作者|深水財(cái)經(jīng)社 納蘭

2026年2月，南京樓市正忙著消化新一輪的政策利好，首付比例下調(diào)、房貸利率走低的消息刷屏朋友圈，各地都在喊著“提振信心”“激活市場(chǎng)”。

但在南京南站板塊，一群中糧悅著九章的業(yè)主，卻在剛交付的自家小區(qū)大門(mén)前欲哭無(wú)淚。

他們中，有人掏空“六個(gè)錢包”，有人背負(fù)30年房貸，當(dāng)初沖著“央企背書(shū)”“悅著系高端”“南站首個(gè)第四代住宅”的光環(huán)，歷經(jīng)搖號(hào)廝殺才搶到一套房，精裝銷許均價(jià)高達(dá)45101元/㎡。

可2025年12月31日首批交付后，眼前的景象卻讓所有人跌破眼鏡。

開(kāi)發(fā)商宣傳的石材門(mén)頭變成了仿瓷磚，地下車庫(kù)像個(gè)沒(méi)完工的工地，全屋密度板散發(fā)著刺鼻氣味，交付僅20天就出現(xiàn)大門(mén)漏水、車庫(kù)滲水。

平心而論，作為購(gòu)房人，從來(lái)沒(méi)想過(guò)要占開(kāi)發(fā)商的便宜，他們最大的奢望就是開(kāi)發(fā)商能夠有點(diǎn)基本的良心，把當(dāng)初宣傳的東西做出來(lái)，讓自己畢其一生的積蓄能物有所值。

然而即便這一點(diǎn)愿望，很多開(kāi)發(fā)商也做不到。我們認(rèn)為，當(dāng)下各地都在拯救樓市，但是提振樓市缺的不是降息、減稅的政策紅利，而是對(duì)購(gòu)房人基本權(quán)利的尊重。

中糧悅著九章的“交付翻車”，就像一面鏡子，照出了部分開(kāi)發(fā)商把購(gòu)房人當(dāng)“韭菜”收割的傲慢，也照出了購(gòu)房人維權(quán)時(shí)“求告無(wú)門(mén)”的窘迫。

要拯救樓市，首先要拯救購(gòu)房人的信心；而拯救信心，必須從打擊無(wú)良開(kāi)發(fā)商、筑牢監(jiān)管防線開(kāi)始。

一、央企光環(huán)下的“流量收割”

中糧悅著九章的開(kāi)發(fā)商的來(lái)頭可不小，他們可不是那些“野雞”開(kāi)發(fā)商，而是根正苗紅的央企開(kāi)發(fā)商！

時(shí)間撥回2023年3月，當(dāng)時(shí)的南京土拍市場(chǎng)還熱度未消。位于江寧區(qū)南京南站附近的G07地塊，與南京南站直線距離僅1.5公里，毗鄰地鐵1號(hào)線雙龍大道站、3號(hào)線宏運(yùn)大道站，妥妥的“核心地段”。

這塊出讓面積2.53萬(wàn)平方米的地塊，吸引了多家房企爭(zhēng)奪。經(jīng)過(guò)7輪競(jìng)價(jià)，最終由中糧大悅城控股旗下的南京荷塘明悅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以總價(jià)13.95億元拿下，樓面地價(jià)定格在26223元/㎡。

市場(chǎng)測(cè)算，按照這個(gè)地價(jià)，項(xiàng)目未來(lái)售價(jià)至少要突破4.2萬(wàn)/㎡才能保本，也就說(shuō)這塊地必須要走高端定位才能賺錢。

公開(kāi)資料顯示，該地塊規(guī)劃總建筑面積約7.2萬(wàn)平方米，規(guī)劃打造8棟8-18層的多層+小高層產(chǎn)品，其中3棟8層住宅定位“第四代住宅”，總戶數(shù)456戶，物業(yè)公司為大悅城控股自持物業(yè)。

操盤(pán)悅著九章的大悅城控股，身份十分“顯赫”。作為中糧集團(tuán)旗下唯一的地產(chǎn)投資與管理平臺(tái)，它是國(guó)資委首批確定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)之一，實(shí)際控制人為國(guó)務(wù)院國(guó)資委，中糧集團(tuán)持股比例達(dá)59.82%。

在官方宣傳中，大悅城控股定位“卓越的城市運(yùn)營(yíng)與美好生活服務(wù)商”，布局全國(guó)近40座城市，打造140余個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目，秉持“匠心筑家、品質(zhì)為先”的開(kāi)發(fā)理念。

其住宅產(chǎn)品分為“壹號(hào)系”和“悅系”，悅著九章屬于“悅系”高端改善產(chǎn)品，對(duì)標(biāo)西安悅著·云軒、蘇州大悅獅山壹號(hào)等“紅盤(pán)”。

但光鮮的背后，大悅城控股的日子也并不好過(guò)。據(jù)2024年年報(bào)，大悅城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約357.91億元，同比下降2.70%；凈虧損約29.77億元，到2025年四年累計(jì)虧損超78億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)75.39%。

雖然虧錢，但是人家背靠央企后臺(tái)夠硬啊，所以公司的經(jīng)營(yíng)并沒(méi)有受到影響，也沒(méi)有出現(xiàn)暴雷的情況，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流還是很充裕的。

但就這樣一個(gè)根正苗紅的央企開(kāi)發(fā)商，做的事情卻比很多野雞開(kāi)發(fā)商還要下作，一個(gè)定位高端的樓盤(pán)竟然想盡辦法“偷工減料、降本增效”，徹底讓購(gòu)房人對(duì)央企開(kāi)發(fā)商“祛魅”。

二、央企杰作竟然“半成品”交付

2023年，悅著九章正式亮相，營(yíng)銷攻勢(shì)鋪天蓋地。售樓處里，沙盤(pán)上的“石材大門(mén)”“景觀噴泉”“精裝車庫(kù)”精致亮眼，宣傳冊(cè)上寫(xiě)著“臻稀低密雅奢居所”“南站首個(gè)第四代住宅”，樣板間里的衛(wèi)生間一體石材臺(tái)面、品牌廚電，讓購(gòu)房者感覺(jué)可以拿錢“閉眼入”。

最火爆的時(shí)刻，出現(xiàn)在項(xiàng)目首開(kāi)階段。據(jù)業(yè)主提供的搖號(hào)數(shù)據(jù)，8號(hào)樓推出72套房源，吸引了198組購(gòu)房人報(bào)名，中簽率僅36.36%。要知道，當(dāng)時(shí)南京南站板塊同價(jià)位樓盤(pán)如映秦淮，產(chǎn)品力更強(qiáng)，但悅著九章憑借“央企+第四代住宅”的雙重標(biāo)簽，硬是走出了“一房難求”的行情。

2025年12月31日，悅著九章首批交付，業(yè)主們的驗(yàn)房之旅，結(jié)果變成了“鬧心之旅”。

隨后，南京本地自媒體“哥們買房”“鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)南京站”等陸續(xù)發(fā)布業(yè)主爆料內(nèi)容，一張張對(duì)比圖、一段段視頻，揭開(kāi)了這個(gè)“央企高端盤(pán)”的真面目。

比如樓盤(pán)宣傳冊(cè)上的南側(cè)主大門(mén)，本來(lái)是厚重的石材門(mén)頭，搭配精致的小區(qū)LOGO，大氣磅礴。

但實(shí)際交付后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)，門(mén)頭左側(cè)的石材被偷偷換成了仿石材瓷磚，顏色深淺不一，一眼就能看出“拼接感”；門(mén)頭右側(cè)直接缺失一塊，成了“殘缺品”。更離譜的是，夜晚燈光黯淡，小區(qū)LOGO與石材融為一體，連基本的標(biāo)識(shí)作用都失去了。

東側(cè)行人大門(mén)由原售樓處改造，宣傳時(shí)承諾“精致入戶大堂”，實(shí)際卻空空如也，中央擺件、裝飾立柱、燈具全部消失，內(nèi)部雜亂無(wú)章；外部的水景早已停工，池水干涸，樹(shù)木干枯，場(chǎng)地堆滿建筑垃圾，活脫脫一個(gè)“爛尾景觀”。

銷售時(shí)宣傳的“約4000㎡景觀園林”“全齡活動(dòng)空間”，交付后縮水嚴(yán)重。

承諾的景觀噴泉，竟然交付即停用，成了“視覺(jué)道具”；小區(qū)圍墻采用仿石漆涂料，低矮且單薄，隱私性極差，遠(yuǎn)不如大悅城控股同系列低價(jià)位樓盤(pán)（如天悅錦麟、天悅風(fēng)華）的金屬包邊真石漆圍墻。

非機(jī)動(dòng)車坡道更是被業(yè)主吐槽為“搓衣板設(shè)計(jì)”，純水泥澆筑，邊緣鋒利，沒(méi)有任何防護(hù)措施，老人小孩推車經(jīng)過(guò)，極易發(fā)生磕碰傷害。

作為高端盤(pán)的“標(biāo)配”，地下車庫(kù)本應(yīng)是品質(zhì)的體現(xiàn)，但悅著九章的地下車庫(kù)，卻被業(yè)主戲稱為“工地同款”。

據(jù)自媒體報(bào)道，該車庫(kù)沒(méi)有任何吊頂和美化設(shè)計(jì)，頂部管線雜亂無(wú)章，業(yè)主提出用格柵吊頂美化，被開(kāi)發(fā)商直接拒絕。路面凹凸不平，汽車、人行區(qū)域均有凸起，停車后，業(yè)主甚至無(wú)法正常刷臉通行；標(biāo)識(shí)牌污損、瓷磚脫落、門(mén)框掉落的現(xiàn)象隨處可見(jiàn)。

更致命的是安全隱患，進(jìn)出庫(kù)坡道是大角度彎道，且照明昏暗，夜間行車極易發(fā)生事故；交付僅20天，車庫(kù)就出現(xiàn)了多處滲水問(wèn)題，墻面水漬斑斑，仿佛“水簾洞”。

有業(yè)主調(diào)侃：“買的是高端住宅，停的是工地臨時(shí)車庫(kù)?！?/p>

三、建筑主體品控混亂

事實(shí)上，據(jù)業(yè)主爆料，中糧悅著九章交付僅20天，南側(cè)大門(mén)頂部漏水、底部水景外溢，地下車庫(kù)滲水，這些“漏水三件套”，讓業(yè)主對(duì)建筑質(zhì)量徹底失去信心。

更嚴(yán)重的是，頂樓防水工藝參差不齊，不同樓棟的施工標(biāo)準(zhǔn)完全不同，部分頂樓已經(jīng)出現(xiàn)積水發(fā)霉的情況，后續(xù)極易引發(fā)大面積滲水、漏水。

消防樓梯的狀況同樣堪憂，地面坑坑洼洼，墻面污損嚴(yán)重，多處破損未修補(bǔ)，消防設(shè)施的柜門(mén)歪斜，與“高端盤(pán)”的定位格格不入。

建筑外立面的鋁板一體板，安裝得參差不齊，有的凸出，有的凹陷，不僅影響美觀，更埋下了外墻脫落的安全隱患。

業(yè)主還發(fā)現(xiàn)，部分臥室飄窗未安裝安全護(hù)欄，陽(yáng)臺(tái)拆除防火墻后，使用的玻璃幕墻未達(dá)到耐火極限，甚至存在違規(guī)封窗的情況。面對(duì)質(zhì)疑，開(kāi)發(fā)商僅表示“施工符合圖紙要求”，卻始終未給出合理的安全解釋。

如果說(shuō)公共區(qū)域的減配是“面子問(wèn)題”，那室內(nèi)精裝的問(wèn)題，就是“里子問(wèn)題”。

據(jù)業(yè)主爆料，室內(nèi)問(wèn)題遍地開(kāi)花，瓷磚大面積空鼓，用小錘敲擊，“咚咚”聲此起彼伏；地漏普遍堵塞，屬于裝修基礎(chǔ)工藝的低級(jí)錯(cuò)誤；各類室內(nèi)標(biāo)識(shí)隨意掉落，細(xì)節(jié)處理極其敷衍。

最讓業(yè)主憤怒的，是“材質(zhì)偷換”，樣板間里展示的衛(wèi)生間一體石材臺(tái)面，實(shí)際交付時(shí)被換成了分段式石材，且存在明顯色差，部分臺(tái)面還出現(xiàn)了開(kāi)裂。開(kāi)發(fā)商在未提前告知業(yè)主的情況下，擅自降低裝修標(biāo)準(zhǔn)，屬于典型的合同違約。

更致命的是環(huán)保問(wèn)題，房屋全屋大量采用密度板材料，該材料甲醛等有害氣體含量極高，且極易吸水變形。

有業(yè)主請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)，甲醛濃度超標(biāo)2倍多?；?.5萬(wàn)/㎡買的精裝房，竟然用最廉價(jià)、最不環(huán)保的密度板，這是要讓業(yè)主住“毒氣房”嗎？。

四、購(gòu)房人為何“求告無(wú)門(mén)”？

從2025年12月交付至今，悅著九章的業(yè)主們已經(jīng)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了多輪溝通，但結(jié)果卻令人失望，“溝通了個(gè)寂寞”。

業(yè)主們的維權(quán)之路，一直都是困難重重，在交錢之前，購(gòu)房人是大爺。但是在交完錢，開(kāi)發(fā)商就是祖宗，購(gòu)房人往往只能忍氣吞聲，像魚(yú)肉一樣被開(kāi)發(fā)商宰割。

首先是舉證難，銷售合同都是給購(gòu)房人挖坑。銷售時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)的“高端承諾”多為口頭表述，沙盤(pán)、效果圖的宣傳，并未全部寫(xiě)入購(gòu)房合同。比如“石材大門(mén)”“景觀噴泉”，合同中僅模糊表述為“入戶大門(mén)”“景觀綠化”，開(kāi)發(fā)商以此為由，拒絕承認(rèn)“減配”。對(duì)于密度板的使用，合同中僅寫(xiě)“木質(zhì)材料”，未明確具體材質(zhì)，業(yè)主難以舉證開(kāi)發(fā)商“偷換材質(zhì)”。

其次是維權(quán)成本高、耗時(shí)久。單個(gè)業(yè)主的力量微薄，集體維權(quán)需要耗費(fèi)大量的時(shí)間和精力。業(yè)主們自發(fā)組織維權(quán)群，收集證據(jù)、聘請(qǐng)律師、與開(kāi)發(fā)商談判，前后可能要花費(fèi)巨資，卻遲遲得不到實(shí)質(zhì)性回應(yīng)。

有業(yè)主算了一筆賬：“維權(quán)的時(shí)間成本、金錢成本，快趕上裝修一套房了。”

更讓業(yè)主寒心的是監(jiān)管推諉。交付質(zhì)量問(wèn)題已經(jīng)是普遍現(xiàn)象，而業(yè)主的權(quán)利往往得不到監(jiān)管部門(mén)全力支持，甚至連維權(quán)行為都要被打壓，很多業(yè)主都成了“維穩(wěn)對(duì)象”，交了錢的業(yè)主反而成了不安定因素，上哪說(shuō)理去？

很多買房人都明白，自己就是開(kāi)發(fā)商的“韭菜”，割完就被棄之不顧。維權(quán)時(shí)，開(kāi)發(fā)商躲著，監(jiān)管部門(mén)推著，他們就像無(wú)頭蒼蠅，求告無(wú)門(mén)。

五、要先“把購(gòu)房人當(dāng)人”

這種業(yè)主“維權(quán)難”的現(xiàn)狀，正在形成一種惡性循環(huán)，購(gòu)房人不敢買房，樓市信心持續(xù)低迷；開(kāi)發(fā)商因?yàn)椤斑`法成本低”，更加肆無(wú)忌憚地減配、欺詐；監(jiān)管部門(mén)的公信力，也在一次次推諉中被消耗。

中糧悅著九章的案例并不是個(gè)別現(xiàn)象，這個(gè)情況我想絕大部分買房人都遇到過(guò)。

近年來(lái)，全國(guó)多地都出現(xiàn)了“高端盤(pán)交付翻車”的情況，從恒大、融創(chuàng)的暴雷，到如今央企樓盤(pán)的減配，樓市的“品質(zhì)危機(jī)”，本質(zhì)上是“對(duì)購(gòu)房人權(quán)利的極度漠視”，對(duì)開(kāi)發(fā)商違約行為的故意縱容。

在部分開(kāi)發(fā)商眼中，購(gòu)房人從來(lái)不是“需要兌現(xiàn)承諾的客戶”，而是“榨取利潤(rùn)的工具”。他們深諳“營(yíng)銷套路”：用央企、國(guó)企的光環(huán)背書(shū)，用“第四代住宅”“高端改善”的概念炒作，用精致的樣板間、沙盤(pán)吸引購(gòu)房者。

一旦房子賣完，“高端承諾”就成了“空頭支票”，減配、偷工減料，成了常規(guī)操作，反正房子一交，開(kāi)發(fā)商就功成身退，后面雖然業(yè)主怎么鬧，也拿他們沒(méi)辦法。

大悅城控股作為央企，本應(yīng)扛起品質(zhì)標(biāo)桿的責(zé)任，卻在悅著九章項(xiàng)目上，做出了比民營(yíng)房企更過(guò)分的減配行為。

這種“央企躺平”的現(xiàn)象，比民營(yíng)房企暴雷更傷市場(chǎng)信心，因?yàn)橘?gòu)房人選擇央企，就是為了“安全感”，當(dāng)這份“安全感”被擊碎，市場(chǎng)還能信誰(shuí)？

當(dāng)下，各地都在出臺(tái)政策提振樓市，但效果卻不盡如人意。究其原因，不是政策不夠好，而是購(gòu)房人的信心不夠足。

買房，是絕大多數(shù)中國(guó)人一生中最大的消費(fèi)，承載著一個(gè)家庭對(duì)安居的期盼。

購(gòu)房人不怕房?jī)r(jià)波動(dòng)，怕的是“花高價(jià)買爛房”，怕的是“出了問(wèn)題沒(méi)人管”。

當(dāng)“買房容易維權(quán)難”成為共識(shí)，連央企也信不過(guò)的時(shí)候，即便首付比例降到10%，房貸利率降到3%，購(gòu)房人也不敢輕易買賬。

提振樓市，不能光靠“政策紅利”，更要靠“品質(zhì)保障”和“權(quán)利保護(hù)”。只有把購(gòu)房人當(dāng)“個(gè)人”，尊重他們的知情權(quán)、選擇權(quán)、求償權(quán)，讓他們買得安心、住得舒心、維權(quán)順心，市場(chǎng)信心才能真正恢復(fù)。

六、打擊無(wú)良開(kāi)發(fā)商必須長(zhǎng)牙齒

要讓開(kāi)發(fā)商“把購(gòu)房人當(dāng)個(gè)人”，僅靠企業(yè)的“良心”是不夠的，必須靠監(jiān)管的“重拳”。

目前，我國(guó)樓市的監(jiān)管體系，存在“重預(yù)售、輕交付”“重審批、輕監(jiān)管”的問(wèn)題。預(yù)售資金監(jiān)管不到位，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商可以隨意挪用資金；交付驗(yàn)收流于形式，導(dǎo)致“半成品”也能順利交付；對(duì)虛假宣傳、偷工減料的處罰力度過(guò)輕，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商“違法成本低，收益高”。

以悅著九章為例，開(kāi)發(fā)商的行為，明顯違反了《廣告法》《民法典》《商品房銷售管理辦法》等法律法規(guī)。

根據(jù)《廣告法》第二十八條，開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋品質(zhì)、配套設(shè)施的虛假宣傳，屬于違法行為；根據(jù)最高人民法院關(guān)于商品房買賣的司法解釋，開(kāi)發(fā)商對(duì)裝修材質(zhì)、配套設(shè)施的具體承諾，即便未寫(xiě)入合同，也應(yīng)視為合同內(nèi)容。

對(duì)于政府監(jiān)管部門(mén)而言，要真正“長(zhǎng)出牙齒”，筑牢監(jiān)管防線。要完善預(yù)售資金監(jiān)管制度，確保資金?？顚Ｓ?；要強(qiáng)化交付驗(yàn)收，實(shí)行“一房一驗(yàn)”，讓“半成品”無(wú)法交付；要加大處罰力度，對(duì)虛假宣傳、偷工減料、拒不整改的開(kāi)發(fā)商，不僅要責(zé)令整改、賠償損失，還要納入失信黑名單，限制其后續(xù)拿地、開(kāi)發(fā)，讓違法失信的成本，遠(yuǎn)高于違法所得。

安居才能樂(lè)業(yè)。當(dāng)每一個(gè)購(gòu)房人的“安居夢(mèng)”都能被善待，才是拯救樓市的根本之道。

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