NO.1 丨 壹

兩個(gè)月前公示，之江這宗位置不錯(cuò)的商改住地塊又有新動(dòng)靜了！

12月下旬，西湖區(qū)政府發(fā)布了《之江度假區(qū)單元XH302-11地塊苗木遷移公示》，其中提到：之江度假區(qū)單元XH110302-11地塊內(nèi)的97棵苗木將遷移至楓樺西路道側(cè)綠化帶內(nèi)，遷移理由為之江度假區(qū)單元XH110302-11地塊做地需要。

全知道注意到，公示中提到的這宗地塊，正是兩個(gè)多月前杭州市規(guī)劃與自然資源局公示詳規(guī)調(diào)整的之江度假區(qū)單元XH110302-11地塊。

去年10月，杭州市規(guī)劃與自然資源局公示了調(diào)整后XH110302-11地塊，用地性質(zhì)由商業(yè)用地/商務(wù)金融用地調(diào)整為二類城鎮(zhèn)住宅用地；

麥嶺沙梧桐路南片區(qū)即將做地開(kāi)發(fā)

同時(shí)，規(guī)劃局也對(duì)這宗地塊的部分經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如用地面積、容積率、建筑密度、綠地率等進(jìn)行了調(diào)整；

關(guān)于此次規(guī)劃調(diào)整的原因，公示信息中提到：優(yōu)化土地資源要素配置，促進(jìn)區(qū)域職住平衡和完善單元功能，推進(jìn)區(qū)域發(fā)展和提升地段活力。

一般而言，進(jìn)行苗木遷移屬于凈地出讓的前期工作；根據(jù)全知道了解到的信息，這宗地塊很可能將在今年作為之江板塊的主力地塊上市出讓！

NO.2 丨 貳

這幾年來(lái)，之江的推地節(jié)奏整體比較穩(wěn)定，在之江核心區(qū)開(kāi)發(fā)飽和，板塊開(kāi)發(fā)與發(fā)展整體向南轉(zhuǎn)移后，未來(lái)之江的推地重點(diǎn)，優(yōu)質(zhì)地塊也就成為了板塊有限發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。

今年，之江又有哪些新的地塊待出讓？全知道來(lái)幫大家做盤點(diǎn)；

已出讓：鎮(zhèn)南宅地

說(shuō)到26年待出讓的新地塊前，不得不提這種25年底已經(jīng)出讓的地塊，這也是之江鎮(zhèn)南板塊近幾年來(lái)首次有宅地出讓。

去年11月25日，藍(lán)城&之江城投以15.1854億元總價(jià)底價(jià)競(jìng)得的之江轉(zhuǎn)塘單元XH100403-09地塊。

XH100403-09地塊用途為住宅（設(shè)配套公建）用地；地塊出讓面積為56150㎡，出讓總建筑面積為95455㎡，容積率為1.7。

地塊位于久未推地的鎮(zhèn)南板塊；從區(qū)位來(lái)看，地塊周邊有篁外山莊、贊成嶺上等多個(gè)小區(qū)，居住氛圍濃厚；配套方面，鎮(zhèn)南板塊在之江發(fā)展較早，因而各方面配套都比較完善，已經(jīng)是所見(jiàn)即所得的狀態(tài)：

教育方面，地塊北側(cè)是文三街教育集團(tuán)文宣小學(xué)和杭州第七中學(xué)轉(zhuǎn)塘校區(qū)、浙江音樂(lè)學(xué)院等；商業(yè)方面，周邊兩公里內(nèi)有奧萊金街、金街美地等，醫(yī)療方面有浙江省人民醫(yī)院（望江山院區(qū)）、浙江省立同德醫(yī)院（之江院區(qū)）；交通方面，直線距離500米是地鐵6號(hào)線浙江音樂(lè)學(xué)院站，距離彩虹快速路主線和出入口也很近。

久未推地的板塊屬性加上成熟完善的生活配套，讓這宗地塊在掛牌時(shí)就收獲了不少關(guān)注；

另外，全知道注意到，2025年底，杭州市公共資源交易平臺(tái)發(fā)布了杭政儲(chǔ)出[2025]123號(hào)地塊住宅（設(shè)配套公建）項(xiàng)目的招標(biāo)計(jì)劃表；地塊開(kāi)工在即。

待出讓：原浙工大地塊

要說(shuō)去年和今年，之江板塊乃至整個(gè)杭州低密市場(chǎng)最為關(guān)注的涉宅地塊，應(yīng)該莫過(guò)于原浙工大之江學(xué)院地塊。

全知道注意到，更是有媒體把這宗地塊與去年的建發(fā)蔣村地王對(duì)作對(duì)比，認(rèn)為這宗地塊很可能再次突破杭州宅地單價(jià)新高，成為新地王。

為什么會(huì)如此受關(guān)注？這就不得不提到其所在的區(qū)位和低密屬性。

在地塊整體完成拆除移平后，去年10月，市規(guī)劃局網(wǎng)站發(fā)布了浙工大之江地塊的詳規(guī)調(diào)整公告；根據(jù)公告，浙工大之江學(xué)院地塊將從原來(lái)的高等教育用地，擬調(diào)整為二類城鎮(zhèn)住宅用地；

值得注意的是，地塊的建筑高度因?yàn)橐衔骱澜缥幕z產(chǎn)緩沖區(qū)要求，建筑限高仍為15米；

不僅如此，地塊北面還有一眾老牌低密豪宅，比如云溪玫瑰園、景月灣、西湖高爾夫等；稀缺的區(qū)位與規(guī)劃的限高，奠定了浙工大之江地塊的低密屬性；

此外，這宗地塊還具備交通上的優(yōu)勢(shì)：沿留泗路敷設(shè)的地鐵12號(hào)線廟山站，將在留泗路東側(cè)之江學(xué)院地塊附近設(shè)置出入口；同時(shí)，地塊南面就是長(zhǎng)深高速，交通十分方便；

毗鄰杭州頂豪區(qū)、低密、背靠西湖群山…眾多buff疊加下，這宗地塊的價(jià)值顯而易見(jiàn)。

全知道認(rèn)為，如果市場(chǎng)反應(yīng)正常，這宗地塊大概率會(huì)在今年面世；目前，已有多家房企針對(duì)地塊展開(kāi)了前期調(diào)研。

待出讓：TOD蓋下地塊

浙工大之江地塊預(yù)訂了2026年的樓面單價(jià)“地王”；位于之江科創(chuàng)城核心區(qū)的西湖TOD云之城項(xiàng)目，則是之江2025年之江板塊的總價(jià)“地王”；

從2025年4月建發(fā)、杭州地鐵和之江城投以18.34億元的價(jià)格聯(lián)合競(jìng)得雙浦車輛段地塊；到4個(gè)月后的規(guī)劃局網(wǎng)站公示，再到建發(fā)集團(tuán)與西湖區(qū)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議；

可以說(shuō)，云之城項(xiàng)目本身，已經(jīng)脫離了一個(gè)40萬(wàn)㎡的綜合型大盤的角色，作為新興板塊核心和最先啟動(dòng)的項(xiàng)目，每一步都備受關(guān)注。

全知道了解到，云之城項(xiàng)目借鑒新加坡榜鵝新城經(jīng)驗(yàn)，依托地鐵換乘樞紐優(yōu)勢(shì)，參照新加坡淡濱尼天地（Our Tampines HUB）的成功模式，構(gòu)建復(fù)合型城市聚心（HUB）。

云之城鄰里中心效果圖過(guò)程稿

整個(gè)云之城項(xiàng)目分為一期、二期和三期，其中一期，也就是蓋上空間的建設(shè)，已于2025年啟動(dòng)；

整個(gè)蓋上空間分為6大地塊，涵蓋住宅（小高層、低密、洋房）、商業(yè)、社區(qū)配套、幼兒園等；

而蓋下空間，指的是指軌交樞紐蓋板之下的部分，可以理解為雙浦車輛段周圍的地塊和配套，以及交互連通的配套空間（如連廊）等設(shè)施。

云之城項(xiàng)目東公園效果圖過(guò)程稿

根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)的tod蓋上與蓋下將成片開(kāi)發(fā)，互通互聯(lián)。而全知道了解到，蓋下部分的商業(yè)等地塊，也有可能在今年出讓。

待出讓：梧桐路南商改住地塊

開(kāi)頭提到的梧桐路南商改住地塊，它的位置很特別。

從小的組團(tuán)來(lái)看，XH110302-11地塊位于梧桐路南側(cè)；除了靠近梧桐路和梧桐支路的兩宗住宅地塊外，整個(gè)組團(tuán)內(nèi)還有西湖區(qū)老年活動(dòng)中心(之江分中心)/西湖區(qū)婦女兒童活動(dòng)中心(之江分中心)、以及養(yǎng)老院、體育文化活動(dòng)設(shè)施等公共配套規(guī)劃。此外，商改住的地塊南側(cè)還規(guī)劃有學(xué)校、幼兒園等地塊。

全知道注意到，與商改住地塊一路之隔的北面就是西投銀泰城、浙一之江院區(qū)等生活配套；

更重要的是，這些配套都比較成熟，處于“所見(jiàn)即所得”的狀態(tài)；相比一些住宅項(xiàng)目還要等待配套兌現(xiàn)，這宗商改住地塊有天然優(yōu)勢(shì)；

從大的區(qū)位來(lái)看，這宗地塊正好位于之江核心區(qū)與之江新城的交界處，北面有已兌現(xiàn)且較為成熟的商業(yè)、醫(yī)療等生活配套，南面是待開(kāi)發(fā)的空地，也是未來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)；

全知道之前說(shuō)過(guò)：在之江核心區(qū)建設(shè)用地飽和后，未來(lái)的主戰(zhàn)場(chǎng)將圍繞雙浦沿江和雙浦新區(qū)兩個(gè)點(diǎn)位展開(kāi)。

從遠(yuǎn)期規(guī)劃來(lái)看，組團(tuán)西北側(cè)靠近梧桐路、之浦路的規(guī)劃商業(yè)，未來(lái)也是遠(yuǎn)期規(guī)劃地鐵11號(hào)線梧桐路站的商業(yè)上蓋TOD地塊。

之江科創(chuàng)城沿江風(fēng)貌區(qū)遠(yuǎn)期軌交路線規(guī)劃示意圖（非最終方案）

除了遠(yuǎn)期規(guī)劃的地鐵11號(hào)線，四號(hào)浦路過(guò)江通道的出入口，無(wú)論設(shè)置在梧桐路，還是設(shè)置在楓樺東路靠近錢塘江一側(cè)，對(duì)于這宗地塊來(lái)說(shuō)都十分方便。

目前來(lái)看，這宗地塊也很有可能成為今年之江首宗出讓的宅地，讓我們拭目以待。

??編輯：江樹(shù) | 主編：小全 |律師：鄭晶晶

來(lái)源：杭州市規(guī)劃和自然資源局、杭州市公共資源交易平臺(tái)、西湖區(qū)政府、之江全知道

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