（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2009年，張淑芬因無購房資格，借用外甥王浩然（其妹妹之子）的名義，購買乙單位分配的一號房屋（限價商品住房）。

該房由甲住宅合作社開發(fā)，總價約50.3萬元。

購房全過程由張淑芬操作：

分5次向王浩然賬戶轉(zhuǎn)賬54.6萬余元用于支付房款、契稅、維修基金、裝修等；

房屋交付后，由張淑芬裝修、購置全套家具家電并長期居??；

所有物業(yè)費、供暖費、水電燃氣費均由其繳納，并持有相關票據(jù)及卡證。

2016年，房屋取得產(chǎn)權證，登記在王浩然名下。

張淑芬多次要求過戶，王浩然未予配合。

更關鍵的是：2016年12月，王浩然與妻子劉雅婷協(xié)議離婚，將一號房屋作為夫妻共同財產(chǎn)分割給劉雅婷，并完成過戶。

張淑芬遂起訴，請求：

解除借名買房合同；

返還購房支出近60萬元；

賠償房屋差價損失313.5萬元（評估價373萬－原價60萬）。

王浩然辯稱：“這是單位福利房，我只是向姨媽借款買房?！?/strong>

劉雅婷稱：“我不是合同當事人，不承擔責任?！?/strong>

二、裁判結果

法院判決：

? 確認存在借名買房關系；

? 解除借名合同；

? 王浩然返還購房支出597,495元；

? 王浩然賠償房屋差價損失3,135,000元；

即：借名人勝訴，實際獲賠超373萬元！

三、法院說理要點

雖無書面協(xié)議，但借名關系成立

銀行流水顯示張淑芬精準分筆支付全部購房相關費用；

王浩然曾自認“房款全由姨媽出”，后改口但無合理解釋；

多位親屬出庭作證，證實借名合意；

張淑芬持有家具購買合同、水電燃氣卡、多年繳費憑證，證明實際占有使用；

→ 形成完整證據(jù)鏈，達到“高度蓋然性”標準。

“借款”抗辯不成立

50余萬元借款無借條、無利息、無還款期限，不符合常理；

王浩然關于首付款來源的陳述前后矛盾，取款記錄零散，不合購房習慣。

外甥擅自過戶構成根本違約

借名買房合同雖未到期，但王浩然通過離婚將房屋轉(zhuǎn)移至第三人名下，

表明其拒絕履行過戶義務，構成《民法典》規(guī)定的“以行為表明不履行主要債務”。

差價損失應全額賠償

合同解除系因王浩然惡意違約所致；

房屋已大幅升值，張淑芬若重購同類房產(chǎn)需多支出313萬元；

該損失屬于可預見的直接損失，依法應由違約方承擔。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權團隊）

親屬間借名買房，即使無書面協(xié)議，也可勝訴——關鍵在證據(jù)閉環(huán)；

銀行流水+居住事實+證人證言+溝通錄音，四者結合可以維權；

借名人最怕“被過戶”：一旦登記人將房轉(zhuǎn)賣或贈與他人，維權成本劇增；

離婚不是避風港：用離婚轉(zhuǎn)移借名房產(chǎn)，法院仍可認定違約；

差價損失可主張！尤其在房價暴漲背景下，違約方可能面臨數(shù)倍于本金的賠償。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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