2026年1月8日,萬科A(000002.SZ)一則公告劃破地產(chǎn)行業(yè)的平靜:郁亮因到齡退休,辭去公司董事、執(zhí)行副總裁職務,此后不再擔任任何職務。這則簡短的公告,不僅宣告了一位陪伴萬科35年的“開山元老”正式離場,更標志著中國房地產(chǎn)行業(yè)最后一個職業(yè)經(jīng)理人主導的標桿時代落幕——萬科,這家曾經(jīng)的行業(yè)風向標,徹底駛入深鐵系主導的穩(wěn)健航行新階段。

從“影子管家”到“逆風舵手”:郁亮的35年萬科征程

1990年,北大經(jīng)濟學高材生郁亮放棄“鐵飯碗”加入尚不知名的萬科,從證券事務部起步,27歲任董秘,29歲躋身董事會。在王石主導的理想主義年代,郁亮是背后的“務實操盤手”,用財務邏輯搭建起萬科的現(xiàn)代企業(yè)制度,被王石評價為“重劍無鋒”。他以“貓頭鷹”自喻,一邊緊盯行業(yè)機會,一邊筑牢風險防線,這種特質在后來的行業(yè)變局中成為萬科的“護城河”。

2017年,在五千億規(guī)模的頂峰接棒時,郁亮數(shù)度哽咽的那句“請把鼓勵留給我”,早已預示這場接力并非登頂后的坦途。彼時,他率先喊出“房地產(chǎn)進入白銀時代”,在同行瘋狂加杠桿沖擊規(guī)模之際,推動萬科從單一住宅開發(fā)轉向“城市配套服務商”,布局商業(yè)、物流、長租公寓等多元賽道。2018年“活下去”的白底紅字標語,在當時被質疑為“制造焦慮”,如今卻成了行業(yè)最深刻的預警——當2022年郁亮進一步定調(diào)“黑鐵時代”,強調(diào)“縮表出清是必然”時,曾經(jīng)的爭議已化作對其前瞻性的認可。

郁亮35年的萬科生涯,堪稱中國房地產(chǎn)行業(yè)的

作為全馬3小時06分的跑者,郁亮將長跑精神刻進萬科的基因。在行業(yè)下行周期中,他主導了萬科史上最徹底的“減脂瘦身”:從壓縮差旅開支、高管帶頭降薪,到堅決處置非核心資產(chǎn),2023年至今相繼出售悅榕服務股權、高新投集團股份、七寶萬科廣場部分權益等,通過19個項目大宗交易回籠資金68.6億元。這種“節(jié)衣縮食”的堅守,讓萬科在“三道紅線”時代始終保持綠檔,也為后續(xù)風險化解保留了余地。

行業(yè)變局下的必然選擇:職業(yè)經(jīng)理人謝幕與國資接棒

郁亮的離場,本質上是房地產(chǎn)行業(yè)周期迭代的必然結果。隨著高周轉、高杠桿的黃金時代落幕,行業(yè)進入“縮表出清、提質增效”的新階段,曾經(jīng)主導行業(yè)的精英職業(yè)經(jīng)理人模式,已難以適配房企對“耐心資本”和資源整合能力的需求。數(shù)據(jù)顯示,萬科2024年凈虧損達494.8億元,2025年前三季度再虧280.2億元,核心原因是開發(fā)業(yè)務結算規(guī)模下滑、毛利率承壓及資產(chǎn)處置虧損。在這樣的困境下,大股東深鐵集團的支持成為關鍵。

自2025年以來,深鐵集團已累計向萬科提供307.96億元無抵質押擔保借款,并通過股東大會授權進一步強化資金支持。人事層面,深鐵系黃力平接任萬科董事長后,提出“堅持戰(zhàn)略聚焦、堅持規(guī)范運作、堅持科技賦能”的發(fā)展思路,明確將通過城市聚焦、業(yè)務組合優(yōu)化、科技賦能等五大舉措推動高質量發(fā)展。這種“國資背景+市場化運作”的新模式,與郁亮時代的職業(yè)經(jīng)理人治理形成鮮明對比,也契合了2026年房地產(chǎn)“結構為王”的行業(yè)趨勢——核心城市改善型需求崛起、二手房成交反超新房,房企需更穩(wěn)健的資金鏈和資源整合能力應對市場分化。

時代縮影:從狂飆到穩(wěn)健,房地產(chǎn)行業(yè)的轉型陣痛

“活化石”。從王石時代的多元化拓荒,到郁亮主導的規(guī)范化轉型,再到如今深鐵系引領的穩(wěn)健發(fā)展,萬科的每一次轉向都折射著行業(yè)的變遷:從“人人撿黃金”的黃金時代,到精耕細作的白銀時代,再到縮表出清的黑鐵時代,房企的核心競爭力已從“拿地融資”轉向“產(chǎn)品服務+資產(chǎn)運營”。

如今的萬科,正沿著深鐵系設定的航道調(diào)整航向:聚焦核心城市改善型住宅,打造“好房子、好社區(qū)、好服務”;借助科技賦能和綠色低碳技術提升產(chǎn)品競爭力;通過存量資產(chǎn)盤活和REITs工具創(chuàng)新破解資金壓力。上海高福云境項目創(chuàng)下單日單盤銷售紀錄,上生新所二期等城市更新項目落地,萬物云“蝶城”戰(zhàn)略穩(wěn)步推進,這些亮點預示著萬科正從規(guī)模導向轉向價值導向。

而郁亮的謝幕,更像是一個時代的隱喻。當2026年房地產(chǎn)行業(yè)全面進入“結構分化、品質為王”的新階段,當二手房成交量首次超過新房、限購政策全面優(yōu)化,曾經(jīng)依靠規(guī)模擴張和財務杠桿的發(fā)展模式已成過去。郁亮用35年堅守證明了職業(yè)經(jīng)理人的專業(yè)價值,而他的離場則告訴行業(yè):適應周期、擁抱變革,才是企業(yè)長久生存的核心邏輯。

萬科的故事仍在繼續(xù),房地產(chǎn)行業(yè)的轉型也未停歇。郁亮或許不再是舞臺中央的掌舵者,但他留下的風險意識、轉型勇氣和職業(yè)堅守,早已成為這家企業(yè)乃至整個行業(yè)的寶貴財富。而隨著深鐵系的全面接手,萬科正以“耐心資本+科技賦能”的新姿態(tài),書寫房地產(chǎn)高質量發(fā)展的新篇章。