文/言叔

這幾天，北師大教授董藩早年提出的一番觀點(diǎn)，在地產(chǎn)圈再次炸開(kāi)了鍋。

他認(rèn)為，當(dāng)前樓市已經(jīng)進(jìn)入下行周期，但各地還在源源不斷地供應(yīng)建設(shè)用地，這會(huì)讓市場(chǎng)形成「未來(lái)供給更多、房?jī)r(jià)更低」的預(yù)期，進(jìn)而陷入「越等越便宜」的惡性循環(huán)。

這個(gè)觀點(diǎn)聽(tīng)起來(lái)有點(diǎn)反常識(shí)，但仔細(xì)琢磨，其實(shí)很有道理。

董藩表示，房地產(chǎn)和普通商品不一樣，投資周期極長(zhǎng)、資金密集度極高，房?jī)r(jià)預(yù)期高度依賴(lài)對(duì)未來(lái)供給的判斷。

只要供給不收縮，需求端就會(huì)一直持幣觀望，遲遲不愿入場(chǎng)。

他強(qiáng)烈建議，暫停房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)3-5年：

一線城市至少暫停3年，二三線城市至少暫停4到5年。這并非過(guò)度行政干預(yù)，而是樓市逆周期調(diào)節(jié)，核心是打破下行周期的觀望閉環(huán)。

01

說(shuō)到樓市的觀望情緒，不得不提一個(gè)典型現(xiàn)象。

前段時(shí)間，某二線城市的一個(gè)新盤(pán)開(kāi)盤(pán)，開(kāi)發(fā)商使出渾身解數(shù)，降價(jià)促銷(xiāo)、送裝修、送車(chē)位，結(jié)果開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化率還不到30%。

開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售總監(jiān)私下抱怨：

現(xiàn)在的購(gòu)房者太精明了，他們不是沒(méi)錢(qián)買(mǎi)，而是篤定再等等還能更便宜。

這種心理在經(jīng)濟(jì)學(xué)上有個(gè)專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)，叫預(yù)期的自我。

當(dāng)大家都預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)跌時(shí)，就會(huì)推遲購(gòu)房，導(dǎo)致市場(chǎng)需求減少，房?jī)r(jià)隨之下跌；而房?jī)r(jià)下跌，又會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化下跌預(yù)期，形成惡性循環(huán)。董藩的核心觀點(diǎn)，就是要打破這個(gè)死循環(huán)。

其實(shí)，董藩并非近期才提出這個(gè)觀點(diǎn)。

疫情后，他就多次呼吁緊縮全國(guó)性開(kāi)發(fā)建設(shè)用地供應(yīng)，尤其是三四線城市，要結(jié)合去庫(kù)存情況嚴(yán)格控制供地計(jì)劃。雖然后來(lái)國(guó)家政策中也有相關(guān)表述，但部分城市執(zhí)行力度不一，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響有限。

為什么各地對(duì)供地如此「情有獨(dú)鐘」？

答案很簡(jiǎn)單：土地財(cái)政。

某三線城市的財(cái)政局長(zhǎng)曾經(jīng)私下透露：

我們市一年的一般公共預(yù)算收入大概200億，但土地出讓金就有300多億。你說(shuō)我們能不賣(mài)地嗎？

這種依賴(lài)在疫情后更加明顯。

經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，地方政府財(cái)政收入減少，賣(mài)地成了最直接的「輸血」方式。

但問(wèn)題是，現(xiàn)在的樓市，早已不是十年前的樓市了。

02

回想2015-2016年，那會(huì)兒的樓市是什么景象？

某大型房企的老總回憶道：

那時(shí)候拿地跟搶白菜一樣，地價(jià)拍得再高都不怕，因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲得更快，根本不愁賣(mài)。

確實(shí)，那幾年房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈，購(gòu)房者生怕「踏空」，拼盡全力入場(chǎng)；開(kāi)發(fā)商也是「有地就搶」，瘋狂補(bǔ)倉(cāng)。

但現(xiàn)在呢？

還是這位老總坦言：

現(xiàn)在拿地必須精算細(xì)賬，周邊競(jìng)品價(jià)格、去化周期、利潤(rùn)空間，一項(xiàng)都不能少。有時(shí)候算下來(lái)，不少地塊還不如不拿，風(fēng)險(xiǎn)太大。

更關(guān)鍵的是，購(gòu)房者的心態(tài)徹底變了。

如果真的暫停新增供地3-5年，會(huì)發(fā)生什么？

首先，市場(chǎng)預(yù)期會(huì)逐步扭轉(zhuǎn)。

當(dāng)購(gòu)房者意識(shí)到未來(lái)幾年新增新房供給有限，「越等越便宜」的邏輯就會(huì)被打破，觀望情緒會(huì)慢慢緩解。

其次，存量房市場(chǎng)會(huì)逐步活躍。

新房供給減少，部分購(gòu)房需求會(huì)轉(zhuǎn)向二手房，帶動(dòng)整個(gè)樓市的流轉(zhuǎn)，助力存量庫(kù)存出清。

第三，地方政府會(huì)被倒逼轉(zhuǎn)型。

不能再依賴(lài)賣(mài)地增收，就必須想辦法發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，尋找新的財(cái)政增長(zhǎng)點(diǎn)。

03

當(dāng)然，暫停新增供地也不是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，最大的擔(dān)憂(yōu)就是：會(huì)不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲？

對(duì)此，董藩的解釋是，已批未建或在建項(xiàng)目可以正常推進(jìn)，只是暫停新增供地；而且這一舉措是在樓市下行周期實(shí)施，核心目的是穩(wěn)定市場(chǎng)、穩(wěn)住預(yù)期，而非刺激房?jī)r(jià)大幅上漲。

另一個(gè)爭(zhēng)議是：地方財(cái)政怎么辦？

這確實(shí)是個(gè)現(xiàn)實(shí)難題。但正如某專(zhuān)家所說(shuō)：「短痛好過(guò)長(zhǎng)痛。繼續(xù)過(guò)度依賴(lài)土地財(cái)政，只會(huì)讓地方發(fā)展陷入被動(dòng)，問(wèn)題只會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重?！?/p>

其實(shí)，國(guó)外也有通過(guò)調(diào)控土地供給穩(wěn)定樓市的做法。

新加坡就是典型，土地基本都掌握在政府手中，供給完全由政府調(diào)控。雖然新加坡房?jī)r(jià)偏高，但市場(chǎng)波動(dòng)小，整體運(yùn)行相對(duì)健康。

當(dāng)然，中國(guó)國(guó)情不同，不能簡(jiǎn)單照搬國(guó)外經(jīng)驗(yàn)。但這些案例至少說(shuō)明，土地供給并非「越多越好」，合理調(diào)控供給，才能更好地穩(wěn)定市場(chǎng)。

04

說(shuō)到這里，不得不提一個(gè)真實(shí)案例。

某二線城市去年大幅減少新增宅地供應(yīng)，結(jié)果今年上半年房?jī)r(jià)逐步企穩(wěn)回升，成交量也有所放大。

當(dāng)?shù)胤抗芫值墓賳T私下透露：我們也沒(méi)想到效果這么明顯。本來(lái)?yè)?dān)心減少供地會(huì)影響市場(chǎng)活力，結(jié)果市場(chǎng)自己找到了平衡點(diǎn)。

這就是市場(chǎng)的無(wú)形之手。

當(dāng)供給減少，需求會(huì)重新評(píng)估市場(chǎng)；當(dāng)預(yù)期改變，購(gòu)房者的行為也會(huì)隨之調(diào)整。關(guān)鍵是要給市場(chǎng)清晰的信號(hào)和足夠的調(diào)整時(shí)間。

董藩的這一觀點(diǎn)能否被采納，還有待觀察。

但至少，他提出了一個(gè)值得所有人思考的問(wèn)題：在樓市下行周期，我們是否應(yīng)該調(diào)整土地供給策略？

樓市就像開(kāi)車(chē)，上坡要給油，下坡該踩剎車(chē)；現(xiàn)在不少地方還在猛踩油門(mén)，很容易出問(wèn)題。

或許，是時(shí)候重新審視我們的土地政策了。畢竟，樓市的健康發(fā)展，關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)的財(cái)富，也關(guān)系到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。

暫停新增供地3-5年，可能不是最完美的方案，但至少提供了一個(gè)新的思路。

在樓市這個(gè)復(fù)雜的生態(tài)里，有時(shí)候，少即是多。

作者：言叔，資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員，堅(jiān)信 “認(rèn)知才是最大的不動(dòng)產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。