（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

一、案情介紹

周鵬與周敏系姐弟關(guān)系。2008年，周鵬計(jì)劃在北京購(gòu)房，因個(gè)人原因不便直接登記，遂與姐姐周敏協(xié)商，由其代為持有所購(gòu)住房及配套的兩個(gè)地下車(chē)位（以下簡(jiǎn)稱(chēng)一號(hào)、二號(hào)車(chē)位）。雙方口頭約定：全部購(gòu)房款、車(chē)位款及相關(guān)費(fèi)用由周鵬承擔(dān)，房屋及車(chē)位由周鵬一家實(shí)際居住和使用，產(chǎn)權(quán)證暫登記在周敏名下。

隨后，周敏以自己名義與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)得一號(hào)、二號(hào)車(chē)位，并辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。所有款項(xiàng)均由周鵬支付，產(chǎn)權(quán)證書(shū)亦由其保管。

2017年，因周鵬資金周轉(zhuǎn)困難，經(jīng)協(xié)商，由周敏及其丈夫以登記權(quán)利人身份，將一號(hào)房屋（與車(chē)位配套）抵押給債權(quán)人借款，所借款項(xiàng)由周鵬使用并負(fù)責(zé)償還。后因未能如期還款，債權(quán)人申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。在朝陽(yáng)區(qū)法院執(zhí)行程序中（A號(hào)執(zhí)行案），周敏夫婦多次向法院表示：“房屋和車(chē)位實(shí)際是周鵬的，我們只是代持”，并配合簽署委托賣(mài)房文件。法院《工作說(shuō)明》亦載明：“房屋及車(chē)位的實(shí)際出資人、使用人均為周鵬”。

2019年，周鵬曾起訴要求確認(rèn)車(chē)位歸其所有，但因訴訟請(qǐng)求表述不當(dāng)（直接確權(quán)而非要求過(guò)戶(hù)），被法院駁回（B號(hào)判決）。該判決同時(shí)指出：“如存在借名關(guān)系，應(yīng)通過(guò)合同之訴要求協(xié)助過(guò)戶(hù)”。

此后，周鵬再次提起訴訟，請(qǐng)求判令周敏履行借名買(mǎi)房合同義務(wù)，協(xié)助辦理一號(hào)、二號(hào)車(chē)位的過(guò)戶(hù)手續(xù)。

周敏辯稱(chēng)：雙方無(wú)書(shū)面合同，不存在借名關(guān)系；車(chē)位是周鵬贈(zèng)與其購(gòu)買(mǎi)；且雙方另有經(jīng)濟(jì)糾紛未解決，不同意過(guò)戶(hù)。

庭審中，周鵬提交了執(zhí)行筆錄、法院工作說(shuō)明、產(chǎn)權(quán)證持有記錄、歷年繳費(fèi)憑證等證據(jù)。周敏在B號(hào)案件庭審中曾親口承認(rèn)：“他們用我的身份證買(mǎi)一下車(chē)位……車(chē)位會(huì)給你過(guò)戶(hù)，但你要把我的本錢(qián)還給我。”

二、裁判結(jié)果

法院判決：

周敏于判決生效之日起七日內(nèi)，將一號(hào)、二號(hào)車(chē)位過(guò)戶(hù)至周鵬名下。

周鵬勝訴，借名買(mǎi)房關(guān)系獲司法確認(rèn)，過(guò)戶(hù)請(qǐng)求得到支持。

三、法院說(shuō)理要點(diǎn)

借名買(mǎi)房關(guān)系可依事實(shí)行為成立，不以書(shū)面合同為必要。

雖無(wú)書(shū)面協(xié)議，但周鵬支付全部車(chē)位款、長(zhǎng)期實(shí)際使用、持有產(chǎn)權(quán)證原件，符合借名買(mǎi)房的實(shí)質(zhì)特征。

對(duì)方在另案中的自認(rèn)具有高度證明力。

周敏在執(zhí)行程序及前次訴訟中多次承認(rèn)車(chē)位系代持，其“陳述錯(cuò)誤”抗辯缺乏依據(jù)，法院不予采信。

車(chē)位與房屋屬配套資產(chǎn)，權(quán)屬狀態(tài)應(yīng)一致認(rèn)定。

法院已確認(rèn)房屋為周鵬實(shí)際所有，配套車(chē)位亦應(yīng)作相同處理。

過(guò)戶(hù)請(qǐng)求屬于合同履行之訴，路徑正確。

本次訴訟明確要求“協(xié)助過(guò)戶(hù)”，而非直接確權(quán)，符合借名買(mǎi)房糾紛的正確救濟(jì)方式。

綜上，借名買(mǎi)房關(guān)系成立，周鵬有權(quán)要求周敏配合辦理過(guò)戶(hù)。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

借名買(mǎi)房即使無(wú)書(shū)面合同，也可能被法院認(rèn)可。

關(guān)鍵在于出資憑證、實(shí)際占有、產(chǎn)權(quán)控制、對(duì)方自認(rèn)等證據(jù)鏈?zhǔn)欠裢暾?/strong>

執(zhí)行程序中的陳述可能成為關(guān)鍵證據(jù)。

在法院談話(huà)、筆錄中承認(rèn)“代持”“實(shí)際權(quán)利人”等內(nèi)容，具有強(qiáng)證明效力，難以事后反悔。

訴訟請(qǐng)求必須精準(zhǔn)：要“過(guò)戶(hù)”，不要“確權(quán)”。

借名買(mǎi)房本質(zhì)是合同關(guān)系，應(yīng)訴請(qǐng)“履行合同、協(xié)助過(guò)戶(hù)”，而非直接主張物權(quán)。

產(chǎn)權(quán)證由誰(shuí)保管，是重要事實(shí)細(xì)節(jié)。

實(shí)際權(quán)利人長(zhǎng)期持有產(chǎn)權(quán)證原件，可佐證其對(duì)財(cái)產(chǎn)的控制與支配。

借名安排雖源于信任，但風(fēng)險(xiǎn)始終存在。一旦關(guān)系變化，唯有證據(jù)能守護(hù)權(quán)益。如已形成事實(shí)借名關(guān)系，建議及時(shí)通過(guò)法律程序固化權(quán)利，避免久拖生變。

北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)期處理親屬間借名買(mǎi)房、代持房產(chǎn)、過(guò)戶(hù)障礙等復(fù)雜糾紛，擅長(zhǎng)從歷史溝通、資金流向、司法自認(rèn)中構(gòu)建完整證據(jù)體系。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶(hù)、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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