2025年，中國(guó)中高端公寓賽道熱度持續(xù)攀升，成為住房租賃市場(chǎng)的核心增長(zhǎng)極，吸引眾多企業(yè)加速搶灘布局。URI城市租住學(xué)會(huì)持續(xù)追蹤行業(yè)發(fā)展動(dòng)向，敏銳洞察到中高端服務(wù)式公寓板塊呈現(xiàn)出極為強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)能。為科學(xué)評(píng)價(jià)住房租賃領(lǐng)域服務(wù)式公寓品牌的綜合發(fā)展態(tài)勢(shì)，2025年度，URI再度迭代更新測(cè)評(píng)模型，針對(duì)全球59個(gè)服務(wù)式公寓品牌開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)監(jiān)測(cè)，聚焦各品牌在中國(guó)市場(chǎng)的純服務(wù)式公寓相關(guān)核心數(shù)據(jù)，最終篩選出全國(guó)綜合增長(zhǎng)潛力10強(qiáng)品牌納入榜單。

本期榜單測(cè)評(píng)數(shù)據(jù)以URI數(shù)據(jù)組通過(guò)AI模型爬取的網(wǎng)絡(luò)公開(kāi)數(shù)據(jù)、實(shí)地市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)、品牌官方披露信息及品牌自主上報(bào)數(shù)據(jù)為核心依據(jù)，經(jīng)多輪數(shù)據(jù)交叉核驗(yàn)、合規(guī)審查后，構(gòu)建起“規(guī)模維度（權(quán)重0.35）+模式創(chuàng)新維度（權(quán)重0.40）+生態(tài)賦能維度（權(quán)重0.25）”的三維綜合評(píng)價(jià)體系。其中，規(guī)模維度涵蓋新增房源量、跨城市布局廣度、核心商圈項(xiàng)目占比及出租率等核心指標(biāo)；模式創(chuàng)新維度涵蓋復(fù)合業(yè)態(tài)適配度、產(chǎn)品痛點(diǎn)精準(zhǔn)解決能力、存量改造效率及項(xiàng)目籌建周期等關(guān)鍵指標(biāo)；生態(tài)賦能維度則聚焦股東資源整合能力、資本支持力度、精英客群占比及復(fù)租率等核心要素，同時(shí)融入輿情數(shù)據(jù)權(quán)重進(jìn)行綜合校準(zhǔn)。依托該多維度評(píng)價(jià)模型，URI城市租住最終評(píng)選出年度綜合增長(zhǎng)指數(shù)躍升最快的實(shí)力品牌。

基于此，URI城市租住學(xué)會(huì)復(fù)盤(pán)2025年的服務(wù)式公寓細(xì)分賽道市場(chǎng)情況，重磅發(fā)布《2025中國(guó)住房租賃服務(wù)式公寓品牌綜合增長(zhǎng)力排行榜》。

URI綜合增長(zhǎng)潛力指數(shù)展示：

URI城市租住榜單解讀：

01.榜單結(jié)構(gòu)：

本土品牌趨主導(dǎo)，跨界玩家亮眼

從榜單10強(qiáng)看，本土品牌占據(jù)4席，外資及混合品牌占6席，標(biāo)志著本土國(guó)民化服務(wù)式公寓已“比學(xué)趕超”國(guó)際品牌，逐步成市場(chǎng)主流。其中，排名前3的企業(yè)分別為深耕行業(yè)多年的本土酒店巨頭集團(tuán)、跨界融合的“混血”酒店系品牌及純國(guó)企背景企業(yè)，形成“專(zhuān)業(yè)本土派+跨界酒店派+國(guó)央企派”三足鼎立的競(jìng)爭(zhēng)格局。

02.評(píng)分維度：

運(yùn)營(yíng)能力與本土化適配成核心權(quán)重

測(cè)評(píng)采用多維度加權(quán)評(píng)分體系，從得分情況來(lái)看，TOP3企業(yè)在營(yíng)項(xiàng)目的出租率均超過(guò)90%，與本土化服務(wù)適配度（得分均在85分以上）兩項(xiàng)指標(biāo)上表現(xiàn)尤為突出，印證了長(zhǎng)短租結(jié)合模式與本土化服務(wù)的市場(chǎng)認(rèn)可度。

03.區(qū)域特征：

聚焦核心城市群，梯度布局顯現(xiàn)

10強(qiáng)企業(yè)項(xiàng)目布局高度集中于長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀三大城市群，合計(jì)占比達(dá)62.3%，其中上海、深圳、北京等核心城市的單房年均收益顯著高于全國(guó)均值10%左右。同時(shí)，頭部企業(yè)已開(kāi)始向成渝、武漢等新一線城市拓展，成為新的增長(zhǎng)引擎。城市布局策略上，10強(qiáng)企業(yè)普遍采用“核心城市高端產(chǎn)品+新一線城市中高端產(chǎn)品”的梯度模式，適配不同城市的需求特征與消費(fèi)能力。

01.市場(chǎng)全景

千億賽道迎來(lái)多元競(jìng)爭(zhēng)熱潮

從政策層面看：2025年12月1日，國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳印發(fā)《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目行業(yè)范圍清單（2025 年版）》，明確將四星級(jí)及以上酒店、服務(wù)式公寓納入獨(dú)立資產(chǎn)類(lèi)別。這一舉措系2023年證監(jiān)會(huì)明確支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施 REITs、2024年文旅領(lǐng)域 REITs 專(zhuān)項(xiàng)部署后的關(guān)鍵進(jìn)階。標(biāo)志著酒店及服務(wù)式公寓領(lǐng)域的資產(chǎn)證券化進(jìn)程，正式從 “政策吹風(fēng)” 階段邁入 “實(shí)操落地” 新征程，行業(yè)發(fā)展迎來(lái)明確政策利好。

2025年中國(guó)服務(wù)式公寓行業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展與深度變革的雙重周期，市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)到1285億元，預(yù)計(jì)2025-2030年年復(fù)合增長(zhǎng)率將保持13.1%的高位水平，或成為住房租賃行業(yè)中增長(zhǎng)最為迅猛的細(xì)分賽道。行業(yè)熱度的背后，是多重力量共推的市場(chǎng)重構(gòu)：一方面，城鎮(zhèn)化率突破70%帶來(lái)的流動(dòng)人口住宿需求激增，Z世代對(duì)“住宿+社交”復(fù)合空間的接受度達(dá)到68%，商旅市場(chǎng)中長(zhǎng)期住宿需求占比已升至37%，為服務(wù)式公寓提供了廣闊的需求基礎(chǔ)；另一方面，供給端呈現(xiàn)“百花齊放”的競(jìng)爭(zhēng)格局，酒店集團(tuán)、國(guó)央企、本土運(yùn)營(yíng)商紛紛入局，打破此前外資品牌主導(dǎo)的市場(chǎng)格局。

從參與主體來(lái)看，2025年行業(yè)玩家呈三大陣營(yíng)：一是跨界轉(zhuǎn)型的酒店集團(tuán)，受傳統(tǒng)酒店業(yè)務(wù)增長(zhǎng)乏力影響，頭部酒店企業(yè)紛紛向下兼容布局服務(wù)式公寓，憑借成熟的運(yùn)營(yíng)體系和客戶資源快速搶占市場(chǎng)；二是加速入場(chǎng)的國(guó)央企，招商伊敦、保利酒店、華潤(rùn)等央企依托自身物業(yè)資源優(yōu)勢(shì)，通過(guò)“輕重分離”模式布局服務(wù)式公寓賽道，2025年上半年酒店及公寓板塊合計(jì)運(yùn)營(yíng)收入11.6億元，同比增長(zhǎng)3.1%（綜合測(cè)算）。同期，招商蛇口全口徑資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入36.6億元，同比上漲4.1%，酒店及公寓板塊作為核心組成部分，貢獻(xiàn)了約31.7%的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入；三是深耕本土的專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商，在外資品牌“水土不服”的背景下，以更貼合中國(guó)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品快速崛起。

值得注意的是，曾經(jīng)憑借品牌優(yōu)勢(shì)占據(jù)高端市場(chǎng)的新加坡等外資品牌，受經(jīng)濟(jì)下行及本土化適配不足影響，市場(chǎng)份額持續(xù)收縮，為本土品牌騰出了發(fā)展空間。

02.本土國(guó)民化

服務(wù)式公寓新物種趨于“中國(guó)化”

在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與需求升級(jí)的雙重驅(qū)動(dòng)下，本土國(guó)民化服務(wù)式公寓作為新型物種應(yīng)運(yùn)而生，其核心邏輯是摒棄外資品牌的標(biāo)準(zhǔn)化模式，深度適配中國(guó)消費(fèi)者的居住習(xí)慣與支付能力，形成三大差異化特征：

價(jià)格體系親民化 覆蓋更廣泛客群

與外資品牌聚焦高端市場(chǎng)、單房年均收益普遍超過(guò)平均水平，本土服務(wù)式公寓構(gòu)建了梯度化價(jià)格體系，中高端產(chǎn)品價(jià)格較同地段外資品牌低10%-25%，經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品將價(jià)格下探至普通公寓的1.2-1.5倍，實(shí)現(xiàn)了“品質(zhì)升級(jí)、價(jià)格親民”的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。這一定價(jià)策略精準(zhǔn)覆蓋了商務(wù)外派人員、年輕白領(lǐng)、短期過(guò)渡家庭等核心客群，使得服務(wù)式公寓從“小眾高端產(chǎn)品”轉(zhuǎn)向“大眾品質(zhì)選擇”。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)靈活化 適配長(zhǎng)+短雙需求

本土品牌創(chuàng)新性地將“長(zhǎng)短租靈活調(diào)配”理念融入產(chǎn)品前策設(shè)計(jì)，例如錦詩(shī)庭將“長(zhǎng)短住結(jié)合”從運(yùn)營(yíng)端的被動(dòng)調(diào)整，升級(jí)為投資決策階段的主動(dòng)規(guī)劃。家具配飾采用模塊化配置，可根據(jù)租賃周期快速調(diào)整：長(zhǎng)租模式下配置儲(chǔ)物空間充足的家具、獨(dú)立洗衣機(jī)等居家設(shè)施；短租模式則切換為兼具實(shí)用性與美觀度的簡(jiǎn)約配置，滿足商旅、旅游客群的便捷性需求。這種前置化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，配合智能管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了房源在長(zhǎng)短租模式間的無(wú)縫切換，破解了單一租賃模式的“空置魔咒”。

服務(wù)場(chǎng)景本土化 貼合國(guó)人的生活習(xí)慣

相較于外資品牌標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)體系，本土國(guó)民化服務(wù)式公寓更注重融入中國(guó)居住場(chǎng)景：在公區(qū)配置共享廚房、快遞驛站、24小時(shí)自助洗衣房等高頻使用設(shè)施，契合國(guó)人生活習(xí)慣；在服務(wù)上提供靈活的保潔頻次選擇、家電維修即時(shí)響應(yīng)、鄰里社交活動(dòng)組織等個(gè)性化服務(wù)，形成“既有酒店專(zhuān)業(yè)服務(wù)，又有居家溫馨氛圍”的獨(dú)特體驗(yàn)。

URI調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，配備本土化生活服務(wù)的公寓，客戶復(fù)購(gòu)率較傳統(tǒng)服務(wù)式公寓高出30%。

03.“長(zhǎng)中短”結(jié)合

行業(yè)盈利模式迭代再革新

長(zhǎng)短租結(jié)合模式成為本土服務(wù)式公寓的核心競(jìng)爭(zhēng)力，其本質(zhì)是通過(guò)動(dòng)態(tài)調(diào)配房源資源，實(shí)現(xiàn)供需精準(zhǔn)匹配，徹底改變了單一租賃模式的盈利邏輯。從實(shí)際運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)看，采用該模式的公寓平均出租率較單一模式提升20%-30%，收益提高30%-50%，相當(dāng)于一年可實(shí)現(xiàn)14個(gè)月的租金收入，這模式優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)三個(gè)維度：

平衡空置風(fēng)險(xiǎn)與收益空間

在旅游旺季、商務(wù)活動(dòng)高峰期等短租需求旺盛時(shí)段，運(yùn)營(yíng)商可將更多房源投向短租市場(chǎng)，獲取更高的單間夜收益；而在需求淡季，通過(guò)切換為長(zhǎng)租模式鎖定穩(wěn)定租客，將空置率控制在合理區(qū)間。以城家的瑞貝庭服務(wù)式公寓品牌為例，其核心商圈項(xiàng)目通過(guò)長(zhǎng)短租動(dòng)態(tài)調(diào)整，淡季空置率僅為5%，較單一短租公寓低8個(gè)百分點(diǎn)。

優(yōu)化資源配置與運(yùn)營(yíng)效率

借助不斷革新的AI房態(tài)管理系統(tǒng)與SaaS運(yùn)營(yíng)工具，企業(yè)可實(shí)時(shí)掌握房源狀態(tài)、租客需求等數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)租賃策略的快速調(diào)整。同時(shí)，智能門(mén)鎖、遠(yuǎn)程抄表等設(shè)備的應(yīng)用，降低了人力成本，城家已通過(guò)數(shù)字化運(yùn)營(yíng)將人力成本占比降低23%。這種數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的運(yùn)營(yíng)模式，讓長(zhǎng)短租混跑既不增加管理復(fù)雜度，又能實(shí)現(xiàn)資源利用效率最大化。

拓寬客群覆蓋與收入來(lái)源

長(zhǎng)短租結(jié)合模式同時(shí)覆蓋了商旅客、游客、上班族、畢業(yè)生、旅居等多元客群，不同客群的需求互補(bǔ)性提升了房源的周轉(zhuǎn)效率。此外，除了基礎(chǔ)租金收入，運(yùn)營(yíng)商還可通過(guò)提供保潔服務(wù)、會(huì)議場(chǎng)地租賃、共享辦公空間使用等增值服務(wù)，拓寬收入來(lái)源，部分標(biāo)桿項(xiàng)目增值服務(wù)收入占比已達(dá)總營(yíng)收的15%-20%。

以城家旗下CitiGO HOUSE 歡閣為例，其在上海打造的首家 “寵物人格化” 服務(wù)式公寓，僅用 20 天便完成極速改造，背后蘊(yùn)藏著極具競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)運(yùn)營(yíng)邏輯：傳統(tǒng)客房翻新單房成本超2萬(wàn)元，而此次寵物主題改造的投入僅為前者的零頭。依托精準(zhǔn)的客群定位，改造后的客房實(shí)現(xiàn)了顯著溢價(jià) —— 平均日房?jī)r(jià)較改造前提升200 元/間夜，前臺(tái)咨詢量同比增長(zhǎng)30%。

04.總結(jié)與展望

行業(yè)發(fā)展結(jié)論與趨勢(shì)預(yù)判

核心結(jié)論

1. 2025年中國(guó)服務(wù)式公寓行業(yè)進(jìn)入規(guī)?；鲩L(zhǎng)期，本土國(guó)民化品牌憑借價(jià)格親民、產(chǎn)品靈活、服務(wù)適配等優(yōu)勢(shì)，取代外資品牌成為市場(chǎng)主導(dǎo)。

2. 長(zhǎng)短租結(jié)合模式已成為行業(yè)標(biāo)配盈利模式，其通過(guò)動(dòng)態(tài)供需匹配實(shí)現(xiàn)了出租率與收益的雙重提升，是本土品牌的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

3. 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)多元化格局，專(zhuān)業(yè)本土運(yùn)營(yíng)商、酒店跨界玩家、國(guó)央企各有優(yōu)勢(shì)，未來(lái)行業(yè)集中度將持續(xù)提升，URI評(píng)估預(yù)計(jì)2030年前五大運(yùn)營(yíng)商市場(chǎng)集中度將達(dá)45%。

趨勢(shì)預(yù)判

1. 產(chǎn)品復(fù)合化：公寓+共享辦公、公寓+社區(qū)零售等生態(tài)圈模式將加速落地，試運(yùn)營(yíng)階段已實(shí)現(xiàn)32%的溢價(jià)能力，成為產(chǎn)品升級(jí)的主要方向。

2. 運(yùn)營(yíng)數(shù)字化：AI房態(tài)管理、智能硬件應(yīng)用將進(jìn)一步普及，2030年智能門(mén)鎖與能源管理系統(tǒng)覆蓋率有望分別達(dá)到100%和75%。

3. 資本證券化：保障性租賃住房REITs的推進(jìn)將為行業(yè)提供新型融資渠道，預(yù)計(jì)2026年相關(guān)金融產(chǎn)品規(guī)模將突破600億元，推動(dòng)行業(yè)資產(chǎn)輕量化發(fā)展。

4. 綠色低碳化：綠色建筑認(rèn)證項(xiàng)目占比將持續(xù)提升，從“寬松”向“強(qiáng)制性”標(biāo)準(zhǔn)邁進(jìn)，成為品牌競(jìng)爭(zhēng)的重要加分項(xiàng)。

結(jié)語(yǔ)

未來(lái)，服務(wù)式公寓行業(yè)將在需求升級(jí)與供給革新的雙重驅(qū)動(dòng)下，持續(xù)釋放增長(zhǎng)潛力，而那些能夠持續(xù)深化本土化適配、優(yōu)化長(zhǎng)短租運(yùn)營(yíng)模式、擁抱數(shù)字化與綠色化轉(zhuǎn)型的企業(yè)，將有望在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持領(lǐng)先地位。