專家們很不愿意用”危機(jī)“這種富于刺激性的詞語描述樓市，但談來談去，談的都是何時(shí)觸底，老外會(huì)比較直白，2024年時(shí)拜登就是用這樣的詞語描述中國的，而關(guān)稅戰(zhàn)中，美國財(cái)長貝森特也持有同樣的說法，并推斷中國在關(guān)稅談判中會(huì)讓步，沒想到中國打出一張稀土牌，驚掉了下巴，但樓市的確是中國經(jīng)濟(jì)的一個(gè)沉重的壓力，政策的表述是必須穩(wěn)住。

正因?yàn)檎叩拇_定性，專家與業(yè)界分成了兩派，一派認(rèn)為2026年不但會(huì)觸底，而且一、兩年內(nèi)就會(huì)出現(xiàn)一波大幅上漲，如北大國發(fā)院的徐高；另一派則認(rèn)為會(huì)繼續(xù)下降，王石就是這個(gè)觀點(diǎn)，他在亞布力論壇上做了一個(gè)溫和的表述：房地產(chǎn)不會(huì)硬著陸，而是慢慢地、漸進(jìn)一降，調(diào)整至少3-5年。

王石所說的漸進(jìn)式下降，其實(shí)就是危機(jī)的一種形式。華爾街將此稱為中國房地產(chǎn)的慢動(dòng)作，與雷曼時(shí)刻不同，它不像美國 2008 年那樣一夜之間崩盤，而是像溫水煮青蛙一樣，通過分散化的風(fēng)險(xiǎn)釋放，讓陣痛在相對(duì)漫長的時(shí)間里釋放。但在市場(chǎng)中，這種陣痛反映在房價(jià)上是真實(shí)可感的：2024 年 70 個(gè)大中城市新房房價(jià)同比下跌 4.5%，二手房房價(jià)同比下跌 7.4%；2025 年 1-11 月，新房同比下跌 2.8%，二手房同比下跌 5.8%。比較起來，觸底派是理想主義者，而漸進(jìn)派是現(xiàn)實(shí)主義者。

2026年會(huì)是一個(gè)重要的時(shí)間窗口，開發(fā)商的債務(wù)承受力已經(jīng)到了邊緣，前兩年是一起罵恒大，2025年我們又目睹了碧桂園等巨頭的資產(chǎn)清算，甚至連一直被視為好學(xué)生，有國資背景的萬科，也面臨著嚴(yán)重的流動(dòng)性危機(jī)，如果不是深鐵控股，不斷輸血，已經(jīng)難以為繼。

面對(duì)這種情況，樓市將發(fā)生一個(gè)方向性的變化，不得不主動(dòng)產(chǎn)能出清，同時(shí)也打通了項(xiàng)目無法交付時(shí)購房者可退房退貸的司法保障通道，這述說了一個(gè)重要事實(shí)，政策保交付的確定性，追不上開發(fā)商債務(wù)危機(jī)的不確定性，政策力度很大，架不住開發(fā)商債務(wù)到期的壓力更大，而且開始沖擊銀行。

那么，2026年能觸底嗎？

要看政策的力度，許高的觀點(diǎn)就是政策的托底，仿佛有了一個(gè)十五五的宏觀文件，中國經(jīng)濟(jì)的一切問題都解決了，政策可以改變斜率，不能改變趨勢(shì)，高盛認(rèn)為再提供8萬億彈藥，2025年底就能觸底。但這種政策支撐起來的底，改變不了預(yù)期，新房待售面積7.56億㎡、廣義庫存65億㎡、二手房90億㎡，即便徹底斬?cái)喙?yīng)端，去化也要十年，政策性觸底將拉長盤整去化的周期。

至于樓市能不能迎來一波大幅上漲，只有一種可能性，這就是凱恩斯主義的最后一招：貨幣貶值。

當(dāng)然，我們也完全可以做一個(gè)反向思維，如果樓市出現(xiàn)了大幅上漲，它伴隨的一定是貨幣貶值。