（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2008年，林文濤因不具備購房資格，與朋友鄭雅君協(xié)商，由其代為購買位于北京的一套住宅（以下簡稱一號房屋）。雙方于2008年12月簽訂《借名買房協(xié)議書》，約定：房屋以鄭雅君名義簽約、貸款、登記，但全部首付款、月供及相關費用由林文濤承擔，房屋歸林文濤所有。

隨后，鄭雅君與原房主簽訂買賣合同，房屋登記在其名下。林文濤稱自己支付了全部房款，并提交了多份收條及鄭雅君出具的收款憑證。此后，房屋由林文濤實際居住使用。

2017年，鄭雅君因資金周轉，將一號房屋抵押給債權人呂某，并辦理了合法抵押登記。后因未能還款，呂某依據(jù)公證債權文書申請強制執(zhí)行（A號執(zhí)行案）。執(zhí)行過程中，該債權及抵押權被轉讓給劉振國，法院依法變更劉振國為申請執(zhí)行人。

2021年，法院啟動對一號房屋的查封與拍賣程序。林文濤作為案外人提出執(zhí)行異議，主張自己是房屋實際所有權人，請求中止執(zhí)行。法院審查后作出B號裁定，駁回其異議。

林文濤不服，提起執(zhí)行異議之訴，請求：1. 終止對一號房屋的拍賣；2. 解除查封。

鄭雅君作為第三人出庭，認可林文濤所述，稱房屋確系其出資購買。

劉振國辯稱：房屋登記在鄭雅君名下，其依法享有抵押權，且已辦理登記，屬于善意擔保物權人。林文濤與鄭雅君之間的內(nèi)部約定，不得對抗外部債權人。

二、裁判結果

法院判決：

駁回原告林文濤的全部訴訟請求。

劉振國勝訴，一號房屋繼續(xù)執(zhí)行拍賣，林文濤無權阻卻。

三、法院說理要點

案外人需證明“足以排除強制執(zhí)行的民事權益”。

根據(jù)司法解釋，林文濤作為異議人，負有舉證責任，須證明其權利可優(yōu)先于申請執(zhí)行人的抵押權。

現(xiàn)有證據(jù)不足以證明實際出資事實。

林文濤僅提供收條及事后補簽的《借名買房協(xié)議》，且協(xié)議落款時間（2008年）與所載購房時間（2011年）矛盾，真實性存疑，難以采信。

即使借名關系成立，也不能對抗已登記的抵押權人。

不動產(chǎn)以登記為公示方式。劉振國作為善意第三人，基于產(chǎn)權登記信賴而設立抵押權，依法受法律保護。

借名買房屬內(nèi)部債權關系，不具有物權效力。

即便林文濤是實際出資人，其權利性質(zhì)僅為對鄭雅君的合同債權，不能直接取得物權，更無法排除法院對登記財產(chǎn)的執(zhí)行。

綜上，林文濤對一號房屋不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益，其訴求缺乏法律依據(jù)。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師靳雙權團隊）

借名買房最大風險：無法對抗外部債權人。

一旦登記人對外負債或設立抵押，實際出資人幾乎無法阻止執(zhí)行——登記即公示，善意第三人受優(yōu)先保護。

收條+事后協(xié)議≠有效出資證明。

現(xiàn)金支付、無銀行流水、協(xié)議時間矛盾等瑕疵，極易被法院認定為“證據(jù)不足”。大額交易務必通過銀行轉賬并備注用途。

抵押權一旦登記，效力極強。

即使房屋是“借名”的，只要抵押權人不知情、已登記，法院通常認定其為善意，借名人權利排在最后。

執(zhí)行異議之訴門檻極高。

不是“我是實際出資人”就能中止拍賣，必須證明權利足以排除執(zhí)行——在有抵押的情況下，幾乎不可能。

北京房產(chǎn)律師靳雙權團隊專注處理借名買房被執(zhí)行、案外人異議、抵押權沖突等高風險糾紛，擅長從證據(jù)鏈漏洞、權利順位、執(zhí)行程序合法性等角度制定應對策略。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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