最近樓市圈被一條消息刷屏：外資正在瘋狂進場，掃貨中國房產(chǎn)。很多人一看標題就慌了：是不是行情要反轉(zhuǎn)？是不是我又踏空了？

別著急，今天我們用真實案例、硬核數(shù)據(jù)、大白話，把這件事徹底講透。外資到底在買什么？為什么現(xiàn)在動手？樓市接下來怎么走？普通人該賣還是該買？看完這篇，你會比90%的人更清醒。

最近半年，尤其是2026年開年以來，外資抄底中國樓市的動作，已經(jīng)從“悄悄布局”變成“明牌進場”。

上海南京西路整棟寫字樓被外資基金以21億元、折價25%拿下；黃浦核心商圈商辦物業(yè)19億元易主；陸家嘴甲級寫字樓被險資與外資聯(lián)合50億元接手。施羅德資本聯(lián)手國內(nèi)企業(yè)設(shè)立30億元專項基金，專門在長三角撿漏優(yōu)質(zhì)物業(yè)；加拿大養(yǎng)老基金斥資12.9億元打包收購4座購物中心。

在住宅領(lǐng)域，上海翠湖天地、安瀾上海等頂級豪宅，外籍與境外買家占比從過去的20%左右，飆升到43%，千萬級、億級房源開盤即被掃貨。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示：2025年上半年上海大宗物業(yè)成交158億元，外資占比高達45%；2026年1—2月，外資在中國房地產(chǎn)大宗交易金額同比增幅超過82%。

很多人誤以為外資在掃剛需盤、普通住宅，其實不是。他們主攻三類資產(chǎn)：核心城市整棟商辦、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園與長租公寓、一線頂級豪宅。

雖然這些標的和普通人的房子不直接掛鉤，但信號意義，遠比交易金額更重要。外資向來被稱作“聰明錢”，嗅覺最靈敏、調(diào)研最嚴密，他們選擇在這個時點大舉入場，絕不是巧合。

我們先看當下的樓市大環(huán)境：調(diào)整已經(jīng)接近5年，房價回落、庫存高企、預(yù)期偏弱，大部分老百姓還在觀望、不敢出手，市場還沒全面火熱。

這恰恰是外資最喜歡的階段：調(diào)整到位、性價比高、議價空間大、低位布局。

他們算得很清楚：

第一，中國核心城市的房產(chǎn)，租金回報率已經(jīng)回到全球資本認可的區(qū)間，商辦物業(yè)普遍3%—4.5%，比歐美很多核心資產(chǎn)更穩(wěn)。

第二，政策底已經(jīng)出現(xiàn)：上海“滬七條”全面松綁限購、公積金大幅提額；廣州拍出天價地王；南京、濟南、重慶等城市加速“以舊換新”、官方收購存量房。

第三，資產(chǎn)價格經(jīng)過充分調(diào)整，風險釋放充分，向下空間有限，向上彈性充足。

簡單說：別人恐懼我貪婪。大部分人還沒反應(yīng)過來，外資已經(jīng)用真金白銀，拿下了最舒服的“底部籌碼”。

更關(guān)鍵的是，樓市的供給端、貨幣端、預(yù)期端，正在同時發(fā)生根本性轉(zhuǎn)向。

經(jīng)濟學家董藩最近提出一個重磅建議：暫停房地產(chǎn)建設(shè)用地供應(yīng)3—5年。

他的核心邏輯非常直白：現(xiàn)在市場已經(jīng)進入下行周期，如果還在大量供地，只會不斷強化“房子越來越多、房價越來越便宜”的預(yù)期，大家越等越不買。只有從源頭切斷增量，才能扭轉(zhuǎn)預(yù)期，打破惡性循環(huán)。

雖然這一建議還在討論階段，但政策方向已經(jīng)非常明確：控增量、去庫存、優(yōu)供給。

自然資源部早已發(fā)文：庫存去化周期超3年的城市，暫停住宅用地供應(yīng)。越來越多城市開始減少甚至停止宅地出讓，未來新房供應(yīng)會持續(xù)收縮。

中長期來看，房價走勢最終看貨幣。

1月份金融數(shù)據(jù)已經(jīng)給出答案：廣義貨幣M2同比增長9%，創(chuàng)下近兩年新高。央行、部委多次表態(tài)，要合理提升物價水平，貨幣政策保持適度寬松。

同時，美國降息預(yù)期強烈，外部流動性環(huán)境持續(xù)改善。

錢多了，物價溫和回升，核心資產(chǎn)價格自然會被托舉。結(jié)合“著力穩(wěn)房地產(chǎn)市場”的頂層定調(diào)，商品房價格企穩(wěn)回升，已經(jīng)是大概率事件。

這里必須戳破一個誤區(qū)：

外資進場的總金額，和中國樓市幾百萬億的總市值比，絕對量并不大。

但他們代表的是全球資本對中國核心資產(chǎn)的信心，是“先知先覺”的風向標。

外資做決策，不是靠感覺，而是靠幾十人團隊、數(shù)月調(diào)研、模型測算、風險壓力測試。他們敢在市場最冷清的時候大舉買入，說明已經(jīng)認定：中國樓市最艱難的時刻已經(jīng)過去，企穩(wěn)回升窗口正在打開。

歷史規(guī)律反復(fù)證明：跟著聰明錢方向，大概率不會錯；等所有人都看懂、都進場，往往已經(jīng)是高位。

講到這里，網(wǎng)友們關(guān)心的問題來了：外資都動手了，我們普通人該怎么辦？

不用跟風炒房，也不用盲目恐慌，記住3條關(guān)鍵建議，足夠讓你抓住這波穩(wěn)市紅利。

第一，賣房要果斷，買房看結(jié)構(gòu)。

持有遠郊大戶型、無配套老破小、產(chǎn)權(quán)不清、無租金的閑置房，趁現(xiàn)在政策托底、流動性改善，果斷優(yōu)化置換。買房只選：核心地段、好物業(yè)、好流通、有租金的資產(chǎn)，拒絕冷門盤、問題盤。

第二，不信暴漲，不看暴跌，信“企穩(wěn)回升”。

這一輪是穩(wěn)市場、修預(yù)期，不是大水漫灌式暴漲。房價會溫和修復(fù)、逐步回暖，不會大起大落。剛需、改善不必等“抄到底”，遇到合適房源、價格談得攏，就是好時機。

第三，緊跟政策，不賭單邊。

官方收購存量房、以舊換新、公積金提額、限購優(yōu)化，都是明確的利好。跟著政策方向走，做“穩(wěn)市場”的受益者，而不是逆勢而為的賭徒。

最后想說一句肺腑之言：

樓市的每一輪周期，都是一次認知洗牌。

外資大舉抄底，不是來給普通人抬轎子的，而是提前鎖定未來的價值。他們看到的，是調(diào)整后的機會；他們抓住的，是預(yù)期反轉(zhuǎn)前的窗口。

對我們普通人來說，不必羨慕外資，也不必悔不當初。只要保持清醒、看懂信號、做對決策，一樣能在“著力穩(wěn)房地產(chǎn)市場”的大趨勢下，守住財富、抓住機會。

樓市的春天，從來不是突然到來的。

當你看到外資動手、政策發(fā)力、貨幣寬松同時出現(xiàn)，真正的機會，或已在你眼前了。

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