（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

林志遠(yuǎn)與吳建國(guó)是多年好友兼生意伙伴。2010年，林志遠(yuǎn)家庭名下已有兩套住房，受北京市新出臺(tái)的限購(gòu)政策影響，失去購(gòu)房資格。

同年5月，林志遠(yuǎn)看中一套位于通州的二手房（后稱“一號(hào)房屋”），總價(jià)83.5萬元。因無法以自己名義購(gòu)買，他與吳建國(guó)口頭約定：由林志遠(yuǎn)全額出資，以吳建國(guó)名義簽約購(gòu)房，房屋實(shí)際歸林志遠(yuǎn)所有。

隨后：

林志遠(yuǎn)以自己名義與原房主簽訂《定金協(xié)議》，支付定金2萬元；

全部房款83.5萬元由林志遠(yuǎn)及其妻子轉(zhuǎn)賬或現(xiàn)金支付；

雖然網(wǎng)簽合同寫的是吳建國(guó)名字，但聯(lián)系電話留的是林志遠(yuǎn)手機(jī)號(hào)；

房屋交付后，裝修、物業(yè)、供暖、有線電視等均由林志遠(yuǎn)辦理并繳費(fèi)；

房屋長(zhǎng)期由林志遠(yuǎn)對(duì)外出租，租金由其收?。?/strong>

房產(chǎn)證、契稅票等原件一直由林志遠(yuǎn)保管。

2016年，吳建國(guó)因病去世。其配偶王秀蘭在林志遠(yuǎn)協(xié)助下，辦理了繼承公證（女兒吳婷、母親李桂芳放棄繼承），將一號(hào)房屋過戶至自己名下。

2017年，在林志遠(yuǎn)妻子全程參與溝通、定價(jià)、簽約的情況下，王秀蘭將一號(hào)房屋以280萬元出售，實(shí)際收款278.5萬元。

此后，林志遠(yuǎn)要求返還售房款，遭拒。遂起訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)借名買房協(xié)議有效，并返還全部售房款及利息。

王秀蘭辯稱：

雙方從未達(dá)成借名合意；

房屋系吳建國(guó)用公司分紅購(gòu)買；

林志遠(yuǎn)協(xié)助賣房是因熟悉流程；

借名買房規(guī)避限購(gòu)，違反公序良俗，應(yīng)屬無效。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認(rèn)林志遠(yuǎn)與吳建國(guó)之間的借名買房合同關(guān)系無效；

? 王秀蘭于判決生效后7日內(nèi)返還林志遠(yuǎn)售房款278.5萬元；

核心結(jié)論：借名買房因規(guī)避限購(gòu)無效，但實(shí)際出資人可主張返還售房款。

三、法院說理要點(diǎn)

借名買房事實(shí)成立，證據(jù)鏈完整

定金協(xié)議、付款憑證、聯(lián)系信息、裝修票據(jù)、出租記錄、費(fèi)用繳納等均指向林志遠(yuǎn)為實(shí)際權(quán)利人；

吳建國(guó)家人未對(duì)房屋進(jìn)行任何管理或支出；

賣房全過程由林志遠(yuǎn)妻子主導(dǎo)，王秀蘭僅配合簽字。

借名行為因規(guī)避限購(gòu)政策而無效

根據(jù)《合同法》第52條，為規(guī)避國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策而借名購(gòu)房，損害社會(huì)公共利益，違背公序良俗，合同自始無效。

合同無效≠權(quán)益全無，售房款應(yīng)返還實(shí)際出資人

雖然合同無效，但一號(hào)房屋由林志遠(yuǎn)實(shí)際出資、占有、使用、收益，屬于其事實(shí)上的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。王秀蘭作為繼承人出售房屋并獲款，構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?，?yīng)予返還。

四、律師提示（房地產(chǎn)律師 · 靳雙權(quán)律師）

“借名買房”在限購(gòu)背景下風(fēng)險(xiǎn)極高

即使有完整出資和占有證據(jù)，只要目的是規(guī)避限購(gòu)，法院可能認(rèn)定合同無效。切勿輕信“口頭約定+信任關(guān)系”。

合同無效≠錢房?jī)煽?，可主張?cái)產(chǎn)返還

本案勝訴關(guān)鍵在于：售房款尚未被揮霍，且能證明實(shí)際出資與控制。若房屋已被多次轉(zhuǎn)賣或款項(xiàng)混同，追回難度將大增。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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