（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

陳國棟、林秀英夫婦育有三名子女：女兒陳靜、長子陳強、次子陳勇。

2001年，夫婦二人欲購買一號房屋，但因存款為定期、臨近到期，為避免利息損失，且考慮到貸款便利，臨時將房屋登記在女兒陳靜名下。房款由夫婦全額支付，房屋交付后也一直由二人居住使用。

2012年陳國棟去世，2023年林秀英去世，均未留遺囑。此后，一號房屋由陳靜對外出租，租金由其收取。

陳強認為：

房屋實為父母財產(chǎn)，只是“借名登記”，現(xiàn)父母雙亡，應(yīng)作為遺產(chǎn)由三子女各繼承三分之一。

他遂起訴要求：

確認房屋為遺產(chǎn)，按份分割；

分割母親去世后5個月租金11000元；

分割喪葬費、撫恤金77022元。

陳靜辯稱：

房屋登記在自己名下20余年，屬個人財產(chǎn)；

若非贈與，父母早該過戶；

租金、撫恤金均不應(yīng)分割；

自己盡了主要贍養(yǎng)義務(wù)，應(yīng)多分遺產(chǎn)；

同時反訴要求分割父母另一處拆遷周轉(zhuǎn)款。

陳勇未出庭。

關(guān)鍵證據(jù)是一段2023年家庭錄音，其中林秀英與陳靜均承認：

“當時錢是爸媽出的，名字暫時寫你的……后來錢補齊了，一直沒改名。”

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 一號房屋屬于陳國棟、林秀英的遺產(chǎn)，由三子女各繼承1/3；

? 因房屋登記在陳靜名下，判歸陳靜所有，由其向陳強、陳勇各支付房屋折價款589,900元；

? 母親去世后的租金11,000元、撫恤金77,022元，亦由三人均分，由陳靜支付相應(yīng)份額；

? 陳強需向陳靜、陳勇返還已領(lǐng)取的拆遷周轉(zhuǎn)款。

即：借名買房成立，房屋納入遺產(chǎn)范圍，依法平均分割。

三、法院說理要點

不動產(chǎn)權(quán)屬證書不是絕對依據(jù)

雖然房屋登記在陳靜名下，但真實權(quán)利歸屬應(yīng)結(jié)合出資、占有、使用等綜合判斷。

借名買房關(guān)系成立

購房款由父母支付；

父母長期居住使用；

家庭錄音中陳靜本人承認“名字是暫時寫的”；

符合“為保定期利息+方便貸款”的合理動機；

→ 形成完整證據(jù)鏈，足以推翻登記外觀。

房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)，進而成為遺產(chǎn)

購房發(fā)生在婚姻存續(xù)期間，房款由夫妻共同支付，故屬陳國棟、林秀英的夫妻共同財產(chǎn)。二人去世后，自然轉(zhuǎn)化為遺產(chǎn)。

無遺囑，按法定繼承平均分配

三子女均為第一順序繼承人，一般應(yīng)均分。陳靜主張“多盡贍養(yǎng)義務(wù)”，但未提供充分證據(jù)，法院不予采信。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團隊）

“借名買房”即使無書面協(xié)議，也可通過錄音、轉(zhuǎn)賬、居住事實等證明；

父母出資購房登記子女名下，不等于贈與！關(guān)鍵看真實意思表示；

家庭內(nèi)部對話錄音，在確權(quán)糾紛中極具證明力（注意合法取得）；

長期不過戶≠放棄權(quán)利，尤其在親情關(guān)系中，法院會結(jié)合生活常理判斷；

若確系借名，建議盡早辦理過戶或簽訂書面確認協(xié)議，避免身后糾紛。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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