（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

張偉起訴稱，1998年母親林秀英作為被拆遷人取得一套安置房（“一號(hào)房屋”），因無(wú)力支付房款，雙方口頭約定由他全額出資、借用母親名義購(gòu)買(mǎi)，房屋實(shí)際歸他所有。母親生前還立下遺囑，稱“房是張偉買(mǎi)的，歸他一人繼承”。

母親去世后，張偉要求法院確認(rèn)他與母親之間存在有效的口頭借名買(mǎi)房合同，意圖排除其他兄弟姐妹對(duì)房屋的權(quán)利。

但張明、張華等兄妹堅(jiān)決反對(duì)，認(rèn)為：

一號(hào)房屋源于父母共有老房拆遷，本就包含父親遺產(chǎn)；

母親生前從未否認(rèn)自己是產(chǎn)權(quán)人；

張偉20多年未要求過(guò)戶，卻在繼承糾紛敗訴后突然提出“借名”；

所謂《借名聲明》是母親臨終前單方簽署的打印件，與此前多份遺囑邏輯矛盾。

此前，法院已在繼承、買(mǎi)賣(mài)、共有物分割等多起訴訟中認(rèn)定：一號(hào)房屋屬于家庭共有財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)化而來(lái)，各子女均有份額。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回張偉全部訴訟請(qǐng)求。

核心結(jié)論：僅有出資、遺囑或事后聲明，不足以證明存在借名買(mǎi)房合意。

三、法院說(shuō)理

借名買(mǎi)房必須有“購(gòu)房時(shí)”的明確合意

法院強(qiáng)調(diào)：借名關(guān)系是否成立，應(yīng)以1998年購(gòu)房時(shí)雙方的真實(shí)意思為準(zhǔn)。張偉提交的《借名聲明》形成于2021年（購(gòu)房23年后），屬于事后追認(rèn)，不能反推當(dāng)初存在借名約定。

遺囑≠產(chǎn)權(quán)歸屬證明

母親遺囑中說(shuō)“房是張偉出錢(qián)買(mǎi)的”，僅表明她愿將自己名下的份額留給張偉，不等于承認(rèn)房屋本就不屬于自己。更不能據(jù)此否定不動(dòng)產(chǎn)登記效力。

出資可能構(gòu)成贈(zèng)與或借貸，不等于取得產(chǎn)權(quán)

即便張偉支付了房款，在無(wú)明確約定的情況下，法院可認(rèn)定為對(duì)母親的資助或贈(zèng)與，而非“代持”或“借名”。

長(zhǎng)期未主張權(quán)利，不合常理

若真為借名，張偉在母親健在的20多年里從未要求過(guò)戶，反而在早前訴訟中多次認(rèn)可母親是產(chǎn)權(quán)人。這種行為與“真實(shí)權(quán)利人”身份明顯矛盾。

房屋來(lái)源涉及父親遺產(chǎn)，母親無(wú)權(quán)單獨(dú)處分

一號(hào)房屋源于夫妻共有老房拆遷，包含已故父親的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。即便母親想“送”給張偉，也僅能處分自己的部分，不能剝奪其他繼承人對(duì)父親遺產(chǎn)的權(quán)益。

不動(dòng)產(chǎn)登記具有法定推定效力

房屋自始登記在林秀英名下，張偉作為主張“推翻登記”的一方，舉證責(zé)任極重，而其證據(jù)未達(dá)到“高度蓋然性”標(biāo)準(zhǔn)。

四、律師提示

“借名買(mǎi)房”不是誰(shuí)出錢(qián)就歸誰(shuí)，尤其涉及親屬、拆遷、工齡優(yōu)惠等復(fù)雜背景；

沒(méi)有書(shū)面協(xié)議+購(gòu)房時(shí)合意+及時(shí)主張權(quán)利，幾乎無(wú)法勝訴；

遺囑、事后聲明、付款憑證單獨(dú)使用，證明力極弱；

若您是房產(chǎn)登記人或其繼承人，遇到他人主張“借名買(mǎi)房”，切勿慌張——法律更保護(hù)登記公示效力。

建議盡早咨詢專業(yè)律師，無(wú)論是防范風(fēng)險(xiǎn)，還是應(yīng)對(duì)他人確權(quán)之訴，專業(yè)策略至關(guān)重要。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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