之前講了什么房子好賣、什么房子難賣？本期來(lái)聊一聊大家購(gòu)房者更關(guān)心的“房?jī)r(jià)”問(wèn)題：什么房子好談價(jià)、什么房子難談價(jià)？

我們依舊用了一個(gè)數(shù)據(jù)指標(biāo)來(lái)衡量“好不好談價(jià)”。我們稱之為房東溢價(jià)系數(shù)。公式是：上月成交價(jià)/本月掛牌價(jià)。意思是成交價(jià)和掛牌價(jià)差了多少？數(shù)值越小說(shuō)明差值大，談價(jià)空間也大。反之亦然。

數(shù)據(jù)說(shuō)明Explain：數(shù)據(jù)出自兔博士app，2025年12月二手房掛牌數(shù)據(jù)，11月二手房成交數(shù)據(jù)。

上海SHANGHAI

一.從房齡來(lái)看，老房子好談價(jià)還是新房子好談價(jià)？

次新房有很明顯的高掛現(xiàn)象，這也意味著這類房子可以好好和房東砍砍價(jià)，特別是5-10年的。

而老破小反而溢價(jià)空間小得多。

二.從面積/房型來(lái)看，哪類房子好談價(jià)？

這里面積段和我們平時(shí)劃分有很大區(qū)別。對(duì)了，就是根據(jù)戶型大致劃分的。（30平米以下的一房，30-50一房一廳，50-70兩房一廳，70-90的兩房?jī)蓮d，90-120三房?jī)蓮d，120-140大三房等等）。這里還要說(shuō)明一個(gè)情況，因?yàn)?0平米以下成交只有個(gè)位數(shù)套，量變引起質(zhì)變。當(dāng)成交量或者掛牌量的值很小時(shí)，房東溢價(jià)系數(shù)可能會(huì)看上去“失真”。所以這個(gè)指標(biāo)運(yùn)用在宏觀指標(biāo)上會(huì)比較好。

70-140平米這個(gè)區(qū)間的三段，也就是兩房/三房的房子房?jī)r(jià)水分比較大，如果我們需求此類房型，那別忘了和房東掰扯掰扯。

OK，通過(guò)上面的結(jié)論，我們能得出一個(gè)結(jié)論：上海次新房、兩室兩廳/三室兩廳的房子最好談價(jià)。老破小和大房子難談價(jià)。

三.哪個(gè)區(qū)域好談價(jià)？

除了崇明、金山、奉賢以外成交價(jià)高于掛牌價(jià)，其他區(qū)域的房東溢價(jià)指數(shù)大差不差。