廣州二手行情，真沒有想象中那么差。

近日，廣州中原研究發(fā)展部公布數(shù)據(jù)，2025年，二手成交108812套，和2024年基本持平，比2022年高出32%。

圖源：廣州中原研究發(fā)展部

當(dāng)中透露了一個很重要的信號：市場的購買力和需求仍然存在，且整體比低谷時有所回升，樓市已經(jīng)度過最難的時候。

不過，二手市場這一仗贏得可不容易。

畢竟新規(guī)盤的高使用率，對大部分舊規(guī)二手來說，幾乎是按在地上摩擦。之前，市場普遍認(rèn)為，新規(guī)盤大量入市，會對二手行情造成擠壓。

現(xiàn)在看來，廣州二手的基本盤是真的穩(wěn)。二手跑起來了，改善需求就能釋放，推動置換鏈條不斷運轉(zhuǎn)，所以大家都不用太悲觀。

至于這份年度成績單還隱藏著哪些信息？接下來，我們來詳細拆分下。

01.

中心區(qū)下跌

遠郊逆勢而上

體感容易產(chǎn)生錯覺，但數(shù)據(jù)不會騙人。

除了成交數(shù)據(jù)，另外還有一點著實有些出乎意料。

中心區(qū)成交下跌，遠郊逆勢而上。

樓市分化，價值回歸中心已經(jīng)成為共識。二手市場竟然出現(xiàn)中心區(qū)成交下跌，遠郊成交上漲的現(xiàn)象。

總體來看，中心區(qū)下跌2.2%，近郊降了4.1%，只有遠郊，上漲0.6%。

圖源：廣州中原研究發(fā)展部

進一步細分，南沙、從化、增城都有明顯回暖。其中南沙表現(xiàn)最亮眼，增幅9.6%。

原因其實不難理解，當(dāng)優(yōu)惠房源重新出現(xiàn)在市場，最先被喚醒的，一定是那些被價格擋在門外的人，其中尤以剛需為主。

遠郊向來是剛需的天堂，去年二手價格持續(xù)下探，南沙重新回到1字頭，增城、從化有不少房源跌破萬元大關(guān)。

性價比迅速凸顯，激活了原本就存在的剛需，成交量自然就漲上來了。

02.

成交均價創(chuàng)5年新低

剛需沖二手，改善買新房

值得一提是，去年廣州二手網(wǎng)簽套數(shù)差不多是新房的2倍，近5年來第一次拉開這么大的差距。

價格，是購房者選擇二手市場的關(guān)鍵。

去年，二手價格整體回落到約2.6萬/平，同比降了6.7%，為2021年以來最低位。

有數(shù)據(jù)顯示，受環(huán)境和情緒影響，業(yè)主報價信心不強，超7成房源報價下調(diào)，全市平均議價幅度也擴大至5.9%。

價格在2萬/㎡以下的房源，較之2021年大漲了18.4%，占比46.6%。

雖說新房也在打價格戰(zhàn)，但產(chǎn)品多為三房起步，算起來總價不太低，市區(qū)的房子起步都要三四百萬。

二手市場有大量兩房產(chǎn)品，總價門檻相對更低，能夠一定程度上緩解購房者資金壓力。

所以我們能看到，二手市場的成交主力集中在剛需和剛改。70-100平的面積最受歡迎，總價在180-260萬左右。

資金相對充裕，且有改善需求的購房者，則把目光轉(zhuǎn)向了新房市場。

去年，千萬豪宅再次走出獨立行情，成交均價漲至8.9萬/平，創(chuàng)下五年新高。

圖源：廣州中原研究發(fā)展部

天河區(qū)尤其猛，在均價高達11.2萬/平的情況下，成交套數(shù)占全區(qū)的44%，以一己之力挑起半壁江山。

這意味著，廣州不缺購買力，富豪們正逐漸向頂豪靠攏。

回到二手市場，盡管成交數(shù)據(jù)不錯，但庫存壓力還是相當(dāng)大的。

去年，平均每個月都有8919套二手房被擺上貨架，掛牌量到達13.9萬套，又是一個歷史新高。

圖源：廣州中原研究發(fā)展部

而24年下半年的月均掛牌量，只有7770套。掛牌量激增，可能跟樓市政策放松有關(guān)。

數(shù)據(jù)顯示，2025年廣州100平以內(nèi)的二手占比接近7成，總價300萬以內(nèi)的占比接近8成。

以前這些住著剛需房的二手業(yè)主，并非不想改善，而是一直在等待一個能夠算得過賬的機會。

限購、首付、貸款、稅費放松后，改善門檻大大降低，置換時機來了。

導(dǎo)致許多二手業(yè)主迫切想要賣一買一，掛牌量跟著上漲。

2026年，二手市場會怎么走呢？

廣州中原研究發(fā)展部指出，對2026年保持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度，預(yù)估全年成交1800萬㎡左右，同比增長1%-2%。

我們認(rèn)為：

1）由于庫存較大，價格持續(xù)承壓，“以價換量”的趨勢仍然存在，利好購房者“撿筍”；

2）目前新規(guī)產(chǎn)品還是在新房市場銷售，26-27年開始陸續(xù)進入交樓階段，二手市場將正面直擊新規(guī)沖擊，不排除內(nèi)卷加??；

3）隨著總價300萬以內(nèi)的新房項目，暴增至57.6%，剛需選擇面增加，一二手之間的競爭會愈加白熱化。