早些年，若誰家名下坐擁兩三套住宅，那在親友圈中幾乎等同于“坐擁金山”，舉手投足間都透著底氣與從容。

可短短兩年光景，風(fēng)向已然悄然逆轉(zhuǎn)——越來越多業(yè)主選擇靜默拋售、低調(diào)處置資產(chǎn)，連家庭群聊里都刻意回避房產(chǎn)話題，唯恐被旁人知曉自己仍握有多套房源。

展望未來三年，持有三套及以上住房的家庭，日子或?qū)⒚黠@承壓，或?qū)⒅泵嫠拇笃仍诿冀薜默F(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。

事實(shí)上，已有不少家庭率先體驗(yàn)到了這些變化帶來的實(shí)際影響。今天我們就逐條剖析這四大壓力源，幫你對照自家情況，提前預(yù)判、未雨綢繆。

一、房產(chǎn)流動性枯竭

當(dāng)下房地產(chǎn)所處的宏觀環(huán)境，已與過往十年截然不同，最根本的轉(zhuǎn)變在于：住房供給由長期緊缺邁入結(jié)構(gòu)性過剩階段，市場走勢也從普漲慣性轉(zhuǎn)向系統(tǒng)性調(diào)整。

國家統(tǒng)計(jì)局及住建系統(tǒng)聯(lián)合發(fā)布的權(quán)威報(bào)告指出，我國城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率已達(dá)96.2%，戶均持有住房達(dá)1.53套。

這組數(shù)據(jù)清晰表明，絕大多數(shù)家庭已實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，全國存量住房總量足以覆蓋基本居住需求，昔日“搶房潮”“一房難求”的局面已成歷史。

二手房市場的冷暖尤為直觀：曾經(jīng)掛牌即熱、帶看頻密、成交迅速的場景，如今已大幅減少。

取而代之的是大量房源長期滯留平臺、咨詢量銳減、議價周期拉長，全民“閉眼買就漲”的投資邏輯徹底失效，房產(chǎn)不再天然具備保值增值功能。

在此大勢之下，多套房家庭首當(dāng)其沖的難題，正是資產(chǎn)“鎖死”——想出手卻無人接盤，想回籠資金卻難以兌現(xiàn)。

據(jù)貝殼研究院與中指院聯(lián)合監(jiān)測，2024年全國重點(diǎn)城市二手房掛牌量同比上升27.4%，主動掛牌意愿持續(xù)增強(qiáng)，而同期有效購房需求同比下降18.6%，供需錯配日益加劇。

目前全國二手房平均去化周期已由2021年的79天延長至93.5天；部分三四線城市掛牌超200天仍未成交的房源占比超41%，個別縣域甚至出現(xiàn)掛牌逾一年零交易的極端案例。

疊加房價整體回調(diào)趨勢，全國70個大中城市中，超六成二手房價格較峰值回落18%—32%，即便業(yè)主下調(diào)報(bào)價10%以上，仍難觸發(fā)實(shí)質(zhì)性成交。

對多套房家庭而言，家庭凈資產(chǎn)高度集中于不動產(chǎn)，現(xiàn)金流極度依賴房產(chǎn)變現(xiàn)能力。

一旦遭遇突發(fā)醫(yī)療支出、父母長期照護(hù)、子女教育深造或婚育籌備等剛性資金需求，手中房產(chǎn)無法快速折現(xiàn)，極易陷入“資產(chǎn)豐厚、現(xiàn)金告急”的被動局面。

這種流動性缺失，直接削弱了家庭抵御突發(fā)事件的緩沖能力與財(cái)務(wù)韌性。

二、斷供風(fēng)險(xiǎn)顯著加劇

中國人民銀行《中國金融穩(wěn)定報(bào)告》顯示，房產(chǎn)類資產(chǎn)占城鎮(zhèn)家庭總資產(chǎn)比重高達(dá)72.8%，而家庭總負(fù)債中房貸占比亦超68%，呈現(xiàn)出典型的“高資產(chǎn)集中、高負(fù)債綁定、低收入彈性”結(jié)構(gòu)。

此前經(jīng)濟(jì)上行期，工資增長穩(wěn)定、就業(yè)保障充分，月供壓力尚在可控范圍；但當(dāng)前勞動力市場承壓、部分行業(yè)收入增長放緩，一旦遭遇崗位調(diào)整、薪資下調(diào)或臨時性失業(yè)，原本平穩(wěn)的還款節(jié)奏便可能瞬間斷裂。

2025年全國法院公開掛拍的住宅類法拍房源達(dá)32.71萬套，刷新歷史紀(jì)錄，每一宗背后都是一個因償債能力驟降而被迫退出住房市場的家庭。

斷供不僅導(dǎo)致個人征信記錄永久標(biāo)記為“違約”，影響高鐵出行、信用卡申領(lǐng)、貸款審批等日常金融活動，還將產(chǎn)生日均0.05%的逾期罰息，累積成本遠(yuǎn)超想象。

最終房產(chǎn)將被強(qiáng)制司法拍賣，若成交價低于剩余貸款本息，差額仍需補(bǔ)足；情節(jié)嚴(yán)重者更可能被納入失信被執(zhí)行人名單，影響子女升學(xué)、政審及家庭社會信用評價。

三、持房綜合成本持續(xù)走高

不少人誤以為買房即“一勞永逸”，實(shí)則不然——多套房持有并非零負(fù)擔(dān)，而是一項(xiàng)逐年加重的長期財(cái)務(wù)義務(wù)。

每年固定的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、公共維修基金繳納屬剛性支出；若遇老舊小區(qū)改造，還需分?jǐn)偧友b電梯、外墻保溫、地下管網(wǎng)更新、智能門禁系統(tǒng)等數(shù)十項(xiàng)改造費(fèi)用，單次分?jǐn)倓虞m數(shù)千至上萬元，多年累計(jì)不容小覷。

更具確定性的是房地產(chǎn)稅改革進(jìn)程：財(cái)政部明確表態(tài)“擴(kuò)大試點(diǎn)范圍、積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、穩(wěn)妥推進(jìn)立法”，多地已啟動稅基評估、信息系統(tǒng)搭建與納稅人培訓(xùn)，政策落地窗口期正在收窄。

按現(xiàn)行試點(diǎn)框架推演，持有套數(shù)越多、面積越大、單價越高，應(yīng)納稅額呈非線性增長，未來五年內(nèi)將成為多套房家庭不可忽視的新增支出項(xiàng)。

此外，巨額資金長期沉淀于非生息房產(chǎn)，既無法參與穩(wěn)健理財(cái)獲取3%—4%年化收益，也錯失權(quán)益類資產(chǎn)配置帶來的長期復(fù)利機(jī)會，隱性機(jī)會成本持續(xù)放大，房產(chǎn)正從“財(cái)富引擎”逐步轉(zhuǎn)變?yōu)椤俺杀局行摹薄?/p>

四、租金回報(bào)與資產(chǎn)估值雙重承壓

過去不少家庭購置多套住宅，核心動因是依托穩(wěn)定租金覆蓋月供、實(shí)現(xiàn)“以租養(yǎng)貸”，甚至獲取超額收益。如今這一路徑已明顯收窄。

中指研究院最新數(shù)據(jù)顯示，全國15個重點(diǎn)城市平均租金回報(bào)率僅為1.92%，其中北上廣深等一線城市普遍徘徊在1.7%—2.1%區(qū)間，顯著低于當(dāng)前國有大行三年期定存利率（2.6%）及國債收益率（2.8%—3.1%）。

隨著保障性租賃住房建設(shè)全面提速，2024年全國籌建保租房超210萬套，大量新市民、青年人轉(zhuǎn)向價格更優(yōu)、服務(wù)更規(guī)范的政策性房源，商品房租賃市場客源被持續(xù)分流。

普通住宅空置周期明顯拉長，部分區(qū)域出租率跌破65%，租金不僅停滯不前，2024年Q2起已出現(xiàn)連續(xù)三個季度環(huán)比下跌，多數(shù)多套房業(yè)主的實(shí)際租金收入，尚不足以支付當(dāng)期房貸利息。

與此同時，房產(chǎn)賬面價值持續(xù)縮水，家庭資產(chǎn)負(fù)債表雖顯“厚實(shí)”，卻缺乏真實(shí)現(xiàn)金流支撐，陷入“紙面富貴、口袋干癟”的結(jié)構(gòu)性失衡，財(cái)富質(zhì)量顯著下降。

總體來看，房地產(chǎn)行業(yè)已跨越粗放擴(kuò)張周期，正式步入理性回歸階段——房子正加速回歸“住”的本質(zhì)功能，其金融屬性與投機(jī)空間被政策與市場雙向壓縮。

未來三年，多套房家庭亟需應(yīng)對的四大核心課題清晰浮現(xiàn)：資產(chǎn)難以變現(xiàn)、債務(wù)結(jié)構(gòu)失衡、持有成本攀升、收益能力退化。

對擁有三套及以上房產(chǎn)的家庭而言，必須果斷告別“囤房待漲”的路徑依賴，主動重構(gòu)家庭資產(chǎn)底層邏輯。

首要任務(wù)是優(yōu)化房產(chǎn)組合，堅(jiān)決剝離區(qū)位偏遠(yuǎn)、樓齡超20年、無地鐵配套、無學(xué)區(qū)支撐、交易活躍度常年墊底的低效資產(chǎn)，降低冗余持有負(fù)擔(dān)。

其次要推動資產(chǎn)形態(tài)轉(zhuǎn)化，將閑置空置、出租困難的房產(chǎn)，通過長租托管、適老化改造后委托運(yùn)營、或置換為REITs份額等方式，轉(zhuǎn)化為可持續(xù)現(xiàn)金流或流動性更強(qiáng)的金融工具。

最關(guān)鍵的是筑牢家庭資金防線，確?；钇?貨幣基金形式的應(yīng)急儲備金不低于12個月家庭剛性支出，為健康、教育、養(yǎng)老等不確定性預(yù)留充足安全墊。

在樓市新秩序下，房產(chǎn)不再是無風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)富蓄水池。

唯有科學(xué)配置資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、動態(tài)管控負(fù)債水平、牢牢守住現(xiàn)金流生命線，才能真正守護(hù)住幾代人辛勤積累的財(cái)富根基，托舉起穩(wěn)得住、靠得牢、可持續(xù)的家庭生活保障體系。

信息來源