最近幾天，一個關(guān)于“渝州新都車位公開銷售”的消息，在網(wǎng)上引來不小的關(guān)注。

印象中，這個小區(qū)已經(jīng)交房很多年了，開發(fā)商才突然將幾百個車位搬出來賣，確實讓人大吃一驚。

當消息傳開之后，卻在業(yè)主群引發(fā)巨大爭議，不少業(yè)主發(fā)現(xiàn)這次出售車位存在很多不尋常之處：

諸多車位處于抵押狀態(tài)、能否安裝充電樁成謎、產(chǎn)權(quán)剩余時間太短、價格偏高、合同顯失公平等等……

一個普通的車位銷售行為，為啥引發(fā)這么大爭議呢？

01.渝中知名大盤

突然開售車位

渝州新都位于渝中大坪板塊，總建筑體量約27萬方，于2006年左右竣工。

小區(qū)旁邊就是時代天街和地鐵石油路站，以及知名的馬家堡小學(xué)，配套可以說是非常完善。

從地鐵1號線石油路站出來之后，直接就來到小區(qū)的大門口，完全稱得上是“零距離”。

可以看到雖然小區(qū)已經(jīng)接房20來年了，但外立面這些還維護得不錯，門口的歐式雕像也是栩栩如生，不愧是華宇的代表作之一。

進入小區(qū)之后，便是一個超大的中庭花園。

里面不僅種植了各種豐富的植被，還有空中棧橋和游泳池等，宛如一個熱帶雨林，維護情況也還不錯，放到現(xiàn)在也不過時。

在小區(qū)的商業(yè)街上，小樹找到了這次車位銷售的售房部。

根據(jù)公示的“關(guān)于渝州新都車位銷售的說明”，小區(qū)總共有800個車位，可以出售的產(chǎn)權(quán)車位有473個，另有200多個臨時車位和99個非產(chǎn)權(quán)車位。

這份說明上，確實也提到了關(guān)于車位抵押、充電樁安裝、以及銷售合法性的提示。

讓人驚訝的是，在銷售中心的外面卻貼出了一份“關(guān)于渝州新都車位購買風險告知書”，對這次車位銷售提出了公開質(zhì)疑，落款是“渝州新都業(yè)主代表”。

如此“面對面”開懟，著實讓人嘆為觀止。

02.車位銷售藏風險

是否合法有爭議

這份“風險告知書”上，到底寫了什么內(nèi)容呢？

由于全文較長，我這里部分摘要如下：

一、抵押車位交易存在履約與資產(chǎn)處置風險

2號庫、3號庫車位已抵押給重慶渝欣創(chuàng)業(yè)管理有限公司，華宇如果要銷售該車位，需要公示抵押權(quán)人的書面同意書，解押金額、期限及解押計劃！

雖開發(fā)商承諾業(yè)主購買后7個工作日內(nèi)解押、15個工作日辦理產(chǎn)權(quán)證，但該承諾無明確違約責任約定。若開發(fā)商與抵押權(quán)人溝通失當、解押資金不足或者解押資金挪作他用，業(yè)主將面臨"付款后無法解押、無法辦證"的困境;

如開發(fā)商出現(xiàn)債務(wù)問題，押車位還可能被抵押權(quán)人依法處置，業(yè)主的利益將遭受到嚴重損害。

二、優(yōu)先購買權(quán)規(guī)則涉嫌設(shè)置霸王條款

固定月租業(yè)主的優(yōu)先購買權(quán)截止至2026年1月3日18點，未簽訂認購書并繳納定金即被認定為"無條件放棄優(yōu)先權(quán)"。

該條款未給予業(yè)主合理的決策與資金籌備時間，且"無條件放棄"的表述排除了業(yè)主的協(xié)商權(quán)利，違反民法典中格式條款公平合理的原則，業(yè)主可能在不知情中喪失合法優(yōu)先權(quán)益。

三、銷售過程存在多項違規(guī)情形

開發(fā)商在車位銷售中違反《重慶市物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定及房地產(chǎn)交易監(jiān)管要求，存在多重違規(guī):

一是未在出售車位前不少于十五目以書面形式全面告知本物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主。

開發(fā)商委托的房產(chǎn)中介公司于2025年12月26日電話告知業(yè)主，第二天即進行售賣，將車位實際租賃業(yè)主的優(yōu)先胸買權(quán)限制在一天之內(nèi)。業(yè)主抗議之后，中介公司才于12月29日簡單公示銷售信息，剩奪了業(yè)主的知情權(quán)與合理決策時間;

二是未在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置完整公示擬出售車位的全部產(chǎn)權(quán)證明文件、抵押情況、不利因素等關(guān)鍵信息，違反《消費者權(quán)益保護法》中經(jīng)營者信息披露的法定義務(wù)。

四、人防車位產(chǎn)權(quán)交易可能存在法律風險

本次銷售的2號庫170個人防車位，開發(fā)商宣稱可出售并辦理產(chǎn)取，但根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》規(guī)定，人防工程屬于國家國防資產(chǎn)，開發(fā)商僅享有使用權(quán)，戰(zhàn)時可能被征召。

即便地方出臺相關(guān)通知，其效力亦低于上位法，另外銷售單位需要獲得人防主管部門的同意銷售/使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的書面批復(fù)。否則業(yè)主購買此類車位的"產(chǎn)權(quán)"可能無法得到法律實質(zhì)認可，后續(xù)容易引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛，買要行為可能被認定為無效。

五、車庫硬件、消防及充電樁安裝存在多重隱患與風險

經(jīng)業(yè)主現(xiàn)場核查，小區(qū)車庫長期存在臟亂差間題，地面破損、垃圾堆積、灰塵漫天等情況頻發(fā)：消防設(shè)施存在配置不足、部分器材過期失效、消防通道被占用等問題，未達到《建筑沒計防火規(guī)范》要求，消防安全無保障。

同時，華宇宣稱"后續(xù)可安裝充電樁"，但未明確小區(qū)現(xiàn)有電力容量是否滿足安裝需求，來評估電力擴容的可行性與成本，存在電車業(yè)主購位后因電力不足無法安裝充電樁的潛在風險，開發(fā)商亦未就車庫整改、消防達標及充電樁安裝配套給出明確方案與時限。

六、車位定價畸高，產(chǎn)權(quán)年限與價值嚴重不匹配

本次銷售車位的使用權(quán)僅剩余18年(至2044年到期)，但華字給出的銷售價格高達17萬元/個。若按周邊同類車位每月320元的租金標準核算，需要40多年才能收回成本，遠超剩余使用年限，后續(xù)業(yè)主需繳納每月80元的管理費。

開發(fā)商定價明顯畸高，嚴重背離車位實際價值，業(yè)主購買后將面臨巨大的資產(chǎn)貶值風險。

七、政府職能部門已介入核實，車位銷售已被叫停

目前，重慶市渝中區(qū)相關(guān)政府職能部門已關(guān)注本次車位銷售事宜，正對車位產(chǎn)權(quán)合法性、銷售流程合規(guī)性等進行全面核實就，并己叫停該車位銷售行為。

在此情況下，若業(yè)主貿(mào)然簽訂認購協(xié)議或支付款項、后續(xù)可能因銷售行為被認定為違規(guī)而導(dǎo)致合同無效，面臨資金損失與維權(quán)困境。

03.開發(fā)商資金緊張

銷售車位來還債

針對以上爭議內(nèi)容，小樹與現(xiàn)場置業(yè)顧問做了下簡單了解：

關(guān)于車位產(chǎn)權(quán)以及抵押問題，“目前車位已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)，相關(guān)公司也同意對以上車位進行銷售以償還債務(wù)”。

但對于違約風險和相關(guān)部門是否叫停本次銷售，則語焉不詳。

至于充電樁安裝問題，小樹到小區(qū)車庫轉(zhuǎn)了一圈，居然沒有發(fā)現(xiàn)一根充電樁，確實讓人非常驚訝。

“車位能不能安裝充電樁，建議自行向相關(guān)部門進行了解，我們不做承諾”

從現(xiàn)在情況來看，很可能是小區(qū)電力容量不能滿足安裝充電樁的要求，后期如何改造及分攤費用，估計也是個難題。

至于業(yè)主反映的車位價格畸高問題。

“目前車位價格是可以打折的，現(xiàn)在打個九折左右，實際算下來大概16萬左右可以買下”。

值得一提的，重慶業(yè)瑞房地產(chǎn)公司目前陷入多個訴訟當中，今年還被兩次公告存在欠稅行為，總金額高達7833519.2元，資金鏈顯然頗為緊張。

而這次車位全部銷售之后，大概能獲得約7000萬的資金，不曉得能不能補上這些窟窿。

截圖企查查

如此看來，業(yè)主擔心的諸多風險確實存在。

但現(xiàn)場簽合同的業(yè)主，和不斷貼上的“已售”標簽，顯示這里的車位依然不愁賣，難道業(yè)主不怕這些風險嗎？

04.車位僧多粥少

業(yè)主無奈只能買

究其原因，還是因為小區(qū)住戶多停車位少，完全供不應(yīng)求。

據(jù)了解，整個渝州新都共有2700戶居民，入住率在90%以上，但總共只有800個車位，車位比僅有0.3左右，確實是僧多粥少。

根據(jù)開發(fā)商給出銷售政策，現(xiàn)有原來長租車位業(yè)主如果未在1月3日購買車位，將被視為“放棄優(yōu)先購買權(quán)”，該車位將可以銷售給其它業(yè)主。

目前停車位租金大概在400元/月，大概需要30年左右才能回本，但在車位全部銷售之后，不排除后期大幅上漲的可能。

如此一來，不免引發(fā)了租車位業(yè)主的恐慌情緒，不得不掏錢買下車位，以免愛車陷入“無處可?！钡木骄?。

至于以后會不會遭遇風險，也只能聽天由命了。