（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2012年3月，林哲與甲房地產(chǎn)公司簽訂《商品房現(xiàn)房買賣合同》，購得一號房屋，并于2015年取得不動產(chǎn)權(quán)證，登記在其個人名下。

林哲稱：

因朋友周敏無房居住，遂同意其暫住一號房屋，并約定由周敏每月償還貸款3500元作為租金。周敏自2012年7月起支付貸款至2015年10月，此后未再付款?，F(xiàn)要求周敏騰退房屋并支付2015年11月至實際騰退日的房屋使用費。

周敏抗辯：

一號房屋實為其借林哲名義購買，因其不具備北京購房資格；

首付款、稅費、大部分貸款、物業(yè)費、裝修費等均由其支付；

購房及入住手續(xù)由其辦理，房屋由其裝修并連續(xù)居住至今；

雙方曾為同居關(guān)系，2016年已就該房屋提起同居析產(chǎn)訴訟（后撤訴）；

林哲曾手寫說明：“今將一號房屋全部給予周敏”；

在雙方財產(chǎn)權(quán)屬未厘清前，其占有房屋并非無權(quán)占有。

經(jīng)查：

房屋交付時，《業(yè)主入戶登記表》中“與業(yè)主關(guān)系”欄填寫為“夫妻”，周敏簽字確認；

2016年，周敏曾以同居析產(chǎn)為由起訴林哲，要求分割一號房屋，林哲在該案中承認周敏通過還貸方式“還款”；

本案中，林哲對周敏支付首付款及貸款的事實予以認可，但稱系“借款償還”。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回林哲全部訴訟請求。

法院認為，在雙方就一號房屋的真實權(quán)屬關(guān)系尚未厘清（可能涉及借名買房或同居共有）的情況下，林哲作為登記權(quán)利人暫不能主張返還原物及使用費。

三、法院說理要點

返還原物請求權(quán)的前提是“無權(quán)占有”。若占有人基于合同、共有或借名等法律關(guān)系占有房屋，則不構(gòu)成無權(quán)占有。

周敏長期實際占有使用房屋：自2012年交付起裝修并居住至今，持有除產(chǎn)權(quán)證外的全部購房及入住原始憑證。

出資情況存疑：首付款及多年貸款由周敏支付，林哲稱系“借款”，但未能提供借貸合意證據(jù)，且解釋不合常理。

雙方曾就房屋權(quán)屬提起同居析產(chǎn)訴訟，且林哲在另案中陳述與本案矛盾，削弱其誠信度。

登記僅為權(quán)利推定：在存在借名買房或共有財產(chǎn)爭議時，不能僅憑產(chǎn)權(quán)登記直接認定所有權(quán)歸屬。

應先行解決基礎(chǔ)法律關(guān)系：雙方需先通過確權(quán)、析產(chǎn)或借名關(guān)系確認之訴明確權(quán)屬，再行處理騰退問題。

四、律師提示（房地產(chǎn)律師 · 靳雙權(quán)律師）

不動產(chǎn)權(quán)屬登記僅為初步推定，當一方能提供首付款支付記錄、持續(xù)償還貸款、裝修憑證及十余年實際占有證據(jù)時，法院通常認為其對房屋的占有具有正當基礎(chǔ)。

“暫借+還貸抵租”若無書面約定，且與資金流向、居住狀態(tài)長期一致，難以被認定為真實租賃關(guān)系；相反，更可能被解讀為借名買房或共有安排的實際履行。

登記人在另案中自認“還貸系還款”或出具“房子歸你”等書面說明，將極大削弱其在后續(xù)訴訟中的可信度，甚至構(gòu)成對其不利的間接證據(jù)。

返還原物請求以“無權(quán)占有”為前提；在雙方存在同居、合作購房等背景，且占有人已履行主要購房義務(wù)的情況下，法院通常要求先行通過確權(quán)或析產(chǎn)程序厘清權(quán)屬，而非直接支持騰退。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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