多年前曹德旺就說過，房子本質(zhì)上就是磚頭水泥，高層建筑日后會(huì)變成大麻煩。那時(shí)候地產(chǎn)市場正熱火朝天，大家都覺得房價(jià)只會(huì)漲，不會(huì)跌。地產(chǎn)從業(yè)者和投資人當(dāng)時(shí)沒把這話當(dāng)回事，甚至有人公開說他不懂行。結(jié)果幾年過去，市場真變了樣。

2025年全國二手房掛牌量破920萬套，成交周期拉長到187天。三四線城市房價(jià)直接跌到每平米幾千塊，相當(dāng)于買輛車錢。曹德旺問的那個(gè)問題，誰來接盤多余房產(chǎn)，現(xiàn)在成了現(xiàn)實(shí)。富人手里房子夠住，普通人根本買不起。

2026年地產(chǎn)市場第一個(gè)轉(zhuǎn)折是泡沫徹底破滅，投資神話不再。過去幾年房價(jià)調(diào)整已持續(xù)40個(gè)月，2025年新房銷售面積同比降6.8%，銷售額降9.6%。機(jī)構(gòu)預(yù)測2026年銷售面積再跌6.2%，整體市場還在底部徘徊。

核心城市可能止跌，但外圍地區(qū)承壓加重。炒房群體現(xiàn)在手里房產(chǎn)成了包袱，每月還貸壓力大，出租難。曹德旺早年拒絕進(jìn)地產(chǎn)，堅(jiān)持做玻璃，現(xiàn)在看來避開了大坑。那些死扛的企業(yè)債務(wù)纏身，部分已瀕臨破產(chǎn)。

第二個(gè)轉(zhuǎn)折是房價(jià)分化加劇，不同城市地段拉開差距。2026年一線城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可能回穩(wěn)，住宅價(jià)格小漲，但整體全國房價(jià)預(yù)計(jì)還跌10%到15%。高盛報(bào)告指出，基準(zhǔn)情形下房價(jià)再降10-15%，悲觀時(shí)達(dá)30%。

二三線城市繼續(xù)下探，租金也跟跌，2026年預(yù)計(jì)降3%。城鎮(zhèn)化從高速轉(zhuǎn)向穩(wěn)定，需求放緩。人口老齡化加劇，65歲以上老人房產(chǎn)釋放，供需進(jìn)一步失衡。邊緣城市房價(jià)可能成蔥價(jià)，成交冷清。

第三個(gè)轉(zhuǎn)折是政策力度升級(jí)，一次性給足避免添油戰(zhàn)術(shù)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定市場，因城施策控增量去庫存。求是雜志文章指出，政策要符合預(yù)期，不能讓市場博弈。2026年作為十五五開局，供給端嚴(yán)控新地，盤活存量。

鼓勵(lì)收購商品房轉(zhuǎn)保障房，600萬套保障房入市平衡需求。房產(chǎn)稅討論持續(xù)，部分城市對(duì)空置房加征稅款。政府加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，監(jiān)測法拍房數(shù)量和房企債務(wù)重組，避免敏感指標(biāo)引發(fā)恐慌。

第四個(gè)轉(zhuǎn)折是供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化，從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)品質(zhì)開發(fā)。2025年土地出讓中，高層比例已降，2026年繼續(xù)推動(dòng)好房子建設(shè)。開發(fā)商不再盲目蓋高層，轉(zhuǎn)向洋房和小高層項(xiàng)目。存量時(shí)代來臨，控增量成重點(diǎn)。

機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示，新房開工面積較峰值降76%，行業(yè)進(jìn)入修復(fù)通道。但庫存去化慢，房企信用風(fēng)險(xiǎn)高。標(biāo)普預(yù)計(jì)2026年銷售額降6-7%，額外措施逐步推出。國有資產(chǎn)證券化拓寬渠道，公募REITs擴(kuò)容提振寫字樓成交。

第五個(gè)轉(zhuǎn)折是需求側(cè)變化，居住屬性回歸主導(dǎo)。出生率下降和收入放緩壓低購買力，投資者需求低迷。租金持續(xù)跌，更多人選擇租房而非購房。保障房大量入市，低30%價(jià)格解決剛需。市場邏輯從投資轉(zhuǎn)向生存，注重物業(yè)和維修基金。

富裕群體用腳投票，遷出老舊高層。留守老人和低收入者增多，社區(qū)支付能力降，形成惡性循環(huán)。高層維護(hù)成本高，電梯老化事故頻發(fā)，集體決策難。拆遷成本數(shù)億，舊樓多轉(zhuǎn)廉租公寓。

曹德旺的觀點(diǎn)經(jīng)時(shí)間檢驗(yàn)，房地產(chǎn)從暴利時(shí)代轉(zhuǎn)向基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。2026年市場探底向穩(wěn)，但分化明顯。核心城市好地段有機(jī)會(huì)，外圍承壓大。多套房持有者需優(yōu)化資產(chǎn)，別抱幻想。過去模式走到底，轉(zhuǎn)型空間廣但需適應(yīng)新規(guī)。購房者邏輯變了，看重實(shí)用而非漲幅。機(jī)構(gòu)如中指研究院測算，中性情形下市場收窄降幅，但結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)在好城市好房子。整體調(diào)整期延續(xù)，理性應(yīng)對(duì)是關(guān)鍵。

地產(chǎn)鏈見底信號(hào)漸現(xiàn)，2026年銷售投資負(fù)增長收窄。專家如孟曉蘇預(yù)測止跌回升，但過去言論有爭議。瑞銀數(shù)據(jù)開工面積降76%，房價(jià)腰斬路徑類似日本但更嚴(yán)重。老齡化速度快，生育率從1.3到1.0只用3年。失業(yè)潮和消費(fèi)萎縮加劇，出口下滑雙位數(shù)。1.5萬億外債到期壓人民幣，外匯儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)高。負(fù)反饋循環(huán)啟動(dòng)，房價(jià)跌引發(fā)違約，銀行壞賬升，法拍房壓價(jià)。

曹德旺預(yù)言落地，房價(jià)三大巨變。多套房持有者抓窗口期止損。十五五強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定，供給管理嚴(yán)控增量。輿論引導(dǎo)敏感指標(biāo)，專家解讀房企重組。香港樓市上行，住宅漲10%，但中國內(nèi)地仍在底部。廣州徘徊，成交加速但守底。珠海地產(chǎn)凋零，業(yè)主預(yù)告燒樓，澳門衰退影響大。