（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2017年，王志遠(yuǎn)與劉建國(guó)簽訂《北京市存量房屋買(mǎi)賣合同》，約定以1070萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)位于西城區(qū)的一號(hào)房屋。合同簽訂當(dāng)日，王志遠(yuǎn)即向劉建國(guó)指定的收款人——其弟弟劉建民賬戶支付300萬(wàn)元首付款；后續(xù)又陸續(xù)轉(zhuǎn)賬770萬(wàn)元，全部房款均未打入劉建國(guó)本人賬戶。

2017年8月，房屋完成過(guò)戶，登記至王志遠(yuǎn)名下。

然而不久后，甲集團(tuán)公司起訴稱：

該房屋實(shí)為其2005年出資購(gòu)買(mǎi)，僅因政策原因借用劉建國(guó)名義登記，劉建國(guó)僅為“代持人”，無(wú)權(quán)出售。

經(jīng)大興區(qū)法院及北京二中院兩審終審（A號(hào)、B號(hào)判決），法院認(rèn)定：

甲集團(tuán)公司與劉建國(guó)存在借名買(mǎi)房關(guān)系；

王志遠(yuǎn)與劉建國(guó)在交易中存在多處不合常理行為（如：大額房款全付至第三人賬戶、先過(guò)戶后付尾款、無(wú)合理解釋等）；

雙方構(gòu)成惡意串通，損害實(shí)際權(quán)利人利益；

《房屋買(mǎi)賣合同》自始無(wú)效。

王志遠(yuǎn)遂起訴劉建國(guó)、劉建民，要求：

返還購(gòu)房款1070萬(wàn)元；

支付利息（按LPR計(jì)算）；

支付違約金214萬(wàn)元。

劉建國(guó)辯稱：已申請(qǐng)檢察監(jiān)督，且房屋仍登記在自己名下，認(rèn)為“現(xiàn)在退款為時(shí)過(guò)早”。

劉建民未出庭應(yīng)訴。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

一、劉建國(guó)于判決生效后10日內(nèi)返還王志遠(yuǎn)購(gòu)房款1070萬(wàn)元；

二、駁回王志遠(yuǎn)關(guān)于利息、違約金及要求劉建民共同擔(dān)責(zé)的全部訴訟請(qǐng)求。

即：房款可退，但因雙方均有過(guò)錯(cuò)，不支持任何賠償或連帶責(zé)任。

三、法院說(shuō)理要點(diǎn)

合同已被生效判決確認(rèn)無(wú)效，依法應(yīng)返還財(cái)產(chǎn)

根據(jù)《民法典》第157條，無(wú)效合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還。雙方均認(rèn)可1070萬(wàn)元已支付，劉建國(guó)應(yīng)全額退還。

雙方被認(rèn)定“惡意串通”，均存在重大過(guò)錯(cuò)

王志遠(yuǎn)作為買(mǎi)受人，未盡基本審慎義務(wù)：

? 房款未付至產(chǎn)權(quán)人賬戶；

? 先過(guò)戶后付大額尾款；

? 對(duì)房屋長(zhǎng)期由他人使用、繳費(fèi)等異常情況未核實(shí)；

劉建國(guó)明知非真實(shí)產(chǎn)權(quán)人，仍擅自出售；

→ 雙方對(duì)合同無(wú)效負(fù)有同等責(zé)任。

違約金主張無(wú)法律依據(jù)

違約金以合同有效為前提，合同無(wú)效則違約條款亦無(wú)效。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

“高折扣”“內(nèi)部房源”背后可能是代持房！務(wù)必查清真實(shí)權(quán)屬；

房款必須支付至產(chǎn)權(quán)人本人賬戶，否則可能被推定為“非善意”；

先過(guò)戶后付款、大額現(xiàn)金/第三方轉(zhuǎn)賬，極易被認(rèn)定為異常交易；

即使拿到房產(chǎn)證，也可能被撤銷！登記公示≠絕對(duì)安全，真實(shí)權(quán)利優(yōu)先。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關(guān)問(wèn)題，歡迎來(lái)電咨詢。