北宋名臣韓琦曾直言：“自來(lái)政府臣僚，在京僦官私舍宇居止，比比皆是”，

03

底層“房奴”的掙扎

耗盡畢生積蓄，難換一瓦遮頭

相較于名臣文豪的租房困境，汴京底層百姓的居住狀況更是慘不忍睹。

對(duì)于他們而言，在汴京買房是遙不可及的奢望，即便是租房，也需傾盡所有，不少人甚至連簡(jiǎn)陋的窩棚都住不起，只能棲身于城墻根、橋洞下。

我們先來(lái)看一組直觀的數(shù)字對(duì)比，感受底層百姓的購(gòu)房壓力。

北宋汴京底層工匠的日薪約100文，月收入約3貫，年收入36貫；普通市民家庭年收入約30貫，而當(dāng)時(shí)汴京最簡(jiǎn)陋的貧民窩棚價(jià)格為300貫，普通民宅價(jià)格為3000貫。

按此計(jì)算，底層工匠要不吃不喝8年才能買得起窩棚，買普通民宅則需83年；普通市民家庭買窩棚需10年，買普通民宅則需100年。

這樣的房?jī)r(jià)收入比，遠(yuǎn)超今日的北京、上海，即便是放在全球范圍內(nèi)，也堪稱極端。

對(duì)于大多數(shù)底層百姓而言，全款買房根本不現(xiàn)實(shí)，于是“賒宅”（分期付款）成了少數(shù)人的選擇。

據(jù)《名公書判清明集》記載，北宋的“賒宅”制度規(guī)定，首付需支付30%，余款分10-30年還清，年利率高達(dá)20%。

即便如此苛刻的條件，也并非人人都能享受，只有少數(shù)有穩(wěn)定收入或擔(dān)保人的人才能申請(qǐng)。

而一旦選擇“賒宅”，便意味著終身被債務(wù)捆綁，成為徹底的“房奴”，一旦遭遇失業(yè)、疾病等變故，便會(huì)面臨房財(cái)兩空的風(fēng)險(xiǎn)。

更可怕的是，北宋的房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏監(jiān)管，爛尾樓頻發(fā)，不少百姓耗盡積蓄參與“賒宅”，最終卻未能入住。

據(jù)史料記載，汴京曾有一個(gè)名為“錦繡園”的住宅項(xiàng)目，吸引了上千戶百姓參與“賒宅”，結(jié)果項(xiàng)目崩盤，導(dǎo)致72家錢莊倒閉，萬(wàn)戶百姓積蓄蒸發(fā)，許多家庭因此陷入絕境。

對(duì)于絕大多數(shù)底層百姓而言，租房是唯一的選擇，但即便是租房，也需承受高昂的租金壓力。

北宋汴京的租房市場(chǎng)分層明顯，富人租賃“邸店”華屋，月租高達(dá)30貫，折合人民幣1.77萬(wàn)元；平民只能擠在“廊屋”隔間，月租約3貫，折合人民幣1770元，占底層工匠月收入的100%；而最底層的百姓，只能棲身于瓦舍的“群租房”，8人擠在一間狹小的房間里，月租50文，折合人民幣29.5元，即便如此低廉的租金，也讓不少人難以承受。

為了緩解百姓的住房壓力，宋政府設(shè)立了“店宅務(wù)”，專門管理公租房，公租房的租金相對(duì)低廉，月租約450文，折合人民幣265.5元，僅為民間私宅租金的三分之一。

但公租房的數(shù)量極其有限，巔峰時(shí)期汴京的公租房也僅有2.6萬(wàn)間，對(duì)于150萬(wàn)人口的都城而言，無(wú)異于杯水車薪。

更重要的是，公租房的申請(qǐng)條件極為苛刻，需要五品以上官員擔(dān)保，普通百姓根本無(wú)法觸及，最終公租房大多被中低階官員或富商占據(jù)，底層百姓難以受益。

04

高房?jī)r(jià)的推手

人口、資本與權(quán)力的三重裹挾

汴京房?jī)r(jià)之所以高到令人絕望，并非單一因素導(dǎo)致，而是人口集聚、資本炒作與權(quán)力壟斷三重作用的結(jié)果，這三重力量相互交織，共同推高了房?jī)r(jià)，讓汴京的安居夢(mèng)變得愈發(fā)遙遠(yuǎn)。

人口的大量集聚，是汴京房?jī)r(jià)飆升的基礎(chǔ)動(dòng)力。

北宋是中國(guó)古代城市化進(jìn)程的重要階段，商品經(jīng)濟(jì)的繁榮吸引了大量農(nóng)村人口涌入城市，而汴京作為都城，更是成為人口集聚的核心。

據(jù)史料估算，北宋前期汴京人口約50萬(wàn)，到北宋中期增至100萬(wàn)，巔峰時(shí)期突破150萬(wàn)，人口密度高達(dá)1.2-1.3萬(wàn)人/平方公里，遠(yuǎn)超今日的北京、上海。

大量人口的涌入，帶來(lái)了旺盛的住房需求，而汴京的城市面積有限，土地資源稀缺，“尺地寸土，與金同價(jià)”的局面就此形成。

除了常住人口，汴京還常年聚集著大量的流動(dòng)人口，包括往來(lái)的商旅、赴京應(yīng)試的學(xué)子、待命的官員等，這些流動(dòng)人口進(jìn)一步加劇了住房需求。

據(jù)《西湖老人繁勝錄》記載，每逢科舉“混補(bǔ)”之年，赴京應(yīng)試的學(xué)子就達(dá)10萬(wàn)人，每位學(xué)子需攜帶一名仆人，僅學(xué)子與仆人就達(dá)20萬(wàn)人，這些人的居住需求，極大地支撐了租房市場(chǎng)，也間接推高了房?jī)r(jià)。

資本的瘋狂炒作，是汴京房?jī)r(jià)飆升的核心推手。

北宋商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)行業(yè)成為最賺錢的行業(yè)之一，“富家巨室，竟造房廊”，不少富商巨賈將房地產(chǎn)作為主要的投資方向，通過(guò)囤房囤地、哄抬房?jī)r(jià)獲取巨額利潤(rùn)。

司馬光曾做過(guò)估算：“十口之家，歲收百石，足供口食；月掠房錢十五貫，足供日用”，可見(jiàn)出租房屋能獲得穩(wěn)定且豐厚的收益，這進(jìn)一步刺激了資本對(duì)房地產(chǎn)的投入。

南宋時(shí)，建康府（今南京）的“有房廊之家，少者日掠錢三二十千”，每天的房租收入就達(dá)二三十貫，這樣的高收益，讓資本趨之若鶩。

在資本的推動(dòng)下，汴京的房地產(chǎn)換手率極高，“貧富無(wú)定勢(shì)，田宅無(wú)定主”成為常態(tài)，不少房產(chǎn)在短時(shí)間內(nèi)多次轉(zhuǎn)手，價(jià)格不斷攀升。

更有甚者，一些商人通過(guò)散布謠言、操縱市場(chǎng)等手段哄抬房?jī)r(jià)，如汴京曾有中介借助“帽妖”謠言壓低房?jī)r(jià)收購(gòu)房產(chǎn)，再高價(jià)出租售賣，從中牟取暴利。

權(quán)力的壟斷與尋租，是汴京房?jī)r(jià)居高不下的重要保障。

北宋的權(quán)貴階層利用手中的權(quán)力，大量侵占官地、囤積房產(chǎn)，形成了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷。

奸相蔡京家族憑借權(quán)勢(shì)，掌控了汴京五分之一的房產(chǎn)，通過(guò)出租房產(chǎn)年收租金上萬(wàn)貫，富可敵國(guó)；宰相晏殊也曾“托借名目，射占官地，蓋屋僦賃”，利用公家土地經(jīng)營(yíng)私人租房業(yè)務(wù)，從中牟利。

權(quán)貴階層的大量囤房，進(jìn)一步加劇了房源緊張，推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷上漲。

同時(shí)，權(quán)貴階層還通過(guò)各種手段規(guī)避宋政府的調(diào)控政策，讓調(diào)控措施形同虛設(shè)。

例如宋政府規(guī)定非本地戶籍限購(gòu)1套、二套房首付50%、嚴(yán)禁官員炒房，但權(quán)貴階層通過(guò)“房契會(huì)”等形式，變相囤房炒房，宋政府對(duì)此束手無(wú)策。

此外，北宋政府的“土地財(cái)政”也間接推高了房?jī)r(jià)，宋政府將房地產(chǎn)稅收作為重要的財(cái)政收入來(lái)源，“城郭之賦，宅稅、地稅之類是也”，房地產(chǎn)交易中的契稅、房產(chǎn)稅等稅種繁多，這些稅收最終都轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者和租房者身上，進(jìn)一步加重了民眾的負(fù)擔(dān)。

05

宋廷的調(diào)控嘗試

收效甚微的“維穩(wěn)之舉”

面對(duì)日益高漲的房?jī)r(jià)和尖銳的住房矛盾，宋政府并非坐視不管，而是出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，試圖穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、緩解民生壓力。

這些措施涵蓋了住房保障、租金管控、市場(chǎng)監(jiān)管等多個(gè)方面，堪稱古代版的“樓市調(diào)控”，但由于觸及權(quán)貴階層的利益、執(zhí)行不到位等原因，最終大多收效甚微。

設(shè)立公租房體系，是宋政府最主要的住房保障措施。

宋初即設(shè)立“店宅務(wù)”（地方稱“樓店務(wù)”），專門負(fù)責(zé)官營(yíng)房地產(chǎn)的租賃、維修與管理，相當(dāng)于今日的房管局+住建局。

據(jù)《宋會(huì)要輯稿》記載，真宗天禧元年（1017年），汴京店宅務(wù)轄下有公租房23300間；仁宗天圣三年（1025年），公租房數(shù)量增至26100間。

公租房的租金相對(duì)低廉，天禧元年開封府一間公租房月租約500文，天圣三年物價(jià)上漲后，租金反而降至430文，旨在為中低收入者提供基本住房保障。

同時(shí)，宋政府還規(guī)定公租房只能自住，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)租，以杜絕“二房東”牟利；對(duì)租賃公租房的百姓，在特殊時(shí)期還會(huì)減免租金，如大中祥符五年（1012年）正月，因雪災(zāi)嚴(yán)寒，宋政府“免僦錢三日”；冬至、寒食等節(jié)日，也會(huì)對(duì)貧民減免公租房租金。

但如前文所述，公租房數(shù)量有限，申請(qǐng)條件苛刻，難以覆蓋底層百姓，最終未能從根本上緩解住房緊張。

管控租金價(jià)格，是宋政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段。

由于汴京“租房族”數(shù)量龐大，租金壓力直接影響民生穩(wěn)定，宋政府多次出臺(tái)法令，嚴(yán)禁房東隨意漲租、強(qiáng)制奪賃。

真宗大中祥符三年（1010年）六月，詔“在京店宅，自今止以元額為定，不得輒增數(shù)剗奪”，規(guī)定房租以原額為準(zhǔn)，不得隨意上漲或強(qiáng)制收回房屋；徽宗大觀元年（1107年）重申：“自今后京城內(nèi)外業(yè)主增修屋業(yè)，如不曾添展間椽地步者，不得輒添房錢。如違，以違制論”，將禁止亂漲租寫入法令，違者以違法論處。

這些規(guī)定在一定程度上遏制了房東的漫天要價(jià)，但在實(shí)際執(zhí)行中，由于權(quán)貴階層的干預(yù)、監(jiān)管不力等原因，大量房東陽(yáng)奉陰違，隨意漲租的現(xiàn)象依然普遍。

規(guī)范房地產(chǎn)交易，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，是宋政府維護(hù)市場(chǎng)秩序的重要舉措。

宋政府對(duì)房地產(chǎn)中介“莊宅牙人”進(jìn)行嚴(yán)格管理，要求其必須持有從業(yè)執(zhí)照“牙人身牌”，遵守《牙保法》，納入行業(yè)組織“牙行”統(tǒng)一管理，明確其權(quán)利義務(wù)與職業(yè)規(guī)范，防止中介操縱市場(chǎng)、欺詐百姓。

同時(shí)，宋政府規(guī)定房地產(chǎn)交易必須簽訂“紅契”（經(jīng)官府備案的契約），繳納“印契錢”（契稅），否則交易無(wú)效，稱為“白契”，不受官府保護(hù)，以此規(guī)范交易行為，增加財(cái)政收入。

此外，宋政府還實(shí)行拆遷補(bǔ)償政策，如神宗元豐六年（1083年）開封外城擴(kuò)建，占用130戶百姓房屋土地，宋政府按每戶平均170余貫的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，保障了被拆遷戶的利益；同時(shí)，由“街道司”嚴(yán)查違章建筑，維護(hù)城市規(guī)劃秩序。

除了上述措施，宋政府還出臺(tái)了限購(gòu)政策，限制非本地戶籍購(gòu)房、抑制二套房需求，嚴(yán)禁官員炒房；對(duì)貧困無(wú)房者，通過(guò)福田院、居養(yǎng)院等福利機(jī)構(gòu)提供食宿救助。

但這些措施大多觸及權(quán)貴階層的核心利益，遭到強(qiáng)烈抵制，執(zhí)行過(guò)程中大打折扣。

權(quán)貴階層通過(guò)各種手段規(guī)避調(diào)控，囤房炒房的現(xiàn)象依然猖獗，房?jī)r(jià)居高不下的局面始終未能改變，宋政府的調(diào)控最終淪為“維穩(wěn)之舉”，未能從根本上解決住房矛盾。

06

古今對(duì)照

千年未變的安居之思

回望北宋汴京的高房?jī)r(jià)與“房奴”困境，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，盡管時(shí)代變遷、社會(huì)制度不同，但“居者有其屋”的愿望始終未變，房?jī)r(jià)與民生的關(guān)聯(lián)也始終緊密。

千年前的汴京，人口集聚推高需求，資本炒作加劇泡沫，權(quán)力壟斷固化矛盾，宋政府調(diào)控收效甚微；千年后的今天，我們依然面臨著住房供需平衡、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、保障房建設(shè)等諸多課題，古今之間，有著太多相似的思考。

北宋的“房奴”們，為了一套房子耗盡畢生積蓄，甚至背負(fù)終身債務(wù)；而今日的我們，也有不少人為了房貸奔波，承受著巨大的生活壓力。

蘇軾、歐陽(yáng)修等名臣文豪的租房困境，讓我們看到了高房?jī)r(jià)對(duì)不同階層的普遍裹挾；而今日，無(wú)論是普通打工人還是中產(chǎn)階級(jí)，都在住房問(wèn)題上有著各自的焦慮。

但值得欣慰的是，隨著社會(huì)的發(fā)展，我們的住房保障體系不斷完善，公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等多種保障房形式并行，努力解決中低收入群體的住房需求；房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控也更加精準(zhǔn)有力，致力于實(shí)現(xiàn)“房住不炒”的目標(biāo)，讓房?jī)r(jià)回歸合理區(qū)間。

從北宋汴京到今日的大都市，安居夢(mèng)始終是人類共同的追求，這份追求背后，是對(duì)穩(wěn)定生活的向往，是對(duì)幸福人生的期許。

千年前的“房奴”困境，為我們提供了歷史的鏡鑒：住房問(wèn)題不僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是民生問(wèn)題、社會(huì)問(wèn)題，唯有平衡好供需關(guān)系、遏制資本炒作、保障民生需求，才能讓“居者有其屋”的理想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。