在我們前幾天發(fā)的關(guān)于房價的稿子里，有評論覺得，房價什么時候能止跌，要看租售比是否合理。

而在深圳，其實早有一類房產(chǎn)的租售比已經(jīng)回調(diào)到比較可觀的地步了。

那就是：商鋪。

最近，網(wǎng)傳龍華地鐵站附近一家租給木屋燒烤的商鋪，掛牌價530萬，以500萬的價格成交了，租金約3.38萬/月。

這樣算下來，租金回報率高達8%！

▲圖源：@深圳政杰

有人覺得很劃算，比存銀行的利息高多了。

也有人懷疑：真有這么好，為什么業(yè)主要賣？

如果有這么高的租金回報率，你會選擇買房嗎？

普遍4%以上？回報率遠高于住宅

深圳商鋪又行了嗎？

總的來看，目前中介推薦的商鋪里，號稱租金回報率能達到4%-6%的非常多。

▲網(wǎng)上號稱高租金回報率的店鋪 | 圖源：網(wǎng)絡(luò)

但真實的租金回報率比較難核實，我們找到了兩個可信度比較高的案例。

一個是司法拍賣例子：

福田華強北的現(xiàn)代之窗大廈裙樓商鋪，約18.2㎡，起拍價42.2萬左右。

▲華強北鋪位，42萬左右起拍 | 圖源：阿里拍賣

根據(jù)租約，這一商鋪目前租金2000元/月，租金回報率達到約5.69%。

▲租金2000元/月，即109.9元/㎡·月 | 圖源：阿里拍賣

另一個案例則是全新商鋪：

在深圳陽光租賃平臺上，我們發(fā)現(xiàn)深鐵閱山境127-130號商鋪以150元/㎡的價格出租，而項目臨街商鋪的出售均價是4.5萬/㎡。

▲商鋪成功以150元/㎡·月的租金出租

▲商鋪出售均價約4.5萬/㎡ | 圖源：網(wǎng)絡(luò)

算下來，租金回報率約4%。

如果是阿里資產(chǎn)平臺上競價的商鋪，回報率似乎更可觀。

一套成交價268.9萬的雙層商鋪，目前年租金就有超過22萬！而且是帶租約出售，根據(jù)租約每年遞增500元/月。

這么算下來，租金回報率超過8%，未來還有增長空間。

▲帶22萬/年租約的商鋪，以268.9萬成交 | 圖源：阿里資產(chǎn)

但資產(chǎn)平臺并非司法拍賣，一般由拍賣公司主持，拍賣行為帶有銷售性質(zhì)，往往不如司法拍賣公正權(quán)威，需要謹(jǐn)慎甄別。

整體來看，商鋪的租金回報率是遠高于住宅。

根據(jù)@深圳貝殼研究院 數(shù)據(jù)，2025年深圳住宅租金回報率只有約1.7%。

但商鋪如今的高租金回報率，也是價格大跌的結(jié)果。

比如華強北的商鋪，在高峰期2016年前后，買入單價超過12萬/㎡，而現(xiàn)在不到4萬/㎡就能買到，相當(dāng)于打3折。

▲2016年，一個5㎡左右的檔口售價超65萬

▲2024年，以17.3萬的價格賣出

又如龍華白石龍地鐵站旁約40㎡的商鋪，2017年以504萬左右購入，2025年僅約77萬成交，大跌近85%！

▲2014年約504萬買入

▲2025年約77萬賣出

也正是經(jīng)過跌價洗禮，才有了商鋪現(xiàn)在看似不錯的租金回報率。

你覺得這樣的租金回報率，值得投資嗎？

超6成商鋪流拍！

房東：“最怕商戶撐不住倒閉！”

盡管租金回報率遠高于住宅，但商鋪的行情也只是慢慢回暖。

從透明度最高的司法拍賣平臺來看，阿里拍賣近2個月上架了約28套商鋪，其中9套成交、19套流拍。

流拍率達到了約68%——遠高于深圳2025年住宅整體流拍率的約43%。

有的商鋪明明有商家在租賃中，卻依然流拍，可見買家有多謹(jǐn)慎。

▲部分有商家經(jīng)營的商鋪，依然流拍 | 圖源：阿里拍賣

因為買商鋪除了稅費更高、物業(yè)費更貴之外，還有兩大“天敵”：空租、降租。

網(wǎng)上就有商鋪業(yè)主感嘆租金不如從前：

“900萬買入，現(xiàn)在一個月的租金才2.6萬，之前是3萬多?！?/p>

有的認(rèn)為現(xiàn)在的租戶普遍不穩(wěn)定：

“一條街十幾個店面，六七間在‘旺鋪招租’。”

還有不少網(wǎng)友認(rèn)為：

實體店受線上沖擊，已經(jīng)越來越不好做了。

對于商鋪能不能買，有業(yè)內(nèi)人士表示，租金回報率必須高于4%才能買。

“投資商鋪賺的不是‘快錢’，大部分都要十幾二十年才能回本，所以一個商鋪值不值，要長遠評估它的價值，要看能不能穩(wěn)當(dāng)?shù)刈獬鋈??！?/p>

但這卻是最難評估的。

比如海岸城，五年前很多店鋪輕松能租到1500元/㎡，而現(xiàn)在只有200+元/㎡。又如華強北，當(dāng)年一個檔口月租金幾十萬，如今已經(jīng)有幾千租金的檔口了。

而幾年前客源流失的商圈，如福田會展中心片區(qū)、羅湖口岸片區(qū)，如今被港人北上帶動，客流如織，一鋪難尋。

▲會展中心地下餐飲商鋪月租金320元/㎡·月

而除了租金問題外，要手持一份資產(chǎn)10-20年不出售，否則就會虧損，對于大部分人來說，也是一種資金實力的考驗。

你覺得商鋪值得買嗎？