來源：大偉看樓市

2026 馬年開年，樓市迎來里程碑式政策—— 全國多城官方收儲老破小正式落地執(zhí)行。從中央定調(diào)到地方實操，從試點探索到全面鋪開，一場由政府、國企、金融機構聯(lián)手推進的存量房盤活行動，正在改寫普通業(yè)主的資產(chǎn)命運。對于手握老破小的家庭而言，這不是簡單的市場波動，而是確定性極強的政策紅利。盲目低價拋售，或?qū)㈠e過十年一遇的資產(chǎn)盤活窗口。

一、政策全面落地：從頂層設計到城市實操，收儲已成定局

2025 年底中央經(jīng)濟工作會議明確提出 “鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房”，為 2026 年樓市定下 “穩(wěn)市場、去庫存、優(yōu)供給” 的主基調(diào)。進入馬年，住建部、自然資源部聯(lián)合發(fā)文，從規(guī)劃、土地、資金三方面為老破小收儲保駕護航，政策從頂層設計快速轉化為落地動作。

截至 2026 年 2 月中旬，全國已有36 個重點城市發(fā)布明確收儲公告，超 80 個城市表態(tài)支持區(qū)屬國企收購存量住房，北京、上海、廣州、杭州、濟南等核心城市率先進入實操階段。以上海為例，浦東、靜安、徐匯三區(qū)已完成首批簽約，由區(qū)屬公租房公司、保障房企業(yè)作為收購主體，建設銀行等金融機構提供專項低成本資金，形成 “收儲 — 改造 — 運營” 的完整閉環(huán)，為全國提供可復制模板。

官方收儲并非臨時救市，而是房地產(chǎn)從 “增量開發(fā)” 轉向 “存量運營” 的必然選擇。過去幾十年，我國住房供給從短缺走向過剩，大量老破小占據(jù)核心地段卻面臨流通困難、居住品質(zhì)低、安全隱患多等問題。官方下場收儲，既能打通二手房流通堵點，又能補充保障房供給，更能穩(wěn)定市場預期，實現(xiàn)民生、市場、行業(yè)三方共贏。

二、收儲標準清晰：這類老破小最吃香，不是所有舊房都收

本輪官方收儲有明確篩選邏輯，核心地段、小戶型、房齡達標、產(chǎn)權清晰的老破小是優(yōu)先目標，各地細則雖有差異，但核心標準高度統(tǒng)一：

房齡門檻：一線城市優(yōu)先 2000 年以前建成房源，二三線城市放寬至 2010 年前，重點覆蓋磚混、預制板結構及存在安全隱患的老舊住房；

戶型面積：以中小戶型為主，一線城市嚴控 70㎡以下，二三線城市不超過 144㎡，40-60㎡一居、兩居最受歡迎；

地段要求：優(yōu)先主城區(qū)、地鐵沿線、配套成熟區(qū)域，改造后可快速轉化為保租房、人才公寓；

產(chǎn)權條件：產(chǎn)權清晰、無抵押查封、無糾紛，能正常過戶，國有出讓土地性質(zhì)優(yōu)先。

以上海浦東試點為例，明確收購內(nèi)環(huán)內(nèi)、2000 年以前建成、70㎡以下、總價≤400 萬的二手房，正是市場上最典型的老破小。杭州富陽、濟南起步區(qū)等城市直接照搬這套標準，推出 “全款收房”“以舊換新” 等舉措，讓符合條件的老房快速變現(xiàn)。

很多業(yè)主誤以為收儲是 “低價收房”，實則不然。官方收儲遵循市場化定價、自愿參與原則，收購價參考周邊市場價，部分城市還會給予小幅溢價，同時免去中介費、過戶費等交易成本，比私下掛牌更省心、更劃算。

三、業(yè)主核心利好：告別賣房難，資產(chǎn)價值全面提升

對于老破小業(yè)主來說，官方收儲帶來的是實打?qū)嵉乃拇蠹t利，徹底解決長期困擾的賣房難題：

打通快速退出通道

過去老破小掛牌半年、一年無人問津是常態(tài)，降價幾十萬仍難成交。如今官方成為 “兜底買家”，符合條件的房源 15-30 天即可完成簽約、過戶、放款，流程透明、資金安全，不用再跟買家討價還價，不用承擔長期持有的物業(yè)費、維修費。

鎖定穩(wěn)定合理價格

二手房市場波動大，淡季低價拋售容易虧掉本金。官方收儲以政策托底，鎖定市場價區(qū)間，避免業(yè)主因市場恐慌低價割肉。同時，收儲帶動片區(qū)老房價值提升，未被收儲的優(yōu)質(zhì)老房也能跟著漲價，形成良性循環(huán)。

解鎖以舊換新福利

多地收儲與 “以舊換新” 綁定，業(yè)主賣出老破小后，可領取購房補貼、抵價券，享受新房稅費減免、優(yōu)先選房等政策。既能甩掉老舊資產(chǎn)包袱，又能低成本置換品質(zhì)新房，實現(xiàn)居住品質(zhì)與資產(chǎn)質(zhì)量雙升級。

消除持有風險成本

老破小普遍存在管線老化、電梯缺失、墻體開裂等問題，不僅居住體驗差，還面臨安全隱患。被收儲后，業(yè)主無需再承擔維修成本、折舊損失，徹底擺脫 “老房包袱”，資金可投向更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

四、市場邏輯重構：老破小從 “雞肋” 變 “香餑餑”

官方收儲落地，直接改寫樓市底層邏輯：老破小不再是貶值資產(chǎn)，而是具備政策價值的稀缺資源。

過去，樓市偏好新房、次新房，老破小因房齡老、配套舊被嫌棄，貶值速度逐年加快。如今官方批量收儲，直接減少市場上老破小供給，供需關系逆轉，核心區(qū)符合收儲標準的老房，身價迎來修復性上漲。上海試點啟動后，內(nèi)環(huán)內(nèi)老破小掛牌價普遍上漲 5%-10%，成交量同步提升，就是最直接的證明。

從行業(yè)層面看，收儲推動房地產(chǎn)回歸居住屬性。政府收購老破小改造為保租房，既能滿足新市民、青年人的住房需求，又能避免過度開發(fā)，讓市場更平穩(wěn)健康。對于普通家庭而言，這是政策直接讓利，不用再靠賭房價上漲獲利，而是通過政策紅利實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。

五、業(yè)主行動指南：別亂賣，這樣操作收益最大化

面對政策紅利，老破小業(yè)主切忌盲目操作，遵循以下原則，才能抓住利好：

先核查是否符合收儲標準

對照本地政策，查看房齡、面積、地段、產(chǎn)權是否達標，重點關注 2000 年前建成、核心區(qū)小戶型、產(chǎn)權清晰的房源，這類房源通過率最高。

優(yōu)先選擇官方收儲，不私下低價拋售

官方收儲流程規(guī)范、資金有保障，比中介掛牌更省心，價格更穩(wěn)定。不要因急于變現(xiàn)低價賣給個人，錯過政策補貼與合理定價。

結合以舊換新，實現(xiàn)資產(chǎn)升級

有置換需求的業(yè)主，優(yōu)先選擇 “收儲 + 以舊換新” 模式，用老房抵扣新房首付，享受雙重補貼，降低換房成本。

產(chǎn)權不清先整改，提高收儲成功率

有抵押、共有人糾紛、證件不全的房源，提前完成解押、公證、補證，確保產(chǎn)權清晰，順利通過收儲審核。

六、馬年樓市展望：收儲常態(tài)化，老房迎黃金機遇

2026 馬年是政策落地關鍵年，官方收儲不會是短期行為，而是長期常態(tài)化舉措。隨著更多城市加入，收儲范圍將持續(xù)擴大，資金支持將更加充足，老破小業(yè)主的紅利期才剛剛開始。

未來，樓市將形成 “新房改善 + 存量盤活 + 保障兜底” 的新格局，老破小不再是市場邊緣資產(chǎn)，而是城市更新、住房保障的重要組成部分。對于普通業(yè)主來說，守住政策紅利，不盲目拋售，就是守住家庭資產(chǎn)的基本盤。

總之，2026 馬年官方收儲老破小，是送給業(yè)主的重大政策禮包。別再把老破小當 “雞肋” 低價處理，也別再恐慌性拋售。摸清政策標準，抓住收儲窗口，才能讓老舊資產(chǎn)煥發(fā)新生，實現(xiàn)財富穩(wěn)穩(wěn)增值。