2025年，中國服務式公寓賽道正式告別野蠻生長，邁入“存量深耕”與“價值重塑”的關鍵調(diào)整期，行業(yè)痛點與結(jié)構(gòu)性機遇呈現(xiàn)集中爆發(fā)態(tài)勢。其中，賽道核心痛點可清晰梳理為以下維度：

URI認為，如何平衡“服務品質(zhì)”與“運營效率”、精準匹配本土客群需求？成為服務式公寓賽道的核心破局命題。

在這樣的賽道迷局中，華住集團旗下服務式公寓孵化企業(yè)-城家，憑借對本土市場的深刻洞察走出了差異化突圍之路。這一年，城家在服務式公寓賽道交出了行業(yè)品牌綜合增長力第一、城市滲透率第一的亮眼成績單，旗下瑞貝庭等品牌新簽門店直接翻倍，以累計在管122家店的體量彰顯本土品牌實力（截止到2025年12月31日，共計房量16643間）。

圖：年度獎項部分展示

更重要的是，城家完成了一次深刻的系統(tǒng)性升級，通過“全國化縱深布局”“品牌矩陣精準卡位”“數(shù)字化精益運營”及“行業(yè)價值引領”四大核心戰(zhàn)略的協(xié)同推進，不僅實現(xiàn)了規(guī)模與質(zhì)量的雙重躍遷，更精準破解了賽道“客群錯配、成本高企、效率低下”的核心痛點，重塑了自身作為“服務式公寓資產(chǎn)運營服務商”與“租住生態(tài)構(gòu)建者”的行業(yè)角色。

這份成績單背后，URI看到了華住集團董事長季琦對服務式公寓賽道未來潛力的精準判斷，更為本土服務式公寓品牌的突圍提供了可借鑒的價值重構(gòu)樣本。本文將系統(tǒng)回顧城家2025年的戰(zhàn)略實踐，解析其穿越賽道周期的核心邏輯。

0

1

規(guī)模與布局：

全域滲透 筑牢市場根基

（一）產(chǎn)品矩陣擴容：全層級覆蓋租住需求

2025年，城家完成四大服務式公寓產(chǎn)品品牌的全面落地，新增46個項目（共計6166間），同比增長50%，房源總規(guī)模成功突破16643間。

其中，城家公寓酒店作為核心增長引擎，本年新增29個項目（共計4269間），分別占全年新增項目數(shù)的63%、房源數(shù)的69%，其品牌布局與“人口流向圖”“產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移圖”高度重合，聚焦超大城市產(chǎn)業(yè)配套區(qū)及強二線城市，滿足青年科技人才與家庭型租客的核心需求；瑞貝庭則新增14個項目（共計1448間），穩(wěn)固中高端市場份額；CitiGO HOUSE與城家奢華公寓分別落地2個、1個項目，標志著城家向個性化、高奢化領域試水，完成從大眾到高奢端的全產(chǎn)品層級覆蓋。

（二）城市布局升級：梯次分明的全國化棋盤

城家服務式公寓2025年的地域拓展呈現(xiàn)“二線為主、一線引領、三線補充” 的清晰格局。在 6166間新增房源中，二線城市占比56%，是拓展核心主戰(zhàn)場；一線城市占比25%，發(fā)揮引領作用；三線城市占比19%，形成有效補充，三者構(gòu)建起層次分明的梯次結(jié)構(gòu)。

同時，城家前瞻性布局山東半島、大理等非傳統(tǒng)區(qū)域，既強化了核心經(jīng)濟圈的協(xié)同效應，又依托產(chǎn)業(yè)與消費趨勢培育新增長極，實現(xiàn)規(guī)模擴張與戰(zhàn)略縱深的雙重突破，達成從核心經(jīng)濟圈到新興區(qū)域的全域滲透。

具體來看，城家服務式公寓新增房源分布亮點突出：天津以1109間新增房源位居首位；北京、上海、深圳構(gòu)成一線城市核心布局點；威海、無錫、沈陽等二線城市，及南充、大理、咸陽等三線城市全面落地。

URI聚焦觀察城家 2024-2025 年拓展進程可見，其城市布局完成了從單點集中到全域網(wǎng)絡化的跨越式升級：布局城市數(shù)量從10個增至26個，長三角形成多城聯(lián)動格局，京津冀、珠三角則成為南北兩大戰(zhàn)略支點。

0

2

戰(zhàn)略重塑：

華住遠見 韌性增長破存量難題

城家的高速發(fā)展，離不開華住集團的戰(zhàn)略加持與董事長季琦的精準研判。2025年華住大會上，季琦明確錨定服務式公寓賽道的巨大潛力，而城家作為該賽道的核心孵化企業(yè)，成為集團戰(zhàn)略落地的關鍵載體。

過去兩年，城家始終保持高速增長態(tài)勢，2025年的激進拓展更將這一戰(zhàn)略落地推向深化。從完善全層級產(chǎn)品矩陣、深化全域化城市布局，到創(chuàng)新存量煥新模式、提升數(shù)字化運營效率，城家不僅以行業(yè)增速第一的成績實現(xiàn)規(guī)模突破，更憑借差異化策略夯實核心競爭優(yōu)勢。這一發(fā)展成果，既為華住集團在服務式公寓賽道的布局寫下有力注腳，也充分印證了該賽道的廣闊發(fā)展空間。

與此同時，城家服務式公寓的行業(yè)價值，更體現(xiàn)在廣泛的社會認可與行業(yè)思想引領層面：企業(yè)蟬聯(lián)“中國住房租賃企業(yè)品牌傳播力TOP1”，保障性住房項目先后獲得政府表彰與央視點贊；此外，城家還在國家核心期刊發(fā)表多篇專業(yè)論文，系統(tǒng)輸出“大社區(qū)”運營、數(shù)字化管理等核心方法論，成功實現(xiàn)從“行業(yè)參與者”到“規(guī)則與標準重要定義者”的進階。

面對宏觀經(jīng)濟波動，以及政策層面對行業(yè)合規(guī)性、精細化運營提出的更高要求，城家順勢將核心發(fā)展策略從單純規(guī)模增長，升級為“韌性增長”，并通過兩大關鍵方向精準破局：

一方面，在地理布局上，推行“高能級城市加密布局+潛力地區(qū)前瞻落子”并行策略，既牢牢鎖定核心城市的確定性收益，又提前捕獲潛力地區(qū)的未來增長機遇，構(gòu)建起風險分散的全國化運營網(wǎng)絡；另一方面，在資產(chǎn)運營上，開創(chuàng)“增量拓展+存量煥新”雙軌模式，其中獨創(chuàng)的“輕速改造+精益運營”創(chuàng)新模型，能夠以遠低于行業(yè)均值的單房改造成本、極短的出租爬坡周期，成功將多處存量酒店、老舊公寓翻牌升級為高品質(zhì)服務式公寓。

尤為值得一提的是，作為行業(yè)頭部企業(yè)，城家始終秉持“第一個吃螃蟹”的創(chuàng)新精神，積極探索多元細分領域，為行業(yè)樹立創(chuàng)新典范：2025年推進“適寵化”改造，精準切入老舊項目升級賽道，通過專業(yè)改造與運營賦能顯著提升項目利潤；打造多個網(wǎng)紅打卡布點，精準吸引客群集聚促成業(yè)務轉(zhuǎn)化；同時積極吸納國內(nèi)外創(chuàng)新運營玩法，結(jié)合本土市場需求優(yōu)化迭代，形成獨特的運營優(yōu)勢。這一系列創(chuàng)新實踐不僅實現(xiàn)了資產(chǎn)價值的快速重塑，更為行業(yè)存量時代的發(fā)展提供了可復制、可推廣的實踐案例。

圖：煙臺金沙灘瑞貝庭公寓酒店、大理半山艾迪瑞貝庭公寓酒店

0

3

安心運維：

數(shù)字化驅(qū)動 贏得多方信任

卓越的戰(zhàn)略落地離不開極致的運營支撐，URI觀察到，城家2025年的核心競爭力集中體現(xiàn)在數(shù)字化精益運營與專業(yè)資管能力上。

在運營端，城家構(gòu)建全鏈路數(shù)字化體系：通過大數(shù)據(jù)搭建項目投資可行性模型，依托CAS智能系統(tǒng)貫穿租客生命周期，使管家平均響應時間縮短至3分鐘以內(nèi)；獨創(chuàng)“長短租結(jié)合動態(tài)收益管理模型”，能根據(jù)市場波動自動優(yōu)化價格與庫存配置，確保項目在各類經(jīng)濟周期下保持95%左右的行業(yè)頂尖出租率與可觀GOP水平，試點項目跨年出租率高達77%。

在租客端，城家的精細化運營收獲廣泛口碑認可。聚焦城市青年與職場精英的多元需求，城家打造覆蓋剛需到高端的分層產(chǎn)品矩陣，從智能門鎖、品牌家電等硬件配置，到全屋凈化、靈活收納等細節(jié)設計，全方位提升居住舒適度。同時搭建 24 小時管家服務體系，實現(xiàn)報修響應、快遞代收等高效服務，更通過定期社群活動構(gòu)建有溫度的社區(qū)生態(tài)，憑借超 95% 的客戶滿意度和 60% 以上的續(xù)租率，成為租客心中 “省心又安心” 的租住首選。

在服務端，城家的專業(yè)能力贏得甲方合作方深度信賴。無論是與國企、房企的資產(chǎn)托管合作，還是與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的人才公寓共建，城家均以 “全鏈條運營 + 資產(chǎn)增值” 為核心，提供從產(chǎn)品定位、改造升級到招商運營的一體化解決方案。其成熟的數(shù)字化管理系統(tǒng)可實現(xiàn)房源、租客、服務的高效協(xié)同，助力合作方盤活存量資產(chǎn)、縮短投資回報周期，憑借 “降本增效 + 品質(zhì)保障” 的雙重優(yōu)勢，成為眾多甲方在住房租賃領域的長期戰(zhàn)略合作伙伴。

圖：北京通州運河商務區(qū)瑞貝庭公寓酒店

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:韓曉

內(nèi)容復核:木兮

運營編輯:樹懶