè)。

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