(文/解紅娟 編輯/張廣凱）

上海大宗交易市場的成交金額已連續(xù)四年呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。

近日，戴德梁行發(fā)布2025上海房地產(chǎn)大宗交易市場報(bào)告，報(bào)告指出，2025年上海大宗交易市場共錄得75宗、共計(jì)424億元成交，同比均下降約40%，成交金額連續(xù)四年收窄。其中，2025年第四季度市場延續(xù)低迷態(tài)勢，錄得14宗、共計(jì)67億元成交，金額同比下降63%、環(huán)比下降57%。

行業(yè)周期性調(diào)整之下，資產(chǎn)成交價(jià)格進(jìn)入低位區(qū)間。2025年上海大宗市場單宗成交均價(jià)約5.6億元，四季度降至4.8億元。全年成交額小于3億元的宗數(shù)有38筆，宗數(shù)占比超50%。

從交易物業(yè)類型看，辦公/研發(fā)辦公仍是市場最主流的選擇，2025年成交總額達(dá)185億元，占整體市場的43.6%。年內(nèi)，貝萊德折價(jià)出讓此前12億元購入的上海普陀區(qū)的北岸長風(fēng)E棟和G棟兩座寫字樓，總面積約2.78萬平方米；泰禾集團(tuán)子公司上海紅御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下的泰禾大廈以約6.6億元被上海舜晟建設(shè)集團(tuán)拍下； 陸家嘴國泰人壽以約9.36億元的總價(jià)購入前灘匯N5 幢整棟辦公樓,建筑面積約1.337萬平方米,成交單價(jià)約7萬/平米,為前灘匯11棟辦公大樓中第一宗買賣交易。

商業(yè)板塊以16.6%的成交占比位居第二，略高于公寓和住宅板塊的16.5%。商業(yè)板塊內(nèi)部呈現(xiàn)明顯分化，小體量商業(yè)、沿街商鋪憑借靈活的運(yùn)營屬性，備受私人買家及民營企業(yè)青睞；公寓和住宅板塊則受益于公募REITs的持續(xù)擴(kuò)容，長租公寓與租賃住宅獲得更多機(jī)構(gòu)投資者關(guān)注，微領(lǐng)地浦江R4項(xiàng)目、旭輝松江R4項(xiàng)目均為該領(lǐng)域的典型案例。

綜合板塊雖僅完成1宗交易，但其成交占比卻高達(dá)12.7%。這一成績完全得益于博華廣場百億級交易的落地，該筆交易不僅大幅推高了綜合板塊的整體成交額，更成為近年上海乃至全國單體寫字樓領(lǐng)域規(guī)模最大的一筆成交。

酒店類資產(chǎn)成交占比為5%，全年最具話題性的交易當(dāng)屬新天地安達(dá)仕酒店“0元并購”案。

2025年12月底，京投發(fā)展宣布以0元收購TrillionFullInvestmentsLimited持有的上海禮仕45%股權(quán)，同時(shí)以3500萬元受讓復(fù)地集團(tuán)對上海禮仕的2.09億元債權(quán)。交易完成后，京投發(fā)展對上海禮仕的持股比例升至100%，正式將這家由凱悅集團(tuán)運(yùn)營、亞洲首家安達(dá)仕品牌五星級酒店納入版圖。

此外，年內(nèi)酒店板塊還落地5宗大宗交易，均為總價(jià)低于3億元的精品酒店項(xiàng)目，例如山東海鵬經(jīng)濟(jì)發(fā)展集團(tuán)以2.05億元收購上海虹橋國展中心亞朵酒店。

買家結(jié)構(gòu)方面，內(nèi)資買家持續(xù)占據(jù)絕對主導(dǎo)地位，2025年按成交金額計(jì)算占比高達(dá)97%。外資買家全年僅完成3筆收購，但其在賣方市場表現(xiàn)活躍，全年出售資產(chǎn)成交總額約129億元，占整體市場份額的三分之一，涉及15宗交易。

戴德梁行華東區(qū)資本市場部執(zhí)行董事盧強(qiáng)表示，這既體現(xiàn)了部分外資階段性退出，也釋放出一批優(yōu)質(zhì)低價(jià)資產(chǎn)，為國內(nèi)實(shí)力投資人提供配置機(jī)會。同時(shí)，部分外資正積極籌備人民幣基金，戰(zhàn)略重心向本土化、長期化轉(zhuǎn)移，未來仍有回流潛力，為市場注入新活力。

值得關(guān)注的是，自用型買家已成為支撐市場的重要力量。2025年此類買家成交總額約60億元，占總成交額的26%，金融、TMT、消費(fèi)等行業(yè)企業(yè)是核心主體。其中，金融機(jī)構(gòu)延續(xù)穩(wěn)健投資策略；TMT與消費(fèi)類企業(yè)加速布局一線城市核心資產(chǎn)；制造業(yè)則聚焦于自用辦公空間的升級需求。從交易標(biāo)的偏好來看，自用型買家更青睞5億元以下的辦公、公寓資產(chǎn)，相關(guān)成交宗數(shù)占比高達(dá)79%。

此外，法拍交易活躍度持續(xù)攀升，全年宗數(shù)占總成交的四分之一。盧強(qiáng)指出，這一現(xiàn)象既折射出部分存量資產(chǎn)面臨的債務(wù)壓力，也推動(dòng)了不良資產(chǎn)處置與價(jià)值重塑進(jìn)程，標(biāo)志著上海商辦地產(chǎn)正加速從增量開發(fā)向存量盤活轉(zhuǎn)型，資產(chǎn)管理能力的重要性愈發(fā)凸顯。

市場后續(xù)儲備方面，目前有140億元大宗交易處于草簽階段，預(yù)計(jì)將于2026年上半年完成交割，仙樂斯等備受市場關(guān)注的項(xiàng)目均在交易流程中。

對于2026年上海大宗交易市場走勢，盧強(qiáng)預(yù)測，公募REITs在酒店、優(yōu)質(zhì)辦公等業(yè)態(tài)的擴(kuò)容，以及發(fā)行主管條線的增加，將顯著拓寬存量資產(chǎn)的退出與盤活渠道；金額在3億元以內(nèi)、收益穩(wěn)定的中小規(guī)模交易標(biāo)的，因產(chǎn)權(quán)清晰、決策靈活，在當(dāng)前流動(dòng)性、風(fēng)險(xiǎn)偏好及估值分歧背景下，仍將是2026年大宗交易市場的主流。