這四類房子，當(dāng)下，一定要立刻出手。

因拆遷短期火爆的區(qū)域

最近，市場成交最火的板塊基本都是剛需板塊，老破小和近郊次新房最近成交都很火——

其中甚至有一些板塊的房東，已經(jīng)開始了“跳價”。

當(dāng)然，這些剛需板塊中不乏因為價格補(bǔ)跌到位、剛需全面入場的優(yōu)質(zhì)板塊；

但是也有一類板塊在其中渾水摸魚——

單純只是因為非常“短效”的拆遷利好帶來了短暫的火爆，根本就不可持續(xù)。

這樣的板塊的房東朋友們，大家一定要見好就收，房子抓緊賣掉——

過于托大，后面可能就真的賣不掉了。

這幾年是上海的拆遷大年，市區(qū)郊區(qū)都有很多板塊進(jìn)行了動拆遷。

在前些年市場景氣的時候，其實拆遷戶購買力也只是隱藏在購房大軍之中并不顯眼；

但是在當(dāng)下這種市場很差的時代，拆遷戶的購買力就成了生力軍——很明顯的把一些板塊買火了：

比如徐匯動遷，直接就把徐匯內(nèi)環(huán)的老破小、隔壁黃浦五里橋的老破小給買火了；

比如青浦徐涇動遷，也加速了周邊二手房的成交——我也聽到了一些調(diào)價的消息。

但是實際上，這種因為動拆遷帶來的購買力是非常不可持續(xù)的——

因為板塊并沒有因為什么重磅的產(chǎn)業(yè)落地、資源提升、或者有了什么重大規(guī)劃利好到來帶來了購買力的導(dǎo)入；

大部分的板塊也根本無法整片拆遷，基本就是拆幾個、原拆原建幾個、剩下的依然美麗家園——

一方面拆遷購買力無法延續(xù)，另一方面板塊能級很難通過拆遷大幅度提升，周邊的房子很難因為拆遷獲得價值提升。

這些板塊的火爆，就只是單純因為有地緣情節(jié)的動遷戶買家集中入場，帶來了階段性的供需失衡，才形成了“假火爆”。

但是這輪拆遷購買力沒了，后面可沒有新的人來繼續(xù)接盤，你這房子該不好賣還是不好賣;

甚至，還可能還會因為之前拆遷的地塊開發(fā)變成了新房，直接分流購買力讓你的房子更難賣。

聰明的房東，絕不應(yīng)該在這個時間點跳價；

而是趁著有人接盤，抓緊把房子賣掉，接盤的恩人錯過就不再有了。

待解禁區(qū)域的次新房

最近收到了很多賣房咨詢的房東，問題都是關(guān)于解禁的：

一類是待解禁區(qū)域的二手房東，問解禁后是不是會繼續(xù)下跌？

另一類就是直接持有解禁新房的房東，問是不是應(yīng)該解禁后立刻掛牌，未來是不是大概率要破發(fā)？

每次聊到解禁的問題，都要祭出法寶：解禁套數(shù)排行榜。

判斷解禁區(qū)域的房子是否要快點賣掉，有幾個的判斷標(biāo)準(zhǔn)：

1、板塊內(nèi)解禁的小區(qū)的量，對于板塊來說是否真的很大？

如果是排行榜前面這些，一個板塊兩三千套次新房的情況——

那其實不用糾結(jié)，板塊的房價必將進(jìn)一步下探，能賣的掉就趕緊賣把。

但是如果一個區(qū)域斷供好多年，就那么一個新房待解禁——理論上來說對于板塊的影響是非常有限的。

比如大寧的解禁次新房，本身就一個靜安天悅。

雖然項目有1000套房子——但是掛牌率就算他比較高、甚至是普通小區(qū)的一倍以上達(dá)到5%-8%的水平，也就是讓板塊多出來幾十套掛牌量。

這種量級在眾多次新房的大寧，本身能帶來的影響就是十分有限的。

但是需要注意的是，大寧的問題在于整個北上海大片區(qū)要解禁的次新房體量是非常大的。

這就要說到第二個判斷標(biāo)準(zhǔn)。

2、板塊所在的大片區(qū)，是否有大體量的解禁次新房要入市？

比如北上海這幾年包括鞍山、東外灘、西藏北路、臨平路都有大量的次新房待解禁，整體的規(guī)模也接近1萬套。

要注意這些可都是一千多萬甚至兩千萬的房子，這個影響就是非常大了——眾多板塊的次新房要一起踩踏。

這種情況下，大寧即便板塊內(nèi)只有這么一個次新房，也會被大片區(qū)的次新房解禁裹挾著下降———大勢所趨，非板塊本身問題。

當(dāng)然，大家也發(fā)現(xiàn)了，解禁套數(shù)比較多的板塊大部分都位于外環(huán)外。

這里我要補(bǔ)充一個概念———大虹橋的解禁套數(shù)最多，但是影響的不僅僅是大虹橋本身。

因為大部分浦西近郊板塊的購買力都來自于市區(qū)外溢，本質(zhì)上是同一批人。

大虹橋解禁造成的房價下降——會不同比例的傳導(dǎo)到所有近郊板塊。

因此，解禁的區(qū)域，如果你是二手房東，趁著最近行情好可以抓緊出手。

如果你是新房馬上要解禁的，那么先掛牌出去，宣傳起來，早點蓄客。

當(dāng)然，也不是不可以長期持有，完全可以等到近郊區(qū)域全面價值兌現(xiàn)——

只不過要很多年以后了，而且市場上的競爭對手會更多、且更強(qiáng)。

這就是我下一部分要說的。

房子不會賣，價格不好談

賣房策略輕度咨詢

新房大量入市的區(qū)域

這幾年，對二手房價格沖擊最大的因素就是新房的供應(yīng)量。

新房的魔力在于，可以把板塊一段時間內(nèi)的購買力直接吸走大部分——

如果項目一個接著一個，那么周邊板塊的二手房必然成交量驟降，價格必然應(yīng)聲下跌。

最典型的，就是浦東內(nèi)環(huán)以聯(lián)洋為首的眾多改善板塊。

這些板塊的購買力來源主要是兩部分：

地緣的陸家嘴購買力+整個浦東的改善購買力。

這幾年，這兩部分購買力都被新房持續(xù)分流：

前者被北上海楊浦、虹口、閘北大量的新房全面分流；

后者被浦東這幾年集中供應(yīng)的幾大片區(qū)（前灘南、新楊思、北蔡、張家浜）新房分流。

到了今年，基本浦東內(nèi)環(huán)就聯(lián)洋還憑借著浦東內(nèi)環(huán)王者的地位保持了比較不錯的成交量，當(dāng)然價格也還是沒抗住；

而浦東內(nèi)環(huán)的其他板塊，花木、源深、洋涇、楊東等區(qū)域都是量價齊跌。

當(dāng)然，浦東內(nèi)環(huán)下跌的原因不僅僅是新房供應(yīng)，但是新房絕對是比較重要的一大原因。

類似的受新房供應(yīng)影響的板塊很多，比如桃浦和南大新房的大規(guī)模供應(yīng)之后，桃浦、萬里、大華、上大等板塊的二手房都是暴跌。

桃浦的一些次新房社區(qū)竟然都已經(jīng)跌到了5萬出頭，成了中環(huán)上最大的洼地。

2026年也有一些集中供應(yīng)新房的區(qū)域，之前我在2026，上海哪些區(qū)域會火起來？一文中詳細(xì)寫過，本文不再重復(fù)說一遍。

這些區(qū)域，注定二手房也要承受很大的壓力。

當(dāng)然，相比于市區(qū)，面對新房供應(yīng)郊區(qū)的二手房壓力其實是更大的。

市區(qū)的產(chǎn)品升級之后，新房價格普遍上漲，對周邊二手多少有點抬轎子的作用；

郊區(qū)之前因為拍地少，本身升級后的產(chǎn)品并不多，這幾年沖擊其實不大。

但是，隨著2025年郊區(qū)土拍變多，預(yù)計2026年會有一批新房上市，這些產(chǎn)品都是大幅度升級的，最近我看到很多郊區(qū)項目也做了徐匯濱江同款的抬板設(shè)計。

產(chǎn)品升級是好事情，麻煩的在于這些項目的價格大概率漲不動——

舉個例子，比如徐涇新拍的地塊，開發(fā)商的預(yù)期只有6.3萬左右，產(chǎn)品方案預(yù)計是三陽臺+贈送+外立面升級+社區(qū)配置升級（會所），這讓周圍的二手房怎么辦？

這種新房集中供應(yīng)、產(chǎn)品升級、價格沒有漲價的區(qū)域，建議大家一定要抓緊賣掉，不然后面會更難。

偽豪宅

2025年樓市的主旋律就是補(bǔ)跌——

尤其是之前非常堅挺的中產(chǎn)社區(qū)，里面的三房改善產(chǎn)品，在今年大部分都完成了補(bǔ)跌。

其實不存在不會下跌的房子，只是稀缺的跌的慢而已。

從節(jié)奏上看：

2024年，其實上海的剛需產(chǎn)品的主跌浪就已經(jīng)基本完成，2025年跟著大盤陰跌、補(bǔ)跌；

2025年，中產(chǎn)社區(qū)開始陸續(xù)補(bǔ)跌，到了年底大部分中產(chǎn)板塊的主跌浪已經(jīng)完成，基本觸底；

而當(dāng)下，樓市的主跌浪來到了2000w+的預(yù)算段——

最近2000萬大量的房源開始補(bǔ)跌價格成交，部分豪宅社區(qū)也出現(xiàn)了低價成交。

其實2000萬以上的豪宅市場本身情況還好，因為豪宅整體在上海樓市的套數(shù)占比非常小，且豪宅或多或少都有些稀缺資源。

雖然近期掛牌量很大——但是可能一波行情就清庫存了。

但是2000出這個總價段，很尷尬：

可能是豪宅區(qū)里面的中產(chǎn)社區(qū)，或者類似瑞虹那種成片開發(fā)的豪宅之下一線的板塊。

這些區(qū)域賣出了接近豪宅的單價甚至是總價，但是本身就是典型的“不稀缺產(chǎn)品”。

這些區(qū)域的替代品很多，如今市中心升級后的新房產(chǎn)品，本身就在持續(xù)分流這些偽豪宅的購買力；

而時間本身也是這些板塊最大的敵人——隨著房齡老化，其短板愈發(fā)暴露，比如高容積率，比如差的物業(yè)管理，比如脫落的外立面。

這些偽豪宅，很大概率在這輪補(bǔ)跌后，很難再次回到他們曾經(jīng)的高度：

因為那個位置有了更新、品質(zhì)更好的項目占據(jù)了位置。

因此，如果你是持有偽豪宅的房東，建議你趁著現(xiàn)在價格還不錯，抓緊出手。

等到真的全跌下去了，這房子恐怕再也無法回春了。

篇幅有限，具體的情況還要結(jié)合具體的房源情況分析。

感興趣的朋友可以聯(lián)系我們聊聊。