（為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2010年6月，吳秀蘭因拆遷取得一號房屋的安置資格。同年7月5日，其與鄭婷簽訂《房屋買賣合同》，約定以總價140萬余元出售該房，當(dāng)日支付80萬元，余款待過戶時付清。房屋隨即交付。

實際上，鄭婷僅為名義買受人，真實購房人為其朋友林雪。全部房款由林雪支付，房屋亦由林雪實際占有使用至今。

2017年6月，三方簽署《借名房屋買賣合同確認(rèn)書》，明確：

林雪系實際買受人；

已支付80萬元，后續(xù)又支付24萬元；

余款約31萬元于過戶當(dāng)日結(jié)清；

鄭婷確認(rèn)不享有任何權(quán)利。

2018年8月，一號房屋產(chǎn)權(quán)證下發(fā)至吳秀蘭名下。但吳秀蘭拒絕配合過戶，稱：

合同主體是鄭婷，林雪無權(quán)主張；

房價大漲，繼續(xù)按原價履行顯失公平；

屬于“情勢變更”，應(yīng)解除合同。

林雪遂起訴，要求繼續(xù)履行合同并辦理過戶。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

吳秀蘭于判決生效后10日內(nèi)協(xié)助林雪辦理一號房屋過戶登記；

林雪于過戶當(dāng)日支付剩余房款312,970元，并承擔(dān)全部稅費；

駁回吳秀蘭要求解除合同的全部反訴請求。

三、法院說理要點

三方確認(rèn)書已變更合同主體

《借名房屋買賣合同確認(rèn)書》明確約定“權(quán)利義務(wù)由吳秀蘭與林雪享有承擔(dān)”，林雪系適格原告，合同相對方已實質(zhì)變更為林雪。

房價上漲屬于商業(yè)風(fēng)險，不構(gòu)成情勢變更

法院指出：市場價格波動是可預(yù)見的商業(yè)風(fēng)險，不屬于法律規(guī)定的“情勢變更”情形。賣方不能因房價上漲而單方毀約。

買方已履行主要義務(wù)，交易應(yīng)受保護

林雪在簽約當(dāng)日即支付80萬元（占總價57%），后續(xù)又支付24萬元，已履行大部分付款義務(wù)，且實際占有房屋十余年，解除合同將嚴(yán)重破壞交易穩(wěn)定性。

限購政策不溯及既往

合同簽訂于2010年7月，早于北京“京十五條”限購政策（2011年2月實施），不受購房資格限制，過戶可憑法院文書直接辦理。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團隊）

借名買房若獲出名人、賣方三方書面確認(rèn)，實際買受人可直接主張權(quán)利。

房價暴漲不是解約理由，法院不支持“后悔型”違約。

簽約早于限購政策的交易，通常可豁免購房資格審查。

長期占有+持續(xù)付款+三方確認(rèn)=高概率勝訴確權(quán)。

建議：

借名購房務(wù)必簽署三方確認(rèn)協(xié)議，明確權(quán)利歸屬；

保留所有付款憑證、居住證明、費用繳納記錄；

賣方拖延過戶時，及時起訴，避免節(jié)外生枝；

若合同簽訂于2011年前，可重點主張“政策不溯及”。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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