最近有個關(guān)于上海的短視頻特別火：

視頻說的是上海中心這個632米的中國第一高樓——正經(jīng)的金融公司不多，反而里面都是spa、醫(yī)美、健身的店。

不得不說這個視頻引起了很大的反響。

看這個點贊數(shù)據(jù)后臺應該有上千萬的播放量了，雖然博主的出發(fā)點未必是去黑上海，但是看評論區(qū)和彈幕的情況，輿論貌似被引導到了一個方向上：

上海最頂級的商務區(qū)陸家嘴，不行了——金融中心竟然沒有幾家金融公司。

這也和樓市這幾年對于陸家嘴的擔憂一模一樣：

隨著陸家嘴的老化、陸家嘴豪宅的老化，整個板塊的樓市競爭力貌似也大不如前。

無論是陸家嘴的豪宅，還是浦東內(nèi)環(huán)的眾多中產(chǎn)社區(qū)，價格都是暴跌，走下了神壇。

陸家嘴，真的沒落了嗎？

首先要非常明確的說：

從商務區(qū)的發(fā)展視角來看——

陸家嘴，沒有沒落，也幾乎不會沒落。

既然誘因是這個關(guān)于上海中心沒有金融企的視頻而起，那么我們就從視頻出發(fā)開始辟謠。

如果是理性的觀眾應該也發(fā)現(xiàn)了，這個視頻其實有點斷章取義了：

整個視頻對于入駐企業(yè)的主要取景，就是上海中心辦公大堂的一張指示牌——

在這張指示牌顯示的可達樓層里面，只有摩根大通這么一個知名金融企業(yè)，其他的大多都是“服務行業(yè)”門店，包括餐廳、茶館、牙科診所。

但是事實，真的是上海中心只有這么一家知名公司嗎？

答案肯定是否定的啊……如果只有這一家，天天在上海中心擠電梯的打工人上的是哪門子班？

合理的解釋就是：

拍視頻這個人，別的企業(yè)樓層他上不去，或者說刻意引導了大家以為這里只有摩根大通一家金融企業(yè)。

實際上上海中心的知名公司還是非常多的：

除了視頻里顯示的在42F-49F的摩根大通，還有19F的海富通基金、8F的中歐基金、14F的安險基金、11F的錦天城律所、26-28F的大地保險總部等等。

這些公司廣泛分布在不同的樓層，早晚高峰上班時間，上海中心也是人擠人，從來不存在“人去樓空”的情況。

當然這些年也有企業(yè)外流——但也算是正?，F(xiàn)象。

有的是自己搞了總部大樓之后離開了：

比如支付寶原來的上?？偛烤驮谏虾Ｖ行睦锩妫髞碜约嘿I了樓搬走了；

國華人壽總部原來也是在上海中心辦公，現(xiàn)在建好了自己的大樓也搬走了。

有的是搬到了隔壁：

比如段和段律師事務所以前就在上海中心的58樓，現(xiàn)在就搬走了——

搬到了隔壁的環(huán)球金融中心11F。

客觀來說，所謂的上海中心沒有金融企業(yè)這件事，本質(zhì)上，只是一個披著流量外衣的鬧劇。

我又看了博主的其他視頻，發(fā)現(xiàn)后面又吐槽了環(huán)球金融中心的企業(yè)只是換了個洋馬夾（暗諷？）——

但是那些企業(yè)實際上都是知名金融企業(yè)的分支機構(gòu)了，已經(jīng)算是頂尖；

彈幕也有不少有識之士解釋這些企業(yè)其實已經(jīng)很頂級。

只能說無知者無畏，或許，黑上海是真的有流量。

至于視頻里提到的中國第一高樓，竟然開了一堆跟金融沒關(guān)系的服務業(yè)門店，這個其實就更加合理了——

一方面，上海中心又不是單獨的某個企業(yè)的總部大樓，本就是開門做生意的。

別管這些spa店健身房們，是想服務樓內(nèi)的金領(lǐng)、還是想用地標抬高身價——

人家愿意付全國第一梯隊12塊一平的高額租金進來租店面，那么存在即合理，這租金，野雞品牌可付不起。

另一方面，高檔餐廳、茶館、健身、醫(yī)美護理選擇地標寫字樓并不是上海的特例，而是全國乃至全球地標寫字樓的宿命，任何地區(qū)都是如此。

高端商業(yè)綜合體配高端服務業(yè)，非常正?！?/p>

哪天我們公司發(fā)展的更好了，沒準也去上海中心租個辦公室了。

而且實話實說，我們即便做一個極端假設：

假設上海中心里面真的全都是各種各樣的服務業(yè)門店，幾乎沒有什么正經(jīng)公司——

其實也完全不影響陸家嘴是全國第一CBD的底氣和實力。

換句話說，陸家嘴的牛逼跟地標本身沒關(guān)系。

陸家嘴的崛起，從根本上來說是國家意志的選擇，是行政力量要求下誕生的金融行業(yè)聚集地。

所有的金融機構(gòu)都得來這里設立總部（下圖為陸家嘴眾多總部），在這里建樓辦公，這里才成為了金融中心。

這一點和后面建的大大小小的想要主打金融產(chǎn)業(yè)的CBD完全不同：

其他商務區(qū)想做金融，只能成為陸家嘴外溢，撿起來金融行業(yè)的邊角料，而上海金融業(yè)的地基都在陸家嘴。

陸家嘴的根基從來不是三大座帶來的地標文化，而是一幢幢歸屬于各大銀行、證券、基金、保險的總部大樓。

而在陸家嘴那些招商型的大樓里面租辦公樓的外資銀行、金融衍生行業(yè)和上下游企業(yè)，或者大家吐槽的小貸公司，都只是依附于這個基石的附庸。

根基不動，陸家嘴的地位就穩(wěn)如泰山。

而正因如此，很多金融相關(guān)企業(yè)，是離不開陸家嘴的：

如果你是一個金融行業(yè)的服務商，你自己的公司在陸家嘴，一天可以拜訪五家金融企業(yè)；

你搬走了，你的競爭對手就開心了，因為你的效率和信息收集速度，必然會嚴重下降。

也正是因為這種超然地位和行業(yè)虹吸力，才讓陸家嘴有了斷崖領(lǐng)先的實力：

是全中國目前唯一一個產(chǎn)值5000億以上GDP的CBD，領(lǐng)先第二名天河CBD的3000億+和第三名的福田CBD2500億+。

房子不會賣，價格不好談

賣房策略輕度咨詢

這也就是為什么，我們經(jīng)常說：

規(guī)劃的地標，其實對板塊價值無用。

因為地標可以扛起一個板塊的天際線，但撐不起板塊的產(chǎn)業(yè)底氣。

上海現(xiàn)在很多新建的板塊也在造摩天大樓，但是上海早都過了靠地標招商引資的時代，最核心的還是產(chǎn)業(yè)號召力。

地標，比不上一個又一個落定在那里的總部，更無法帶來強大的產(chǎn)業(yè)凝聚力。

為什么買房不能單純看規(guī)劃，原因也在于此。

很多板塊說要超越陸家嘴，其實都只是營銷宣傳上的說辭。

實際上根本難以望其項背。

而實際上，近幾年關(guān)于陸家嘴板塊的沒落的說法，從來不止于產(chǎn)業(yè)側(cè)：

商業(yè)沒落：正大廣場的空置率很高，泛陸家嘴地區(qū)的第一八佰伴已經(jīng)完全沒落。

學區(qū)下滑：曾經(jīng)浦東最好的學區(qū)基本都分布在陸家嘴周圍，如今浦東新三杰張集、建平地杰、前灘華二均和陸家嘴無關(guān)。

板塊全面老化：無論是寫字樓、商業(yè)、住宅都陷入了老齡化危機，板塊看起來愈發(fā)陳舊；而板塊周圍也沒有可以擴展開發(fā)的空間，增量有限。

最關(guān)鍵的其實是房價嚴重下滑，陸家嘴和泛陸家嘴概念的板塊房價都發(fā)生了暴跌，如今已經(jīng)有點掉隊了。

曾經(jīng)在上海樓市里，陸家嘴周邊的房價都是上海樓市的第一梯隊：

上海第一豪宅區(qū)陸家嘴，上海第一中產(chǎn)社區(qū)聯(lián)洋。

最高峰時，即便不考慮有地標屬性的湯臣一品和隔壁的中糧海景壹號，陸家嘴典型的次新豪宅濱江凱旋門和九廬單價均超過20萬一平。

聯(lián)洋等板塊次新房的單價一度都要12-15萬。

但是這幾年，靠著陸家嘴名號崛起的樓盤，最近幾年價格都跌了很多。

豪宅領(lǐng)域：

老牌豪宅世茂濱江和仁恒濱江，單價跌到8-9萬，單價甚至和北蔡御橋的次新房一個水準；

次新豪宅濱江凱旋門、九廬中高區(qū)江景房源的單價跌到15萬左右，單價真的比不過號稱“下一個陸家嘴”的前灘了：

前灘晶耀名邸的改善大三房，近期的成交單價還有15萬+；

前灘的無遮擋江景房，成交單價至今18w+。

中產(chǎn)社區(qū)領(lǐng)域：

浦東內(nèi)環(huán)以聯(lián)洋為首的中產(chǎn)板塊們也都回歸了9萬上下的價格。

從這些樓市的視角來看，陸家嘴確實是沒落了。

但是我們也注意到：

作為有強大產(chǎn)業(yè)號召力的陸家嘴，仍有非常多的買家關(guān)注陸家嘴的樓市。

陸家嘴的板塊沒落，到底是暫時的，還是長期的？

陸家嘴的豪宅，和陸家嘴周邊的中產(chǎn)社區(qū)，到底還能買嗎？

要搞懂陸家嘴還能不能買、值不值得買，關(guān)鍵在于弄清楚陸家嘴沒落的原因，看這些誘因未來是否會讓陸家嘴持續(xù)沒落。

當然，這里我們要分為中產(chǎn)和豪宅兩個視角，因為二者的邏輯大方向相似，但細節(jié)有些差異。

先說沒落的共同原因，就是這輪城市大開發(fā)之后，上海有太多的新板塊崛起，逐漸分流了屬于陸家嘴的購買力。

不同之處，中產(chǎn)板塊和豪宅板塊的變化邏輯不同，最終樓市的終局也不同。

先說中產(chǎn)領(lǐng)域：

浦東內(nèi)環(huán)以陸家嘴、聯(lián)洋為首的眾多中產(chǎn)社區(qū)房價暴跌的最核心原因在于：

浦東中產(chǎn)板塊的C位中心，已經(jīng)由陸家嘴轉(zhuǎn)向了張江代表的浦東南部區(qū)域。

簡單來說，浦東發(fā)展大勢已定，而浦東的居民是沒有地段忠誠度的，哪里房子新、有發(fā)展就買到哪里。

隨著浦東的全面開發(fā)南移、前灘和張江的崛起，陸家嘴已經(jīng)不再是浦東唯一的宇宙中心。

十五年前，浦東居民去市區(qū)逛街，大家只能去陸家嘴，正大廣場風頭正盛。

現(xiàn)在，各大板塊都有商業(yè)中心，商業(yè)的繁華主要靠地緣居民支撐，這就直接讓正大廣場這個商務區(qū)里定位平民的商場走向沒落，所以空置率才那么高。

而國金中心依然銷售額兩百億，就是因為在頂奢商場領(lǐng)域，陸家嘴依然有號召力，國金依然是最頭部。

而從買房的角度，如今即便是陸家嘴上班的人，也知道浦東向南發(fā)展，整個北浦東的中產(chǎn)都在向南轉(zhuǎn)移——帶動南浦東的商業(yè)、學區(qū)崛起。

未來，浦東中產(chǎn)社區(qū)的頭把交椅將是南側(cè)新開發(fā)的后灘、前灘、新楊思、北蔡等中產(chǎn)板塊。

這些板塊城市界面更新、房子大多都是升級后的新規(guī)范產(chǎn)品，配以學區(qū)和商業(yè)，就是下一個十年浦東中產(chǎn)的一梯隊板塊。

浦東內(nèi)環(huán)的眾多中產(chǎn)社區(qū)，地位全面下滑到了浦東的第二梯隊。

而如果單從陸家嘴板塊本身的中產(chǎn)購買力走向變化來說，中產(chǎn)社區(qū)的下滑，其實更加容易理解：

以前是金橋陸家嘴張江的產(chǎn)業(yè)居民都是去買浦東內(nèi)環(huán)的聯(lián)洋等板塊。

如今的情況是：

楊浦濱江、西藏北路等板塊進入主力開發(fā)期，正面分流了陸家嘴和浦東北部的改善購買力。

浦東中環(huán)上，前灘南、后灘、北蔡、新楊思、張家浜等板塊的開發(fā)又逐漸吸收了浦東東部、南部來自前灘、張江等方向改善購買力。

這種情況下，浦東內(nèi)環(huán)這些板塊沒落是必然的，因為樓市的排位賽已經(jīng)全面輸了，未來只能作為內(nèi)環(huán)的商品房跟上大盤，很難像2021年那樣全面領(lǐng)漲。

而豪宅視角來看，陸家嘴的豪宅我認為未來還能再次回暖。

陸家嘴的豪宅下跌甚至暴跌，其實和中產(chǎn)的原因很相似：

這幾年新房豪宅大量供應，市區(qū)全面舊改，大幅度分流了所有二手板塊的購買力，陸家嘴自然也備受沖擊。

而像陸家嘴江景房去年底以來的大幅度補跌也是因為當下階段，浦東主打江景概念的新房實在太多了：

保利世博、陸家嘴太古源、后灘的江景豪宅都在賣，市場分流極為嚴重。

但是這種分流對于陸家嘴的豪宅來說，是暫時的——

因為長周期來看，十幾年，二十幾年之后，隨著這輪城市更新結(jié)束，所有的這些新房豪宅老化，陸家嘴的豪宅優(yōu)勢會重新顯現(xiàn)。

原因在于兩點：

1、這輪城市更新之后，陸家嘴的板塊能級會進一步的提升。

這輪城市更新最重要的結(jié)果就是打造全國第一富人區(qū)，以黃浦的新天地為起點，一直到浦東的陸家嘴濱江結(jié)束上海正在全力打造全國第一富人區(qū)！

整片區(qū)域?qū)侨珖磥砭鶅r最高、總價最高的豪宅區(qū)域，第一富人區(qū)。

這對于陸家嘴濱江來說，中黃浦的成熟反而是讓陸家嘴濱江的區(qū)域能級更上一層樓——

第一富人區(qū)里唯一的一片一線江景房，且看的還是外灘這種真正意義上的核心江景，全市江景房里真正的一梯隊景色。（董家渡大部分社區(qū)都是斷江）。

上海城市開發(fā)越大，核心江段江景房就會愈發(fā)稀缺，一線江景地塊實在太少了，看外灘的就更少了。

2、十幾年、二十年后，所有這批新房全部變成老房子之后，陸家嘴的這些江景房在產(chǎn)品上依然具有競爭優(yōu)勢。

當大家都變成老房子之后，拼的是產(chǎn)品設計，拼的是更新的能力，以及物業(yè)的維護能力。

陸家嘴這些豪宅，大部分都是真豪宅——

產(chǎn)品設計的很豪氣，湯臣一品、中財富海景等社區(qū)基本都是大戶型為主，且這些社區(qū)會所、大堂、園林的配置都先相當高。

包括濱江凱旋門的品質(zhì)是真的很強，和很多最新的新規(guī)豪宅相比并不遜色。

這點和早期以小戶型為主的老靜安、新天地和徐匯濱江大不相同，未來不太會直接因為產(chǎn)品不夠檔次嚴重下滑。

而陸家嘴這些豪宅的物業(yè)也可以說是上海最好的一批，確實小區(qū)保養(yǎng)的都不錯。

湯臣一品就是個很典型的例子，外立面清晰之后，煥然一新。

從一線江景房這個領(lǐng)域來看，除了徐匯濱江的啟元算是比較能打的，目前黃浦濱江、世博濱江等一種主打江景的小區(qū)，目前在品質(zhì)上、維護上、江景稀缺性上都無法和陸家嘴濱江相比。

當然江景這東西本身就是豪宅領(lǐng)域才講的東西，像北外灘的新外灘花苑這種偽豪宅不在討論之列，那種房子只能談錯配。

不過，隨著這輪豪宅大供應，上海樓市分化會越來越細致——

因為豪宅變多了，那么就是擇優(yōu)競爭，分化會越來越細，細節(jié)到戶型、樓幢、樓層。

比如世茂濱江的低區(qū)，為什么單價現(xiàn)在就8萬？

因為他在如今的豪宅格局中已經(jīng)算尾部，甚至可以說階層滑落了——

已經(jīng)不是賣給富豪，而是賣給家庭人口多的中產(chǎn)家庭，那就是總價邏輯，最多就是中產(chǎn)家庭承擔上限——2000多萬的水平，那面積大的結(jié)果就是其單價比普通中產(chǎn)社區(qū)還要低。

未來這種趨勢將會蔓延開來，陸家嘴很多戶型差、樓層低的房子，可能和高區(qū)江景標準戶型的房源，價差會進一步拉大。

這個趨勢也會在全市蔓延，豪宅的大洗牌時代正式來臨。

后續(xù)我們會繼續(xù)推出專題文章分析，感興趣的朋友可以保持關(guān)注。