（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2016年，周明因暫無北京購房資格，與表姐吳靜協(xié)商，由她出面購買一號房屋及配套車位。雙方簽訂《協(xié)議書》，明確約定：

“因周明暫無購房資質(zhì)，借用吳靜名義購房，所有房款、貸款、稅費由周明承擔，房屋歸周明所有�！�

隨后，吳靜以自己名義與甲房地產(chǎn)公司簽訂購房合同，購得一號房屋（總價約327萬元）及配套車位（16.8萬元）。

全部款項均由周明支付——包括定金、首付款、每月房貸、車位款、維修基金等。2020年5月，周明一次性還清剩余貸款210余萬元，房屋隨即解除抵押。

自交房起，一號房屋及車位一直由周明實際居住和使用，水電氣、物業(yè)費全由他繳納。房產(chǎn)證、購房合同、全部付款票據(jù)原件也始終由周明保管。

2020年，周明取得北京購房資格，多次要求吳靜配合過戶，均遭拒絕。吳靜稱：

自己婚后與父母擠住50平米老房，因名下有房無法申請保障房；

當初以為周明是“剛需”，沒想到他后來又買了其他房，涉嫌“炒房”；

雙方未約定過戶時間，她不構成違約；

車位未簽協(xié)議，應屬她所有；

并提起反訴，要求周明賠償100萬元經(jīng)濟損失（含房價上漲、貸款利率差等）。

周明則表示：已具備購房資格，且早向吳靜支付近10萬元感謝費，請求法院判令過戶。

二、裁判結果

法院判決：

一、吳靜于判決生效后10日內(nèi)，將一號房屋過戶至周明名下；

二、吳靜于判決生效后10日內(nèi)，將配套車位過戶至周明名下；

周明全面勝訴，房屋與車位均確認歸其所有。

三、法院說理要點

《協(xié)議書》合法有效，雙方形成借名買房合意。

協(xié)議系真實意思表示，不違反法律強制性規(guī)定，對雙方具有約束力。

周明完成“出資+占有+持證”三位一體舉證。

全部購房及車位款項由其支付；

房屋及車位長期由其使用；

所有原始憑證由其持有。

這些事實足以認定其為實際權利人。

車位雖無單獨書面協(xié)議，但可納入借名關系范圍。

車位系房屋配套，僅限業(yè)主購買，周明出資、持證、使用，吳靜從未提出異議，借名買車位關系具有高度可能性，應予認定。

吳靜主張“損失”缺乏依據(jù)。

雙方未約定過戶時間，不存在違約；

出借購房資格時應預見到可能影響自身購房，現(xiàn)以“不知情”為由索賠，不予支持；

綜上，周明有權要求過戶，吳靜的抗辯及反訴均不能成立。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權團隊）

這個案子很有代表性——很多親屬間借名買房，初期“講感情”，后期“算經(jīng)濟賬”。

吳靜的困境確實存在：名下有房影響家庭住房規(guī)劃。但法院的立場很明確：你自愿出借資格，就要承擔相應后果。感情可以理解，但法律只看約定與履行。

值得周明慶幸的是，他做到了三件事：

? 簽了書面協(xié)議（哪怕簡單）；

? 所有錢從自己賬戶出，留痕清晰；

? 從收房第一天起就實際控制房屋和證件。

這三點，缺一不可。尤其車位這種附屬資產(chǎn)，若沒有完整證據(jù)鏈，很容易被分割處理。本案中，正是因為周明同步控制車位票據(jù)、從未讓吳靜接觸使用，才成功將其納入確權范圍。

對于已具備購房資格的借名人，建議在還清貸款、解除抵押后立即啟動過戶程序，避免出名人家庭狀況變化（如結婚、生子、政策調(diào)整）帶來新阻力。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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