（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2002年，因乙鄉(xiāng)舊村改造，王秀蘭一家作為被安置人，可按政策優(yōu)惠購買160平方米安置房。因資金緊張，王秀蘭將其中一套93.53平方米的一號(hào)房屋的購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給鄰居林志遠(yuǎn)。

雙方簽訂《協(xié)議書》約定：

林志遠(yuǎn)全額出資購買一號(hào)房屋；

房屋暫登記在王秀蘭名下；

林志遠(yuǎn)支付王秀蘭補(bǔ)償款2萬元；

一旦政策允許，王秀蘭無條件配合過戶。

協(xié)議簽訂后，林志遠(yuǎn)支付全部房款27.8萬余元及2.5萬元補(bǔ)償款，并自2002年起實(shí)際占有、裝修、出租一號(hào)房屋至今。

2021年，王秀蘭取得一號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)證（性質(zhì)為“按經(jīng)濟(jì)適用房管理”），卻拒絕配合過戶，理由包括：

林志遠(yuǎn)20年未交物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)，構(gòu)成違約；

房屋涉及其他被安置人（其子王浩然等）權(quán)益；

過戶需繳納高額稅費(fèi)，顯失公平。

王秀蘭反訴要求解除協(xié)議。林志遠(yuǎn)則表示愿承擔(dān)全部過戶稅費(fèi)及王秀蘭墊付的費(fèi)用。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認(rèn)雙方借名買房關(guān)系成立，《協(xié)議書》有效；

? 王秀蘭于10日內(nèi)協(xié)助將一號(hào)房屋過戶至林志遠(yuǎn)名下；

? 駁回王秀蘭解除協(xié)議的反訴請(qǐng)求。

注：王秀蘭墊付的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等，可另案主張。

三、法院說理要點(diǎn)

協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定

雖為拆遷安置房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓，但未損害國家、集體或第三人利益，亦非農(nóng)村宅基地買賣，故合法有效。

出資+長期占有=借名買房關(guān)系成立

林志遠(yuǎn)支付全部房款，持有付款憑證，且連續(xù)20年實(shí)際控制房屋，王秀蘭從未提出異議，足以證明借名合意。

未交物業(yè)費(fèi)不構(gòu)成根本違約，不能解除合同

協(xié)議未約定“不交物業(yè)費(fèi)可解約”，且該義務(wù)屬附屬義務(wù)，不影響林志遠(yuǎn)已履行“支付房款”這一主要義務(wù)。

其他被安置人知情且未反對(duì)，不構(gòu)成權(quán)利侵害

王浩然2008年即知房屋由林志遠(yuǎn)使用，曾共同協(xié)商過戶事宜，視為默認(rèn)同意；且王秀蘭家庭內(nèi)部對(duì)指標(biāo)處分應(yīng)有共識(shí)。

四、律師提示（借名買房律師 · 安置房確權(quán)團(tuán)隊(duì)）

拆遷指標(biāo)轉(zhuǎn)讓≠無效：

只要不涉及農(nóng)村宅基地、不損害公共利益，城市綠化隔離帶安置房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議通常有效。

20年未過戶≠喪失權(quán)利：

借名買房糾紛不受普通訴訟時(shí)效限制（屬物權(quán)確認(rèn)），只要房屋具備過戶條件，出資人仍可主張。

物業(yè)費(fèi)欠繳≠合同解除：

法院區(qū)分“主合同義務(wù)”（付款）與“附隨義務(wù)”（繳費(fèi)）。僅因欠物業(yè)費(fèi)就想收回房產(chǎn)？幾乎不可能。

其他家庭成員“事后反悔”難獲支持：

若多年未對(duì)他人占有房屋提出異議，尤其曾參與協(xié)商，視為默示同意，難以再以“侵犯份額”抗辯。

重要提醒：

本案雖勝訴，但若林志遠(yuǎn)從未簽書面協(xié)議，僅憑轉(zhuǎn)賬和占有，確權(quán)難度將大幅上升。書面協(xié)議，永遠(yuǎn)是最強(qiáng)保障！

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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