財聯(lián)社1月12日訊（編輯 瀟湘）面對居高不下的美國住房成本，美國特朗普政府眼下顯然正打算直接繞過美聯(lián)儲，利用行政力量介入抵押貸款市場。而這一效果似乎也立竿見影，在上周特朗普下令“兩房”入場購買多達2000億美元的抵押貸款債券，美國抵押貸款利率上周五時隔近三年首次跌破了6%……

美國財政部長貝森特上周五在回應(yīng)美國政府的這一購債舉措時表示，特朗普政府啟動抵押貸款支持證券(MBS)購買計劃的目標，為了使得購買規(guī)模大致匹配這些債券從美聯(lián)儲資產(chǎn)負債表中縮減的速度。

“目前的情況是，美聯(lián)儲每月約有150億美元的MBS到期不續(xù)，”貝森特在接受采訪時表示。他指的是美聯(lián)儲正在從其6.3萬億美元的整體債券投資組合中持續(xù)減少MBS持倉(轉(zhuǎn)向短期國庫券)。

貝森特表示，美聯(lián)儲的操作實際上對市場形成了反向壓力，阻礙了抵押貸款利率進一步下行，因此美國政府正利用房利美和房地美的購買力來填補美聯(lián)儲留下的需求缺口。

為緩解美國住房市場可負擔性問題，美國總統(tǒng)特朗普上周四下令聯(lián)邦住房金融局(監(jiān)管房利美和房地美兩大抵押貸款機構(gòu))購買這兩家公司發(fā)行的2000億美元債券。該局局長威廉·普爾特上周五表示，目前已啟動了首批30億美元的購債計劃。

美聯(lián)儲目前仍持有逾2萬億美元抵押貸款支持證券，這是該聯(lián)儲在金融危機及近年來疫情期間為刺激經(jīng)濟而采取的政策“遺留”。但這一持倉量已連續(xù)兩年多以每月150億至170億美元的速度縮減，有觀點認為這種動態(tài)阻礙了抵押貸款利率在過去一年左右進一步下行。

而借貸成本和高企的房價，共同加劇了美國普通民眾的住房負擔能力問題——這正影響著特朗普的支持率。

美國抵押貸款利率三年來首次跌破6%

從市場的反應(yīng)看，特朗普政府上周指示“兩房”直接下場購買MBS的意外行動，效果確實可謂“立竿見影”。

據(jù)數(shù)據(jù)提供商Mortgage News Daily的數(shù)據(jù)顯示，當?shù)貢r間上周五上午，美國30年期固定住房抵押貸款的平均利率已降至5.99%，低于周四的6.21%。這是自2023年2月以來，30年期抵押貸款平均利率首次跌破6%。

業(yè)內(nèi)人士表示，特朗普政府的公告對抵押貸款利率產(chǎn)生了預期效果?！?026年可能是自2022年以來，第一個成屋買家也能以‘5’字頭利率辦理30年期貸款的房地產(chǎn)春季檔，”約翰·伯恩斯研究咨詢公司研究主管Rick Palacios Jr.在X上的一份貼文中寫道。

通常情況下，抵押貸款利率隨10年期美債收益率同步漲跌。但Realtor.com高級經(jīng)濟學家Joel Berner表示，“上周五10年期美債收益率與前一天持平，所以這是一個有關(guān)于利差的故事。”

抵押貸款利差是指30年期抵押貸款利率與10年期國債收益率之間的差額。抵押貸款的風險高于政府債券，因此貸款機構(gòu)和投資者會利用利差來反映信用風險和貸款服務(wù)成本等因素。Regan Capital的Skyler Weinand指出，在特朗普發(fā)布公告后的18到20小時內(nèi)，該利差就從上周四的1.15%降至了上周五的0.95%。

對此，貝森特也指出，房利美和房地美通過自有資產(chǎn)負債表進行的購債操作，雖不太可能直接壓低抵押貸款利率，但可通過縮小房利美和房地美證券相對于美國國債收益率的利差間接實現(xiàn)降息效果。

這兩家機構(gòu)通過購買銀行及其他直接住房貸款機構(gòu)發(fā)放的貸款，將其打包成債券出售給投資者，從而支撐住房市場。此類購買行為為貸款機構(gòu)的資產(chǎn)負債表騰出了空間，使其能夠發(fā)放新貸款。

“特朗普版QE”遭遇業(yè)內(nèi)質(zhì)疑

然而，盡管市場往往歡迎流動性注入，但眼下美國投資界的不少人士也對此番“特朗普版QE”的長遠影響存在擔憂，尤其是這一行政干預再度引發(fā)了人們對美聯(lián)儲獨立性的疑慮。一般而言，廣泛經(jīng)濟領(lǐng)域的利率調(diào)控向來是美聯(lián)儲的職責，其設(shè)計的目的就是避免政治因素干擾決策。

Baird & Co. 策略師Kirill Krylov在發(fā)送給客戶的報告中就警告稱，特朗普的指令使市場機制與政治干預的界線變得愈發(fā)模糊。

他指出，明確以操控抵押貸款利率為目的的資產(chǎn)購買行為，正將政治風險再次引入這個十多年來一直努力保持獨立運作的市場。

一些業(yè)內(nèi)人士還表示，美國行政部門此舉等同于變相貨幣政策，開創(chuàng)了危險的新先例。哥倫比亞法學院全球市場聯(lián)席主任Jeffrey Gordon指出，雖然兩房的購買行為可名義上以緩解消費者“住房負擔能力”為理由辯護，但抵押貸款市場與整體利率政策緊密相連。

這項政策也使房利美與房地美的未來前景更加不明朗。特朗普團隊此前曾討論，計劃將這兩家在2008年金融危機期間被政府接管的公司重新私有化。

貝森特周末對此表示，此次收購不會損害這兩家公司的財務(wù)狀況，并強調(diào)它們擁有充足現(xiàn)金，此舉反而可能增加其收益。