（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

趙建國、趙淑芬系夫妻，其子趙明與劉雅婷于2018年9月登記結婚?；楹?，二人居住在劉雅婷婚前購買的住房內。

2019年底，因趙明與劉雅婷即將迎來孩子出生，雙方家庭共同商議在北京市區(qū)購置一套新房，用于雙方父母來京照看孩子時居住。經(jīng)多方看房，最終選定位于豐臺區(qū)的一處住宅（以下簡稱一號房屋）及配套的地下車位（以下簡稱一號車位）。

2019年12月29日，劉雅婷作為買受人，與原產權人簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定總價377.8萬元，其中首付款225.8萬元，貸款132萬元。交易通過甲公司居間完成，所有合同、付款憑證、貸款文件及后續(xù)不動產登記均以劉雅婷個人名義辦理，房屋及車位亦登記在其名下。

購房資金來源方面，趙明將其名下位于天津的一套房產出售，所得售房款223萬余元轉入劉雅婷賬戶，用于支付首付款。此后，因趙建國夫婦長期居住在一號房屋，相關物業(yè)費、取暖費、水電費及部分貸款由其實際支付。房屋裝修亦由趙家參與并承擔費用。

2022年，因家庭矛盾激化，趙建國、趙淑芬向法院提起訴訟，請求確認一號房屋及一號車位歸其所有，理由是“全部出資由我們承擔，只是借兒媳名義購房”。

劉雅婷辯稱：房屋系其與趙明婚后共同決策購買，使用夫妻共同財產（包括出售天津房產所得）支付首付款，貸款亦以夫妻名義申請，屬于夫妻共同財產。趙家支付部分費用系基于親情資助，不能改變物權歸屬。雙方從未達成借名買房合意，更無書面協(xié)議。

趙明作為第三人出庭，表示支持父母訴求，稱“我們夫妻沒出錢，房子就是我父母的”。

二、裁判結果

法院判決：

駁回原告趙建國、趙淑芬的全部訴訟請求。

劉雅婷勝訴，一號房屋及一號車位權屬維持登記狀態(tài)，歸其所有。

三、法院說理要點

不動產物權以登記為生效要件。

一號房屋及車位自始至終以劉雅婷名義簽約、貸款、繳稅、登記，符合《物權法》（注：本案適用民法典施行前法律）規(guī)定的登記生效主義，權屬清晰。

原告主張的“借名買房”缺乏合意證據(jù)。

雖然趙家支付了部分費用并實際居住，但未能提供任何書面或口頭借名協(xié)議，亦無證據(jù)證明劉雅婷曾同意代持房產。家庭內部資金往來不能當然推定為購房出資。

出資行為不等于所有權。

即便趙家確實承擔了部分成本，該行為在法律上可能構成贈與、借貸或家庭資助，但不能直接產生物權變動效果。物權歸屬仍以登記為準。

原告堅持確權，而非主張債權，路徑錯誤。

法院明確釋明：若存在借名關系，其權利性質為債權（如要求過戶），而非直接確認所有權。但原告拒絕變更訴請，故依法駁回。

規(guī)避限購并非本案爭議焦點，但借名關系本身未成立。

即使不考慮政策因素，僅憑出資和居住事實，不足以認定借名買房成立。

綜上，原告未能證明其對房屋享有物權，亦未選擇正確的救濟路徑，訴訟請求缺乏法律依據(jù)。

四、律師提示（北京房產律師靳雙權團隊）

“誰出錢，房子就歸誰”是常見誤區(qū)。

在家庭購房中，出資僅是判斷權屬的參考因素之一，登記公示效力優(yōu)先。若無明確代持約定，出資可能被認定為贈與或家庭支持。

借名買房必須有“合意”證據(jù)。

僅有轉賬、居住、裝修等事實，無法推翻產權登記。法院要求證明雙方事前達成借名合意，且通常需書面協(xié)議支撐。

確權之訴 vs 債權之訴，路徑?jīng)Q定成敗。

若主張借名買房，應訴請“配合過戶”，而非“確認所有權”。前者是合同履行之訴，后者是物權確認之訴——二者法律基礎完全不同。

親情資助需留痕，但更要明確性質。

父母為子女購房出資，建議通過協(xié)議明確是借款、贈與（給子女一方還是雙方）還是代持，避免日后爭議。

家庭房產糾紛往往情理交織，但法律只認證據(jù)與規(guī)則。登記在誰名下，誰就掌握主動權。如有類似安排，務必提前規(guī)劃、書面確認，切勿依賴“大家都明白”的默契。

北京房產律師靳雙權團隊長期處理家庭內部房產確權、借名買房、出資性質認定等復雜糾紛，注重從法律關系本質出發(fā)，提供精準風險評估與解決方案。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛(wèi)律所房產事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產營銷協(xié)會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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