北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

再聊幾句駱駝祥子，他在三年攢下了95塊錢之后，為什么不買房，而是要先買車？

1、因為雖然當(dāng)時北平的平均房價是130一間，破院子也有7/80甚至5/60一間的，但是哪家院子都不零賣，要買就得整院子買下，那祥子的90多塊錢就不夠了唄。

這就跟現(xiàn)在的房價似的，雖然報價都是1平米多少錢，但是你拿著20萬說只買一間臥室，那開發(fā)商肯定是把你轟出去的。

2、當(dāng)年還沒有按揭的模式，連美國都沒發(fā)明的。雖然也有買房的貸款，但都只能是短期的，最長不過兩三年，而且還必須有抵押+有人作保。比如魯迅先生買房時錢不夠，找浙江銀行借了500塊錢。這可是他老家的銀行啊，而且還有一堆的朋友在當(dāng)銀行股東，那利息都高達(dá)18%，周期也只有半年。

那連魯迅先生這種海歸公務(wù)員+教授+知名作家都借貸費(fèi)勁，祥子這種底層要想找銀行借貸就更難了唄。或者說根本就是不可能，缺錢了只能是民間借貸，找劉四爺這種放印子錢的借高利貸，年息至少30%起步，高了50%都正常。

那祥子哪兒借的起啊，一旦借了就利滾利的沒完沒了了，弄不好連命都得搭上。所以就算是劉四爺主動開口要借他錢，也承諾利息打折，那祥子都不敢借，只能悶頭兒攢錢。

3、買房“吃瓦片兒”的收益其實并不高，或者說賺的是長期的收益，這是祥子所等不了的。

以當(dāng)時一間150塊錢的普通瓦房為例吧，通常是能租2塊多錢，一年30塊錢收入吧。在不計房產(chǎn)稅（警捐）和修房的情況下，租金收益率20%。

看上去這錢不少，但和買車比起來差遠(yuǎn)了。因為一輛車100塊錢算普通的，但每個月能租出5塊錢車份兒，每年就算刨去年節(jié)的“放份兒”，那也能收入至少50多塊錢，投資回報率50%，兩年就回本兒了。

雖然說一輛車在跑個三四年之后就基本報廢了，后幾年的租金也少多了，總體算下來不如房子的收益率。但畢竟是周轉(zhuǎn)快啊，自己跑的話更是天天都能見到現(xiàn)錢，跟現(xiàn)在買輛車租出去跑滴滴沒什么區(qū)別。

4、還有一點很重要，就是車的流動性比房子強(qiáng)多了，真到了急用錢的時候變現(xiàn)快。以祥子買二強(qiáng)子的那輛車為例，摸摸看看的就估價了，聊一會兒就能談妥過戶。想往出租也方便，出門隨便找個拉車的就能把消息散出去，過會兒就能有人上門求租?；蛘邎D省事兒還可以掛靠在“車廠子”名下，每個月花點兒托管費(fèi)就省心了。

而房子就不行了，想租房除了去茶館兒登記信息，還得往門上貼條，寫清楚房屋情況，然后還得寫上禁忌條款。比如“無家眷免問，少爺多的免問，貴旗貴教貴天津免問”，也就是不租給單身漢，怕是流竄犯或革命黨。孩子多的也不愛租，怕毀壞院子里的東西。旗人和信教的也遠(yuǎn)離，因為旗人太窮怕拖欠，信教的則是事兒多+抱團(tuán)兒，惹不起。

北京和天津在當(dāng)年則是雙城記，京油子衛(wèi)嘴子互相不對付，連房子都不愛租。北京人到了天津除非是去租界，否則也不好租到房，人家討厭北京人。

租房不容易，賣房更難。想賣房更得先得先去茶館兒了，而且還得是專業(yè)的“攢兒上”，也就是“拉房纖兒的”的中介們聚集的茶館。這還不是一家茶館就能搞定的，每個城區(qū)都好幾家攢兒上。很多時候還得去官方登記和報紙上打廣告呢，麻煩著呢。而且之后的看房+評估+砍價+過戶+交稅更麻煩，沒個半年一年的甭想賣掉。

5、所以在民國時期，普通人除非是實在不想租房了，否則就算有錢也輕易不買房的。比如魯迅先生，在北京租房長達(dá)十年，直到確定全家定居北京了才買。之前不是買不起，而是怕麻煩。

有錢人如此，祥子這種底層也差不多唄，但凡有時間還拉活兒賺錢去呢，何必跟房子較勁啊。在亂世里，大洋和黃金這種硬通貨才更值錢，沒必要換成不動產(chǎn)……

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