（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

一、案情介紹

王振國(guó)與妻子育有四子女：王建民、王建華、王秀英、王建國(guó)。2000年妻子去世，2012年王振國(guó)去世。

上世紀(jì)90年代末，某國(guó)企推行房改，允許職工以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)福利房。因政策限制，一號(hào)房屋只能登記在職工王振國(guó)名下。

王建國(guó)稱(chēng)：

“全部購(gòu)房款（約5.4萬(wàn)元）由我實(shí)際支付；

購(gòu)房合同、付款收據(jù)雖以父親名義簽署，但均由我和妻子代簽，并使用父親的人名章；

自2000年起，我一直居住在一號(hào)房屋，并于2002年、2014年兩次裝修；

房屋產(chǎn)權(quán)證、購(gòu)房合同等原件均由我保管；

兄姐多年來(lái)從未提出異議?！?/strong>

父親去世后，王建國(guó)要求三位兄姐配合將一號(hào)房屋過(guò)戶(hù)至自己名下，遭拒。遂起訴，主張其與父親存在借名買(mǎi)房關(guān)系，請(qǐng)求法院判令協(xié)助過(guò)戶(hù)。

三被告辯稱(chēng)：

一號(hào)房屋是父親的合法財(cái)產(chǎn)；

購(gòu)房款由父親出資（部分來(lái)自子女資助）；

王建國(guó)僅為“暫住”，持有證件是因?yàn)殚L(zhǎng)期居住；

雙方從未約定“借名買(mǎi)房”。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

駁回王建國(guó)的全部訴訟請(qǐng)求。

理由：現(xiàn)有證據(jù)不足以證明王建國(guó)與王振國(guó)之間存在借名買(mǎi)房的合意。

三、法院說(shuō)理要點(diǎn)

借名買(mǎi)房需有“明確約定”，不能僅靠推定

法院強(qiáng)調(diào)：借名買(mǎi)房的核心是雙方存在“一方出資、一方代持”的合意。僅有出資、居住、持證等事實(shí)，不能自動(dòng)推導(dǎo)出借名關(guān)系。

家庭內(nèi)部代辦事宜常見(jiàn)，不等于權(quán)屬轉(zhuǎn)移

鑒于父子關(guān)系及共同居住背景，由王建國(guó)代辦購(gòu)房手續(xù)、保管證件、長(zhǎng)期居住，完全可能出于親情安排或委托代理，而非借名。

出資性質(zhì)不明，不排除贈(zèng)與或家庭內(nèi)部支持

即便王建國(guó)支付了款項(xiàng)，也可能是對(duì)父親的贍養(yǎng)支持或家庭內(nèi)部資金調(diào)配，不能直接等同于“購(gòu)房出資”。

無(wú)任何書(shū)面或口頭協(xié)議佐證

王建國(guó)未能提供任何證據(jù)（如協(xié)議、錄音、證人、家庭會(huì)議記錄等）證明父親曾同意“房子歸你，只是掛我名”。

物權(quán)登記具有公示效力

房屋自始登記在王振國(guó)名下，屬于其個(gè)人財(cái)產(chǎn)。繼承開(kāi)始后，應(yīng)由全體法定繼承人依法繼承，非經(jīng)確權(quán)，不得擅自處分。

四、律師提示（房地產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

“借名買(mǎi)房”必須有“名”有“實(shí)”：

“實(shí)”指出資，“名”指明確的借名合意。缺“名”，再充分的“實(shí)”也難勝訴。

家庭內(nèi)部借名風(fēng)險(xiǎn)極高：

父子、兄弟姐妹之間往往礙于情面不簽協(xié)議，一旦老人去世、其他繼承人反悔，出資人極易人財(cái)兩空。

持有房產(chǎn)證≠擁有產(chǎn)權(quán)：

證件由誰(shuí)保管，不影響物權(quán)歸屬。法院更看重登記+合意+完整證據(jù)鏈。

正確做法：

若確需借名（尤其房改房、限價(jià)房），務(wù)必做到：

（1）簽署書(shū)面借名協(xié)議并由所有利害關(guān)系人簽字確認(rèn)；

（2）保留全部付款憑證（備注用途）；

（3）通過(guò)家庭會(huì)議或公證固定合意；

（4）條件允許后立即提起訴訟，避免繼承糾紛。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶(hù)、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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