作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

市場要信早信，與其糾結，不如當機立斷。

撤盤心態(tài)

這兩年，相信是非常多業(yè)主心態(tài)最拉扯的兩年，從猶豫是否要平出手中房源，到無法接受市場的調整幅度最終選擇不再賣房。

最近有位北京業(yè)主，開始懷疑自己當初的決策是否正確——

2017年初以總價344萬購入一套位于北京市豐臺南三環(huán)的兩居室，裝修花了差不多20萬。

從2023年11月掛牌360萬到2025年10月報價270萬，這幾天再次掛盤調整，掛盤270萬，中介建議不如下架房源，因為270萬已經(jīng)不可能成交，除非掛240萬有可能220萬左右成交。

但盡管不算利息、裝修這些年凈虧140萬，曾經(jīng)的首付已經(jīng)虧掉。

業(yè)主反思這兩年的決策，若2023年底剛掛盤的時候就當機立斷，300萬馬上就可以成交，去年5月曾有買家出價240萬，若接受談判，或許比當下還能多賣20萬—30萬。

身邊也有人說，如今再不決斷些，可能會腰折。

所以，有網(wǎng)友評論，出現(xiàn)這樣的結果，恰恰正是當初業(yè)主的不果斷。

在這個過程中，業(yè)主曾在2023年想著保本賣房，當時中介提醒已經(jīng)不太可能。

并且當初掛盤報價350萬，給買家預留了談價的空間。但由于當年中介提議降價，否則無人看房，但開始虧損本金，業(yè)主遲遲下不了決心。

2023年11月曾有網(wǎng)友提醒——“全北京最頂級的小學，最好的學區(qū)，劃片中關村三小的蜂鳥社區(qū)，一居室最高時900萬，前幾天新成交一套600萬出頭。各位其他區(qū)域的如何應對？？？”

可以看到，業(yè)主這兩年的心態(tài)變化整個全過程——

2023年10月因家庭居住人口增加想把手中的兩居室置換成三居室，從主動掛盤，在社交平臺尋找買家，到掛盤半個月猛然發(fā)現(xiàn)市場正在冰封，到開始懷疑市場的真實性，有點慌，最后到經(jīng)過反復糾結拖延兩年，無法接受市場的調價幅度，而選擇下降房源，不再出售。

而在這個過程中，這位業(yè)主還選擇在2024年的11月未出售手中原本的兩居室的情況下，以650萬買了北京西城區(qū)的一套學區(qū)房。在買房一年半后，所買的小區(qū)又調價了小200萬。

所以，這兩年業(yè)主首套房的調整幅度，加上二套房的調整，手中房產(chǎn)的調整價格已經(jīng)達到了340萬+，已經(jīng)足夠當初購買首套住房的全款。

而業(yè)主之所以一直糾結猶豫，一是二胎家庭，計劃給兩個孩子托舉，一人一，二是置換不夠果斷，原本要置換，但因市場調整幅度過大，一直遲遲下不了決心，猶豫的越久，反而越錯失賣房的良機。

這位業(yè)主這兩年的心態(tài)也是眾多北京甚至全國賣房業(yè)主的心態(tài)以及心路歷程，也真實地反映出了整個北京市場的變化。

最真實的市場

但再回過頭看市場的變化，也就意味著錯過了需要割的最佳時機。

一方面，市場價格已經(jīng)到了很多業(yè)主的心理底線，很難再接受市場給出的價格，另一方面，市場量在價先，如今的市場走出了量的低谷，成交韌性有所體現(xiàn)。

把時間維度拉長來看，北京市場真正的低谷階段反而是2014年，成交量僅104395套。

2024年以及2025年全年的二手住宅網(wǎng)簽量達到了17萬+套，是近14年除了2015年、2016年以及2021年成交量最多的兩年。

要知道，2025年、2024年這兩年的大環(huán)境不比2016年以前的大環(huán)境，但成交量在小幅的政策密集調整之下站上新的臺階。

這也是為什么北京一直政策都處于小步慢跑，未能一次性全面放開的原因。

畢竟即使是2022年成交量的低谷期，也并未比2017年以及2019年的成交量更差。

并且即使曾經(jīng)經(jīng)歷過政策的收緊，整體價格也逐步上漲到2022年的高位。

這也說明，北京的市場，調控的這些年，無論漲跌近十多年北京的市場都走得比較穩(wěn)健。

而一般度過了成交量的低谷期，往后的成交量就基本不會更低了。

繼續(xù)調整，更多的是擠掉大部分的泡沫。

所以，這樣的成交量表現(xiàn)，并不需要一次性全面放開就能維持現(xiàn)有的市場交易，穩(wěn)住市場的節(jié)奏。

但是量價趨勢這樣分離的市場，或許反而適合開始置換。曾經(jīng)想買又買不到的房子，開始變得可及。

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作者觀點，不代表格隆匯立場