（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

王志遠(yuǎn)與李國棟系多年鄰居。2013年，李國棟取得北京市一套限價(jià)商品住房（一號房屋，71.17㎡）的購房資格，但因無力支付房款，主動提出由王志遠(yuǎn)“借名”購買，并索要7萬元好處費(fèi)。

2014年1月21日，雙方簽訂《協(xié)議書》，約定：

王志遠(yuǎn)以李國棟名義向甲公司支付購房款639,720元；

房屋歸王志遠(yuǎn)所有；

李國棟在適當(dāng)時機(jī)配合過戶。

協(xié)議簽訂當(dāng)日，王志遠(yuǎn)即以李國棟名義付清全部房款，并陸續(xù)支付物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、辦證費(fèi)、稅費(fèi)等共計(jì)27,725.32元，另向李國棟支付7萬元好處費(fèi)。

2015年10月，房屋交付時，李國棟突然反悔，要求王志遠(yuǎn)再加價(jià)30萬元，否則拒絕交房。此后，李國棟自行收房并出租，始終未將房屋交付王志遠(yuǎn)。

2018年，房屋登記至李國棟名下，性質(zhì)為“出讓/限價(jià)商品住房”。王志遠(yuǎn)遂起訴，請求：

確認(rèn)借名協(xié)議無效；

返還全部已付款項(xiàng)737,445.32元；

賠償房屋增值損失108萬余元。

訴訟中，乙公司評估：若一號房屋按普通商品房計(jì)，2019年市場價(jià)值約230萬元。但因系限價(jià)房，5年內(nèi)不得上市交易，且未來出售需補(bǔ)繳約58萬元土地收益金。

李國棟承認(rèn)收到全部款項(xiàng)，同意返還本金，但拒絕賠償損失，稱“借名本身違法，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由王志遠(yuǎn)自擔(dān)”。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

一、確認(rèn)雙方2014年1月21日簽訂的借名買房協(xié)議無效；

二、李國棟返還王志遠(yuǎn)購房款、好處費(fèi)、各項(xiàng)費(fèi)用共計(jì)737,445.32元；

三、李國棟賠償王志遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)損失50萬元；

四、駁回王志遠(yuǎn)其他訴訟請求。

三、法院說理要點(diǎn)

限價(jià)房借名協(xié)議因損害公共利益而無效

限價(jià)商品住房是政府面向特定低收入群體提供的保障性住房，購房資格具有專屬性、排他性。

→ 允許無資格者借名購買，破壞住房保障制度公平性，損害社會公共利益，依法應(yīng)認(rèn)定無效。

雙方均有過錯，但出名人惡意更重

王志遠(yuǎn)明知無資格仍參與借名，存在過錯；

但李國棟主動提議、收取好處費(fèi)、事后反悔、擅自出租房屋，主觀惡意明顯；

→ 法院認(rèn)定其過錯程度更大，應(yīng)承擔(dān)主要賠償責(zé)任。

損失賠償不等于房屋增值，而是機(jī)會損失補(bǔ)償

因限價(jià)房不能自由交易，王志遠(yuǎn)無法獲得完整產(chǎn)權(quán)或轉(zhuǎn)售收益。

→ 法院未支持其按商品房評估值計(jì)算的108萬損失，而是基于：

王志遠(yuǎn)已全額出資；

房屋客觀升值；

存款利息遠(yuǎn)低于房價(jià)漲幅；

李國棟先行違約； → 酌定賠償50萬元，體現(xiàn)公平原則。

已付款項(xiàng)必須全額返還

合同無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)返還。李國棟對收款金額無異議，737,445.32元應(yīng)如數(shù)退還。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

限價(jià)房、經(jīng)適房、公租房等政策性住房，一律禁止借名！即使有書面協(xié)議也屬無效；

出名人反悔后擅自占有、出租房屋，將加重其過錯責(zé)任；

損失賠償≠房屋市價(jià)，法院通常酌定“機(jī)會損失”，遠(yuǎn)低于評估值；

切勿輕信“內(nèi)部指標(biāo)轉(zhuǎn)讓”，政策房資格不可交易！

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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