（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

原告陳國棟與被告陳靜系父女關(guān)系。

1999年，陳國棟以自己名義與甲房地產(chǎn)公司簽訂《經(jīng)濟(jì)適用房認(rèn)購書》，認(rèn)購一號(hào)房屋，總價(jià)約40.7萬元。

購房過程中：

全部房款、契稅、維修基金等均由陳國棟支付；

購房合同、入住手續(xù)、物業(yè)協(xié)議等均由陳國棟辦理，涉及“陳靜”簽字處均為其代簽；

2003年，房屋登記在女兒陳靜名下，但原始房產(chǎn)證、購房合同、付款憑證等全部資料由陳國棟保管；

房屋交付后，由陳國棟裝修并長(zhǎng)期居住至2012年，此后對(duì)外出租并收取租金至2019年；

2019年下半年起，陳靜自行補(bǔ)辦新房產(chǎn)證，并開始收取租金，拒絕承認(rèn)父親為實(shí)際權(quán)利人。

陳國棟稱：因當(dāng)時(shí)正經(jīng)歷離婚糾紛，且個(gè)人事務(wù)敏感，不便將房產(chǎn)登記在自己名下，故與女兒口頭約定“借名買房”。

陳靜辯稱：房屋是父親對(duì)她的贈(zèng)與，理由包括——父親對(duì)早年家庭安排心存虧欠、她長(zhǎng)期贍養(yǎng)父親、父親曾在另案中自認(rèn)“房子是女兒的”。

雙方均未簽署任何書面協(xié)議（無論是借名還是贈(zèng)與）。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認(rèn)陳國棟與陳靜就一號(hào)房屋存在借名買房合同關(guān)系，該合同有效；

? 陳靜于判決生效后7日內(nèi)協(xié)助陳國棟辦理過戶手續(xù)，將房屋登記至陳國棟名下。

關(guān)鍵點(diǎn)：雖無書面協(xié)議，但結(jié)合出資、占有、使用、資料保管等事實(shí)，借名買房主張達(dá)到“高度蓋然性”標(biāo)準(zhǔn)。

三、法院說理要點(diǎn)

借名具有合理動(dòng)因：

購房期間（1999–2000年），陳國棟正處于離婚訴訟階段，其主張“不便登記在自己名下”具有一定合理性。

交易全程由原告主導(dǎo)：

從認(rèn)購、簽約、付款、繳稅、入住到出租，全部由陳國棟操作，陳靜從未參與，亦未承擔(dān)任何成本。

權(quán)屬資料由原告長(zhǎng)期持有：

原始購房合同、發(fā)票、房產(chǎn)證等核心文件均由陳國棟保管近20年，不符合贈(zèng)與后移交權(quán)屬的常理。

長(zhǎng)期占有+收益=實(shí)際控制：

陳國棟裝修、居住、出租、收租、繳納物業(yè)費(fèi)長(zhǎng)達(dá)20年，形成穩(wěn)定的占有和收益狀態(tài)，體現(xiàn)其作為實(shí)際權(quán)利人的主觀認(rèn)知與客觀行為。

“贈(zèng)與”缺乏意思表示證據(jù)：

被告雖主張系贈(zèng)與，但無任何書面或口頭贈(zèng)與證據(jù)，且原告的行為（如拒絕在婚前協(xié)議中列明該房為己產(chǎn)）更符合“借名”而非“贈(zèng)與”的心理狀態(tài)。

另案自認(rèn)不構(gòu)成確權(quán)依據(jù)：

原告曾在其他案件中稱“住女兒的房子”，但法院認(rèn)為，該表述僅為配合訴訟策略，不能推翻長(zhǎng)期實(shí)際控制的事實(shí)。

合同有效：

一號(hào)房屋為2008年4月11日前簽訂的經(jīng)適房，現(xiàn)已具備上市條件，且原告具備北京購房資格，借名合同不違反強(qiáng)制性法律規(guī)定。

四、律師提示（房地產(chǎn)律師 · 靳雙權(quán)律師）

親屬間借名買房，即使無書面協(xié)議，仍可能被法院支持——關(guān)鍵看出資、占有、使用、資料保管四大要素是否形成完整證據(jù)鏈。

“長(zhǎng)期實(shí)際控制”比“產(chǎn)權(quán)登記”更具說服力：若出名人多年未主張權(quán)利，而借名人持續(xù)行使所有權(quán)能，法院傾向保護(hù)實(shí)際權(quán)利人。

不要輕信“親情無需協(xié)議”：本案勝訴實(shí)屬僥幸。若父親去世或證據(jù)滅失，子女反悔將導(dǎo)致血本無歸。務(wù)必簽署書面借名協(xié)議。

經(jīng)適房借名風(fēng)險(xiǎn)高，但非絕對(duì)無效：2008年前簽約且已滿5年可上市的經(jīng)適房，若借名人具備購房資格，法院可能認(rèn)定合同有效。

?? 特別提醒：本案原告勝訴，不代表所有親屬借名都安全。若房屋為2008年后購買的經(jīng)適房、公租房、央產(chǎn)房等政策性住房，即使有出資，也可能因違反公共利益被認(rèn)定無效。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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