房?jī)r(jià)那么貴，誰(shuí)買得起買房子呢？

大部分人都有房子了，誰(shuí)還買房子呢？

這一定是大家經(jīng)常聽(tīng)到的、看到的一些觀點(diǎn)。

特別是這兩年，房?jī)r(jià)有所回調(diào)，此時(shí)又有一種新的說(shuō)法：房?jī)r(jià)在跌呢，誰(shuí)還敢買房？

但事實(shí)上呢？

即使在成交量回調(diào)的2025年，西安新房、二手房成交量合計(jì)依然在1600萬(wàn)㎡以上！

這個(gè)成交面積，排在全國(guó)各大城市前列。

01

2025年西安二手住宅成交9.66萬(wàn)套

本周二（1月6日），西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《2025年12月份二手房網(wǎng)簽情況》。

至此，2025年所有月份西安二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)都已經(jīng)出爐。

2025年全年，西安全市存量房（二手房）網(wǎng)簽備案面積1050.05萬(wàn)㎡，較2024年下降4%。

其中，二手住宅全年網(wǎng)簽96652套、978.61萬(wàn)㎡，較2024年分別下降4.23%、下降3%。

也就是說(shuō)，2025年西安二手房成交量，較2024年有小幅的下降。

另?yè)?jù)丁祖昱評(píng)樓市發(fā)布的數(shù)據(jù)，2025年西安二手房市場(chǎng)以1021萬(wàn)㎡的成交面積排在全國(guó)第6，以1469億元的成交金額排在全國(guó)第9！

數(shù)據(jù)之間雖然有誤差，但足以說(shuō)明西安二手房市場(chǎng)的成交規(guī)模，在全國(guó)各大城市中的地位。

當(dāng)然，與西安二手房這幾年的成交套數(shù)基本在10萬(wàn)套左右，相對(duì)來(lái)講比較穩(wěn)定相比，這幾年西安二手房成交價(jià)，則是一路下跌。

二手房?jī)r(jià)格的持續(xù)下跌，既與目前的整體下行市場(chǎng)環(huán)境有關(guān)，也與前幾年價(jià)格漲幅較大從而出現(xiàn)一定的回調(diào)有關(guān)，還與少量急需資金的業(yè)主低價(jià)拋售從而引發(fā)小區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)下探有關(guān)。

在這個(gè)過(guò)程中，部分自媒體博主、中介經(jīng)紀(jì)人員的唱衰惡意炒作、虛假宣傳，也引發(fā)了市場(chǎng)恐慌和秩序。近期，西安相關(guān)部門就查處了一批違法違規(guī)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)賬號(hào)，依法約談48人，賬號(hào)停止內(nèi)容更新16個(gè)、關(guān)停10個(gè)。

實(shí)際上，目前的西安二手房市場(chǎng)價(jià)格，已經(jīng)出現(xiàn)了非理性的下跌。這種非理性下跌，不但影響到廣大老百姓的資產(chǎn)價(jià)值，對(duì)于前幾年在房?jī)r(jià)高點(diǎn)時(shí)加杠桿買房的購(gòu)房者來(lái)講，影響更深。

二手房?jī)r(jià)格的下跌，也同樣會(huì)影響到同區(qū)域的新房市場(chǎng)，導(dǎo)致新房市場(chǎng)的難度加大。

因此，穩(wěn)房?jī)r(jià)首先要從二手房開(kāi)始。

此前，二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)非理性上漲的時(shí)候，西安曾經(jīng)對(duì)二手房市場(chǎng)出臺(tái)過(guò)指導(dǎo)價(jià)政策。那么，現(xiàn)在是否會(huì)在祭出政策來(lái)穩(wěn)定價(jià)格，值得關(guān)注。

02

2025年西安新房成交600萬(wàn)㎡以上

與西安官方每月會(huì)發(fā)布二手房市場(chǎng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)不同的是，新房市場(chǎng)的數(shù)據(jù)官方則沒(méi)有發(fā)布，目前更多依賴的是第三方機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)。

關(guān)于2025年西安新房成交量，丁祖昱評(píng)樓市給出了一組數(shù)據(jù)：2025年西安新房成交面積624萬(wàn)㎡，同比下降19%；成交金額1163億元，同比下降23%。

2025年，西安新房成交面積位居全國(guó)第四，成交金額位居全國(guó)第七。

這個(gè)數(shù)據(jù)基本跟其它渠道顯示的相差不大，也跟我們預(yù)估的相差不大。

這意味著，2025年西安新房+二手房合計(jì)成交面積在1600萬(wàn)㎡以上，這個(gè)規(guī)模可以排在全國(guó)第八，僅次于成都、上海、北京、天津、重慶、武漢、廣州。

實(shí)際上，從上述數(shù)據(jù)可以看出，目前西安二手房成交量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)新房成交量，二手房開(kāi)始占據(jù)主導(dǎo)。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，十年前2015年的時(shí)候，當(dāng)年西安新建商品住宅銷售面積1584.08萬(wàn)㎡，二手住宅成交面積為217.29萬(wàn)㎡。

十年時(shí)間過(guò)去，新房的成交規(guī)模已經(jīng)縮水至十年前的四成左右，而二手房成交規(guī)模已經(jīng)是十年前的4.5倍！

二手房成交規(guī)模超過(guò)新房，這其實(shí)也是所有的大城市發(fā)展到一定階段的必然。

畢竟城市發(fā)展不可能無(wú)限的擴(kuò)張下去，城市新增開(kāi)發(fā)的土地規(guī)模也是有限的，必然會(huì)使得新房的供應(yīng)量逐步減少，而過(guò)去多年成交的商品住宅，則逐步在二手房市場(chǎng)上流通。

例如：2025年上海、北京的二手房成交面積分別為1961萬(wàn)㎡、1585萬(wàn)㎡，而新房分別只有529萬(wàn)㎡、462萬(wàn)㎡，同期二手房成交量分別是新房的3.7倍、3.4倍。

目前，西安的二手房成交規(guī)?；臼切路康?.5倍左右，這個(gè)比例還將逐步上升。

實(shí)際上，不管什么時(shí)候，不管哪座城市，樓市的需求一直是存在的。只不過(guò)城市發(fā)展之下，行業(yè)發(fā)展之下，這種需求的結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生變化，不存在沒(méi)人買房一說(shuō)。

就如十年前西安以新房為主，如今二手房為主；此前西安新房市場(chǎng)以剛需為主，如今以改善需求為主。

即使在過(guò)去十年快速發(fā)展人均住房面積得到大幅提升的情況之下，很多人已經(jīng)有房子了，但如果你問(wèn)他：經(jīng)濟(jì)條件允許之下，你是否會(huì)換房？

我相信，答案一定是肯定的。

畢竟對(duì)于更好生活環(huán)境的追求，是每一個(gè)人的向往。而產(chǎn)品迭代之下，如今新亮相的項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品品質(zhì)，正在全面碾壓市場(chǎng)上的存量房。2024年、2025年，第四代住宅中的露臺(tái)設(shè)計(jì)、全景艙戶型讓人眼前一亮；2025年，雙層調(diào)控的室內(nèi)空間，將會(huì)成為一種趨勢(shì)。

更何況，西安的城市規(guī)模在這里擺著，市場(chǎng)需求基數(shù)依然龐大。目前大家的觀望并不是不想買房子了，而是價(jià)格下跌下的觀望，一旦價(jià)格企穩(wěn)，購(gòu)買力又會(huì)得到釋放。

很多時(shí)候，有人看到的是困難，有人看到的是機(jī)會(huì)。