（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

張建國(guó)因家庭在京已有住房，暫不具備購(gòu)房資格，但有意購(gòu)置改善型住宅。經(jīng)考察，選定甲公司開發(fā)的一號(hào)房屋（總價(jià)約1220萬元）。

因限購(gòu)政策限制，張建國(guó)與外甥女李思涵協(xié)商，以李思涵名義購(gòu)房。雙方于2021年6月30日簽訂書面《借名買房協(xié)議書》，明確約定：

房屋由張建國(guó)全額出資；

所有首付款、貸款、裝修款均由張建國(guó)支付；

李思涵名下收款銀行卡、U盾、密碼交由張建國(guó)指定人員保管；

房屋全部權(quán)利歸張建國(guó)及其子女所有；

李思涵無條件配合未來過戶或出售。

協(xié)議簽訂后，李思涵作為買受人，于2021年7月28日與甲公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，購(gòu)買一號(hào)房屋。合同所留聯(lián)系電話均為張建國(guó)號(hào)碼。

張建國(guó)實(shí)際支付：

首付款及定金共計(jì)488.82萬元；

裝修款65萬元；

2022年3月至2024年8月，按月償還貸款本息126.9萬余元，全部資金來源于其個(gè)人賬戶。

2023年，李思涵丈夫表示“不再提供身份證件，拒絕配合任何手續(xù)”，導(dǎo)致甲公司雖已通知交房，張建國(guó)卻無法收房。

訴訟期間，張建國(guó)已取得北京市購(gòu)房資格，并一次性結(jié)清全部剩余貸款。甲公司表示可直接變更購(gòu)房人，無需撤銷網(wǎng)簽。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

一、確認(rèn)《商品房預(yù)售合同》項(xiàng)下全部權(quán)利義務(wù)由張建國(guó)享有和承擔(dān)；

二、甲公司于15日內(nèi)向張建國(guó)交付一號(hào)房屋；

三、甲公司于30日內(nèi)協(xié)助將一號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)登記至張建國(guó)名下；

四、駁回張建國(guó)其他訴訟請(qǐng)求。

三、法院說理要點(diǎn)

存在真實(shí)、書面的借名買房合意

雙方簽訂有明確書面協(xié)議，詳細(xì)約定出資、權(quán)屬、賬戶控制、未來過戶等事項(xiàng)，且有第三方證人簽字，足以證明借名系雙方真實(shí)意思表示。

原告實(shí)際履行全部合同義務(wù)

首付款、裝修款均由張建國(guó)直接或通過李思涵賬戶支付；

貸款由其持續(xù)償還兩年多；

合同所留聯(lián)系方式為其本人；

→ 張建國(guó)是實(shí)際履約主體，李思涵僅為名義簽約人。

房屋性質(zhì)為普通商品房，非政策性住房

一號(hào)房屋為市場(chǎng)化商品房，不涉及保障房、經(jīng)適房等禁止借名的特殊類型，借名行為未損害公共利益。

原告現(xiàn)已具備購(gòu)房資格，過戶障礙已消除

訴訟中，張建國(guó)已取得在京購(gòu)房資格，并清償全部貸款，抵押已解除，具備辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的現(xiàn)實(shí)條件。

開發(fā)商同意配合，無履行障礙

甲公司明確表示可通過系統(tǒng)直接變更購(gòu)房人，無需撤銷原合同，法院判令其協(xié)助過戶具有可執(zhí)行性。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

書面借名協(xié)議是勝訴核心！本案因有詳盡書面合同+證人+資金流水閉環(huán)，才獲法院支持；

普通商品房借名，在具備資格后可確權(quán)，但政策房（經(jīng)適房、公租房等）一律無效；

貸款必須由實(shí)際權(quán)利人償還，否則可能被認(rèn)定為贈(zèng)與或借款；

即使出名人反悔，只要證據(jù)充分+資格具備+債務(wù)清償，仍可強(qiáng)制過戶；

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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