（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2010年4月21日，鄭文濤因家庭原因不便以自己名義購房，遂與朋友黃麗娟簽訂《借名買房協(xié)議》，明確約定：

“鄭文濤委托黃麗娟以其名義購買一號房屋（門頭溝區(qū)某商辦項目），首付款及貸款均由鄭文濤承擔，房屋所有權(quán)歸鄭文濤所有，黃麗娟不得擅自出售或抵押，未來需無條件配合過戶?！?/strong>

次日，黃麗娟與乙房地產(chǎn)公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，購買一號房屋（總價86萬余元，面積46.47㎡，規(guī)劃用途為商業(yè)辦公）。2011年，黃麗娟以自己名義向丙銀行貸款43萬元，但貸款銀行卡由鄭文濤持有并還款，2021年貸款已全部結(jié)清。

房屋交付后：

鄭文濤簽署驗房單、繳納契稅、維修基金、物業(yè)費；

房產(chǎn)證原件一直由鄭文濤保管；

房屋長期由鄭文濤實際控制使用。

2021–2022年，雙方曾因貸款賬戶余額歸屬發(fā)生糾紛，訴至江蘇南通法院。在A號、B號判決中，黃麗娟當庭承認：“原告確實以我名義買了房子，卡在他手里，我沒動過錢?！狈ㄔ簱?jù)此認定借名買房事實成立，并判令黃麗娟返還賬戶資金。

2024年1月，鄭文濤擬將一號房屋過戶至其新設(shè)的宏遠公司名下（該公司具備北京商辦類購房資格），并向黃麗娟發(fā)送《過戶通知書》。黃麗娟雖口頭同意，但遲遲未配合辦理手續(xù)。

鄭文濤遂起訴，請求：

確認2010年《協(xié)議》有效；

判令黃麗娟協(xié)助將一號房屋過戶至宏遠公司名下；

由黃麗娟承擔保全費、保險費等。

黃麗娟答辯稱：同意過戶，但不愿承擔訴訟相關(guān)費用。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認鄭文濤與黃麗娟于2010年4月21日簽訂的《借名買房協(xié)議》有效；

? 黃麗娟于判決生效后10日內(nèi)協(xié)助將一號房屋過戶至宏遠公司名下；

三、法院說理要點

書面借名協(xié)議真實有效，不違反法律強制性規(guī)定

協(xié)議系雙方自愿簽署，內(nèi)容清晰，且房屋性質(zhì)為商品房（非經(jīng)適房、央產(chǎn)房），不涉及保障性住房政策限制，合法有效。

借名事實已被生效判決確認

江蘇兩級法院在A號、B號判決中已查明并認定借名買房關(guān)系，黃麗娟本人亦當庭自認，構(gòu)成免證事實。

長期實際控制強化借名合意

鄭文濤支付全部房款、持有房產(chǎn)證、繳納各項費用、實際占有使用長達14年，形成完整證據(jù)鏈，足以排除“借貸”“贈與”等其他可能。

過戶至公司名下合法可行

宏遠公司具備北京市對商業(yè)辦公類項目的購房資格，且自愿接受過戶，不違反限購政策，法院予以支持。

配合過戶是合同義務(wù)，必須履行

協(xié)議明確約定“乙方需配合甲方辦理過戶”，黃麗娟拒不履行構(gòu)成違約，法院可強制其協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

律師提示（借名買房律師 · 靳雙權(quán)律師）

借名買房糾紛中，書面協(xié)議+實際履行證據(jù)是確權(quán)的關(guān)鍵。

商辦類房產(chǎn)因不限購，協(xié)議被認定有效的可能性較高。

過戶至公司名下需確保受讓主體具備購房資格，否則無法登記。

名義人拒不配合過戶的，可起訴要求強制履行合同義務(wù)。

此類案件事實復雜、證據(jù)要求高，建議盡早由專業(yè)律師介入處理。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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